Modernisierungsmieterhöhung: Nicht vor Ende der Arbeiten

In dem Nördlinger Fall lebte ein Mieter seit 2008 in derselben Wohnung. Die monatliche Miete betrug 516 Euro gesamt. Im Januar 2012 kündigte der damalige Vermieter aufwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Ersparnis von Heizenergie an. Die Arbeiten sollten einige Monate andauern. Anfang 2013 wurde das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, verkauft.

Der neue Vermieter schrieb den Mieter an, dass die Modernisierungsmaßnahmen beendet seien und daher die Miete um 283,12 Euro erhöht werde. Das wollte der Mieter nicht mitmachen und zahlte nur die alte Miete weiter. Begründung: Die Arbeiten seien noch nicht abgeschlossen. Eine Mieterhöhung komme unter diesen Umständen nicht in Betracht.

Der Streit wurde vor Gericht weiter ausgetragen. Das Gericht beauftragte einen Sachverständigen mit der Klärung der Frage beauftragte, ob die Modernisierung tatsächlich beendet sei. Der Gutachter stellte fest, dass noch Baumaßnahmen in einem Umfang von 5 – 8 Prozent erledigt werden müssen. Der Mieter bekam recht. Das Mieterhöhungsverlangen des neuen Vermieters war unwirksam.

Ein Mieterhöhungsverlangen müsse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben unter anderem in Textform verfasst werden und eine Begründung enthalten, warum der Mieter mehr zahlen soll (z. B. wegen Modernisierungsmaßnahmen, die beim Mieter zu einer verbesserten (Wieder)-Nutzbarkeit der Wohnung geführt haben).

Beendigung als entscheidende Voraussetzung

Weitere und hier entscheidende Voraussetzung für eine Modernisierungsmieterhöhung sei die Beendigung der Arbeiten. Bereits der Wortlaut der Vorschrift spreche dagegen, den Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete zu verpflichten, wenn er noch gar nicht von den Vorteilen der Modernisierung profitiere bzw. noch gar nicht klar sei, ob die Baumaßnahmen überhaupt einmal beendet würden. Werde eine Modernisierung am Stück durchgeführt, dürfe auch erst nach deren Abschluss mehr Geld verlangt werden. Anders sähe es aus, wenn der Vermieter die Immobilie in mehreren Abschnitten modernisieren ließe.

Bei Teilmodernisierungen muss sich bereits aus der Modernisierungsankündigung deutlich ergeben, dass der Vermieter keine Gesamtmodernisierungsmaßnahme durchführen möchte, sondern in mehreren, in sich abgeschlossenen Abschnitten. Vorliegend enthielt die Modernisierungsankündigung keinen Hinweis darauf, dass die Bauarbeiten in mehreren Teilen durchgeführt werden sollten. Es war hier allerdings nur von einer Maßnahme und einer Gesamtdauer die Rede. Der Vermieter durfte somit nicht vor dem endgültigen Abschluss der Gesamtmodernisierungsmaßnahme eine höhere Miete verlangen.

(AG Nördlingen, Urteil vom 27.1.2017, Az. 2 C 799/14)