Eigenbedarfskündigung: Wann Sie als Vermieter kündigen dürfen

Es soll schon vorgekommen sein, dass bei einem harmlosen Gespräch im Treppenhaus mit dem Mieter über irgendeine Nichtigkeit im Eifer des Gefechts der bedeutungsschwangere Satz gefallen ist: »Dann kündige ich Ihnen eben wegen Eigenbedarf!«.

Tja, wenn das mal so einfach getan wie ausgesprochen wäre! Zwar ist die Kündigung wegen Eigenbedarf nach wie vor der häufigste ordentliche Kündigungsgrund. Das heißt allerdings noch gar nichts. Denn so einfach, wie sich das mit der Eigenbedarfskündigung anhört, ist es in der Praxis leider nicht. Das beginnt schon damit, dass Sie Ihren aktuellen Mieter nicht für jeden x-beliebigen Freund oder Bekannten aus seiner Wohnung rauskündigen können.

Für wen Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen

Der privilegierte Personenkreis, für den Sie Eigenbedarf geltend machen dürfen, steht zum Glück bereits im Gesetz. Na ja, so in etwa. Da sind zunächst einmal Sie selbst als Vermieter. Wollen Sie persönlich in die gekündigte Mieterwohnung ziehen, weil Sie beispielsweise von Ihrem großen Haus außerhalb in die kleinere, seniorengerechte Wohnung mitten in die Stadt ziehen wollen, können Sie dem Mieter deswegen wegen Eigenbedarf kündigen.

Zudem können Sie noch für enge Familienangehörige Eigenbedarf geltend machen. Dazu zählen die Verwandten in gerader Linie, also Ihre Kinder, Enkel und auch Ihre Eltern. Außerdem auch für Ihre in der Seitenlinie Verwandten wie Geschwister und deren Kinder (d. h. Nichten und Neffen; BGH, Urteil v. 27.01.2010, VIII ZR 159/09). Ebenso für Ihre Schwiegereltern.

Für andere entferntere Verwandte und Verschwägerte können Sie nur dann Eigenbedarf geltend machen, wenn besonders enge Kontakte bestehen, aus denen sich zumindest eine moralische oder sittliche Verantwortlichkeit für Sie ergibt.

Sie dürfen sogar für Haushaltsangehörige dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dazu zählen Hilfspersonen, Pflegepersonal oder ein Au-pair-Mädchen.

Wichtig: Die Person, die nach dem gekündigten Mieter einziehen will, muss die Räume zum Wohnen nutzen. Sie können also nicht Ihrem Wohnungsmieter wegen Eigenbedarf kündigen, weil Sie Ihre Geschäftsräume erweitern und in der Mietwohnung zusätzliche Büroräume einrichten wollen.

Vorsichtshalber schon mal kündigen?

Wenn noch nicht sicher ist, ob die Person, für die Sie kündigen wollen, die Wohnung hinterher auch tatsächlich nutzen wird, sollten Sie mit Ihrer Kündigung noch etwas warten: Sogenannte Vorratskündigungen können nämlich Schadensersatzansprüche auslösen.

Achten Sie deswegen darauf, dass zwischen Ihrer Kündigung und der Überlassung der Wohnung an die Eigenbedarfsperson ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Möchten Sie Ihren Mieter unbedingt loswerden und schieben Sie deswegen Ihren Eigenbedarf nur vor, kann das teuer für Sie enden.

Findet Ihr Mieter nämlich heraus, dass die Eigenbedarfsperson nicht einzieht oder dass Sie die Immobilie sogar kurz nach dem Auszug des Mieters teuer verkaufen, spricht das dafür, dass Sie den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht haben.

Damit riskieren Sie, dass Sie Ihr Mieter auf Schadensersatz verklagt und Sie ihm zum Beispiel die Umzugs- und Maklerkosten erstatten müssen. Schlimmstenfalls auch noch die Mietdifferenz, wenn die neue Wohnung des gekündigten Mieters bei gleichem oder sogar noch geringerem Wohnwert teurer ist als seine bisherige Wohnung.

Vermieten und dann gleich kündigen: Ist das erlaubt?

Ihr neuer Mieter hat kaum die letzte Umzugskiste ausgepackt, da wären Sie ihn am liebsten sofort wieder los, weil Sie die Wohnung plötzlich nun doch selbst für sich oder Ihre Angehörigen benötigen. Doch vermieten und gleich danach wieder kündigen: So einfach ist das leider nicht! Jedenfalls wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht. Eine Eigenbedarfskündigung kurz nach Vertragsschluss ist nur zulässig, wenn Ihr Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss weder vorhanden noch absehbar war. Wissen Sie dagegen bereits bei Mietvertragsabschluss, dass Sie die Wohnung bald für eigene Zwecke benötigen könnten, verlangen die Gerichte von Ihnen, dass Sie den Mietvertrag befristen.

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