Befristung von Mietverträgen: So funktioniert es

Der tickt nicht richtig! Die Rede ist von Ihrem Zeitmietvertrag. Wer bereits beim Mietvertragsabschluss vergisst, nicht nur das gewünschte Vertragsende einzutragen, sondern auch noch einen Befristungsgrund, hat nämlich einen unbefristeten Mietvertrag in seiner Schublade liegen. Das bedeutet: Dieser kann jederzeit mit der »normalen Kündigungsfrist« von beiden Seiten gekündigt werden. Nur brauchen Sie allerdings dazu einen Kündigungsgrund – und genau das wollten Sie eigentlich mit einem Zeitmietvertrag vermeiden!

Allerdings könnten Sie auch noch Glück im Unglück haben: Dann nämlich, wenn die Gerichte Ihren unzulässigen Zeitmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit beidseitigem Kündigungsausschluss umdeuteten. So macht es der BGH in manchen Fällen. 

Wer einen Mietvertrag befristen will, braucht einen Grund

Schon beim Mietvertragsabschluss stehen viele Vermieter vor der Frage: Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Kündigungsausschluss? Die Frage ist meist schnell beantwortet, wenn Sie keinen Befristungsgrund parat haben. Den brauchen Sie nämlich, wenn Sie Ihren Mietvertrag befristen wollen. Laut § 575 Abs. 1 BGB gibt es diese drei abschließenden Befristungsgründe:

1. Sie wollen die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch ein Fortsetzen des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Befristete Mietverträge erstellen Sie mit Smartlaw rechtssicher & in wenigen Minuten! Zu den Mietverträgen

Kennen Sie den kleinen Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss?

Können Sie keinen dieser 3 Befristungsgründe vorweisen und möchten Sie dennoch Ihren Mieter so lange wie möglich an den Mietvertrag binden, bleibt Ihnen nur noch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit beidseitigem Kündigungsausschluss. Der kleine, aber entscheidende Unterschied ist der, dass beim Kündigungsausschluss der Mietvertrag nicht automatisch nach Ende des Zeitablaufs, für den der Kündigungsausschluss vereinbart wurde, endet.

Wer also einen Befristungsgrund hat, seinen Mieter die nächsten Jahre sicher und danach jedoch raushaben will, sollte den Joker »Zeitmietvertrag« unbedingt ziehen.

Früher raus aus dem Vertrag? Worauf Sie sich einlassen müssen

»Pacta sunt servanda«: Als Lateiner wissen Sie, was das heißt, bzw. kennen das vielleicht noch aus einem Asterix-Heft. Das heißt nichts anderes als: »Verträge müssen eingehalten werden!« Und das gilt grundsätzlich natürlich auch für Ihre Zeitmietverträge.

Der einzige Weg, doch noch vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag »auszusteigen«, ist, ihn außerordentlich fristlos zu kündigen. Dafür brauchen jedoch Sie oder Ihr Mieter einen wichtigen Grund. Das Paradebeispiel für einen solchen wichtigen, fristlosen Kündigungsgrund ist eine schwerwiegende Vertragsverletzung von Ihnen oder Ihrem Mieter. Für Sie als Vermieter ist das in den meisten Fällen ein Mietrückstand.

Was wenige wissen: Daneben stehen Ihnen auch noch ein paar außerordentliche befristete Kündigungsmöglichkeiten zur Seite. Leider gibt es davon aber mehr für Ihren Mieter als für Sie! Welche das sind, finden Sie im Beitrag »Zeitmietvertrag abschließen« in 8/Z 40.

Vorsicht vor dieser kniffligen Vertragskombination

Häufig wird ein Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete kombiniert. Bei einer Staffelmiete ist der Mieter nach § 557a Abs. 3 BGB berechtigt, zum Ablauf von 4 Jahren – gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Staffelmiete vereinbart wurde – vorzeitig zu kündigen. Damit kann der Mieter vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen, selbst wenn sein Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte. Diese knifflige Kombination sollten Sie kennen, bevor Sie einen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete kombinieren.