WEG: Verspätete Jahresabrechnung entschuldigt nicht die verspätete Betriebskostenabrechnung

Die Mieterin einer Eigentumswohnung wurde von ihrem Vermieter verklagt. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter allerdings erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte. Das war eindeutig zu spät. Dennoch klagte der Vermieter bis zum BGH.

Hier schrieb man ihm ins Stammbuch, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweispflichtig ist, darf er nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen stellen.

Eine hiervon im Mietvertrag abweichende Vereinbarung ist unwirksam! Begründung: Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist unabhängig davon, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt. Das gilt auch, obwohl die Jahresabrechnung in der Regel als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter unerlässlich ist.

Entscheidend ist vielmehr, dass für den Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten schnell Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien geschaffen werden soll. Zudem ist nicht einzusehen, warum der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt darf.

Im Ergebnis muss ein vermietender Wohnungseigentümer bei einer verspäteten Abrechnung seitens der Verwaltung darlegen, warum ihn an dem Ganzen kein Verschulden trifft. Sonst kann er die ihm an sich zustehen Betriebskostennachzahlung in den Wind schreiben, wenn er nicht binnen Jahresfrist abrechnet.

Daran fehlte es im entschiedenen Fall. Der Vermieter hatte hier lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31.12.2012 abberufen worden. Das reichte den Karlsruher Richtern nicht. Es fehlte ihnen jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung nicht rechtzeitig abrechnete.

(BGH; Urteil vom 25.1.2017, Az. VIII ZR 249/15)

Zeichnet sich bei Ihnen ebenfalls eine Verzögerung bei der WEG-Jahresabrechnung ab, sollten Sie als vermietender Wohnungseigentümer die Verwaltung beizeiten mit Fristsetzung anmahnen. Schließlich brauchen Sie die Abrechnung auch für Ihre Steuererklärung. Ist das Kind schon in den Brunnen gefallen, sollten betroffene Wohnungseigentümer versuchen, sich die ausgefallene Betriebskostennachzahlung bei der schlecht arbeitenden Verwaltung als Schadensersatz zurückzuholen.

Lesen Sie auch unseren Rechtstipp: Alle Jahre wieder - die Betriebskostenabrechnung