Wohnflächenabweichung: Was Vermieter wissen sollten

Zu der Frage, ab wann eine Flächenabweichung so gravierend ist, dass der Mieter mindern darf oder der Vermieter seine Abrechnung korrigieren muss, gibt es eine Grundsatzentscheidung des BGH: Ab einer Wohnflächenabweichung von 10 % darf der Mieter die Miete um die entsprechende Differenz mindern bzw. müssen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung korrigieren. Liegt sie noch unter der 10%-Grenze, dann schaut der BGH großzügig über Ihren Messfehler hinweg.

Bei der Mieterhöhung kommt es auf die tatsächliche Größe an

Allerdings hat die Toleranz des BGH bei der Wohnflächenabweichung plötzlich nachgelassen. Anlass war eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Der Vermieter hatte festgestellt, dass er sich beim Mietvertragsabschluss um 33,95 % verrechnet hatte.

Bei seiner Mieterhöhung wollte er diesen Fehler wieder korrigieren und setzte deswegen die korrekte, größere Wohnfläche bei seiner Mieterhöhungsberechnung ein.

Mit Erfolg. Der BGH fällte daraufhin ein Grundsatzurteil, das einer kleinen Sensation gleicht: Bei der Mieterhöhung – und nur dann! – kommt es auf die tatsächliche Größe an, ganz gleich wie groß die Flächenabweichung nach oben oder unten ist. Von diesem Urteil profitieren Sie allerdings nur dann, wenn Sie sich beim Mietvertragsabschluss zu Ihrem Nachteil verrechnet hatten.

Haben Sie sich allerdings zu Ihrem Vorteil verrechnet, müssen Sie den Fehler bei Ihrer nächsten Mieterhöhung eingestehen. Da lohnt es sich schon einmal, den Taschenrechner zu zücken und zu prüfen, ob Ihnen die geplante Mieterhöhung unter diesen Umständen überhaupt etwas bringt.

Wohlgemerkt: Diese Rechtsprechung gilt im Moment nur für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Geht es allerdings um eine Mietminderung oder die Betriebskostenabrechnung, bleibt es bei der 10-prozentigen Toleranzgrenze. Noch jedenfalls!

»Vermessen«: Am häufigsten passiert´s beim Balkon

Zugegeben: Um sich beim Berechnen der Wohnfläche zu verrechnen, bedarf es nicht viel. Das beginnt schon dabei, nach welchen Vorschriften Sie messen müssen. In erster Linie gilt dabei das, was Sie im Mietvertrag zur Wohnflächenberechnung vereinbart haben. Steht dort nichts zur Wohnflächenberechnung und haben Sie Ihren Mietvertrag vor dem 31.12.2003 abgeschlossen, gelten noch die alten §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung. Danach dürfen Sie die Balkonfläche beispielsweise mit maximal 50 % anrechnen. Welchen »Wohnwert« der Balkon hat (sonnig, ruhig, mit Blick ins Grüne), spielte »damals« bei der II. Berechnungsverordnung noch keine Rolle.

Haben Sie Ihren Mietvertrag dagegen erst nach dem 31.12.2003 abgeschlossen (was in den meisten Fällen zutreffen dürfte), gilt für das Berechnen der Balkonfläche § 4 WoFlV. Danach dürfen Sie die Balkonfläche nur mit 25 % anrechnen, höchstens jedoch – abhängig vom Wohnwert – mit bis zu 50 %.

Schräge Decken: Wo Sie den Zollstock anlegen müssen

Je nachdem wie hoch ein Raum ist, dürfen Sie die Fläche ganz oder schlimmstenfalls sogar gar nicht anrechnen. Was das zu bedeuten hat, merken Sie am schnellsten, wenn Sie mit einem Zollstock durch eine Dachgeschosswohnung gehen, denn hier variiert die Raumhöhe meist wegen der Dachschrägen.

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen müssen Sie sowohl bei der II. Berechnungsverordnung als auch nach § 4 Wohnflächenverordnung so mitrechnen:

• Raumhöhe weniger als 1 m: Keine Abrechnung
• Raumhöhe mindestens 1 m bis maximal 2 m: Zur Hälfte
• Raumhöhe mindestens 2 m: Voll