Die Eigentümergemeinschaft – Voraussetzungen für ein friedliches Miteinander

Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung?

Sowohl Teilungserklärung als auch Gemeinschaftsordnung werden Ihnen stets vorgegeben, namentlich von dem oder den ursprünglichen Eigentümern, die die Wohnanlage in einzelne Einheiten geteilt haben.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer (§ 3 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)) oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers (§ 8 WEG) begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde erstellt. Im ersten Fall wird sie als Teilungsvereinbarung, im zweiten Fall als Teilungserklärung bezeichnet.

• Der Bauträger errichtet eine Wohnanlage. Die einzelnen Wohnungen will er verkaufen – typisches Beispiel für eine Teilungserklärung. Ebenso, wenn der Eigentümer eines Mehrparteienhauses die einzelnen Mietwohnungen verkaufen will.

• Die drei Kinder des verstorbenen Eigentümers eines Mehrparteienhauses wollen die Wohnungen verkaufen, um das Erbe zu Geld zu machen – typisches Beispiel für eine Teilungsvereinbarung.

Die Teilungserklärung ist der Regelfall, die Teilungsvereinbarung die Ausnahme. Beiden kommen jedoch dieselben Rechtswirkungen zu. Beachten Sie: Wenn im Folgenden also nur noch von der Teilungserklärung die Rede ist, gilt Entsprechendes für die Teilungsvereinbarung.

Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer das Grundstück auf: Das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen wird so mit Ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Anhand der Teilungserklärung wird also zunächst festgelegt, was Ihnen in der Wohnanlage gehört.

Mit Ihrem Kaufvertrag haben Sie einen 75/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum der in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan mit der Nr. 3 bezeichneten Wohnung erworben. Entsprechendes ist im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchblatts vermerkt.

In der Teilungserklärung können auch Sondernutzungsrechte an Bereichen des gemeinschaftlichen Grundstücks zugunsten einer Wohnung begründet werden, indem beispielsweise dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung die Nutzung des Gartens eingeräumt wird.

Sie haben also einen Miteigentumsanteil am Grundstück bzw. Gebäude erworben und sind gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung. Die Wohnung – also Ihre Sondereigentumseinheit – gehört allein Ihnen, das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft.

In der Teilungserklärung werden auch grundsätzliche Weichen für die Art und Weise der Nutzung einer Sondereigentumseinheit gestellt. Ist eine Sondereigentumseinheit als Wohnung bezeichnet, so steht die Wohnnutzung im Vordergrund.

In einer Wohnanlage muss es aber nicht nur Wohnungen geben, es können auch Ladengeschäfte oder sonstige Einheiten vorhanden sein, die nicht dem Wohnen dienen sollen (z.B. Büros, ein Friseursalon oder eine Arztpraxis). Diese werden als Teileigentum bezeichnet. Werden sie in der Teilungserklärung als Laden oder Büro oder Gewerbeeinheit bezeichnet, legt diese Beschreibung auch ihren Nutzungszweck fest.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Wohnungseigentümer beschränken sich in aller Regel nicht darauf, festzuschreiben, wem was gehört, sondern regeln auch, wie mit dem Eigentum im Einzelnen umzugehen ist. Hier kommt die Gemeinschaftsordnung ins Spiel. Sie kann als Verfassung der Eigentümergemeinschaft bezeichnet werden.

Hier wird festgelegt, ob und wie das Gemeinschaftseigentum und die Sondereigentumseinheiten genutzt werden können und wer welche Sondernutzungsrechte hat (z.B. an einem Kfz-Stellplatz). Meist regelt die Gemeinschaftsordnung auch, was im Falle eines Umbaus gilt oder wenn zum Beispiel das Dach neu gedeckt werden muss. Sie finden hier auch Bestimmungen zu den Stimmrechten, Duldungspflichten, Versicherungen sowie zur Kosten- und Lastenverteilung. Geregelt wird häufig noch wie bzw. von wem Sie sich in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen können.

Viele Gemeinschaftsordnungen machen darüber hinaus die Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten von der Zustimmung eines Dritten – in aller Regel des Verwalters – abhängig. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund liegt in der Regel in der Person des Käufers, zum Beispiel der Käufer ist zahlungsunfähig oder hat sich bereits als ehemaliger Mieter beharrlich geweigert, die Hausordnung einzuhalten.

Dabei kann die Gemeinschaftsordnung von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichen, soweit es sich nicht um zwingende gesetzliche Bestimmungen handelt. So können beispielsweise Wohnungseingangstüren, die zwingend Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sind, nicht zu Sondereigentum erklärt werden (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, WM 2013 S. 756). Entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind nichtig.

Weitere Rechte, die auch durch eine Gemeinschaftsordnung nicht beschränkt werden dürfen, sind zum Beispiel das Recht, Modernisierungen zu beschließen, die Kostenverteilung per Beschluss zu ändern oder einen Verwalter zu bestellen (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.11.2010, 20 W 309/07, ZWE 2011 S. 361).

Bei alledem ist die Gemeinschaftsordnung aber kein Muss. Der ursprüngliche, teilende Eigentümer kann sich auch allein auf die Teilungserklärung beschränken. Oder die Eigentümer erstellen die Gemeinschaftsordnung erst später. Dann müssen allerdings alle Eigentümer mit ihrer beglaubigten Unterschrift notariell zustimmen.

Entweder durch Beschlüsse

Auch wenn Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zunächst vom ursprünglichen Eigentümer vorgegeben sind, werden die Geschicke der Eigentümergemeinschaft durch gemeinsame Entscheidungen der Wohnungseigentümer gelenkt. Die gemeinschaftliche Willensbildung erfolgt durch Vereinbarungen und Beschlüsse. Der Beschluss ist die Regel, die Vereinbarung die Ausnahme. Insbesondere dann, wenn aufgrund der fehlenden Beschlusskompetenz kein Beschluss gefasst werden kann, kommt der Vereinbarung eine wichtige Aufgabe zu.

Alle Maßnahmen, die die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand haben, werden durch einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt. Egal, ob es um die Verwalterbestellung, seine Abberufung, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, die Instandhaltung und Instandsetzung oder Gebrauchsregelungen geht. Beschlüsse binden Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch ohne Grundbucheintragung.

Durch Beschluss kann auch eine Hausordnung aufgestellt werden. Typische Inhalte von Hausordnungen sind die Regelung von Ruhezeiten, des Abstellens von Fahrrädern und Kraftfahrzeugen und der Haustierhaltung.

Oder durch Vereinbarung

Vereinbarungen sind Verträge zwischen allen Wohnungseigentümern. Durch Vereinbarungen können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln – entweder ergänzend zum WEG oder auch abweichend, sofern das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt.

Mit einer Vereinbarung können sie alle Bereiche regeln, die sie auch per Beschluss regeln können, und darüber hinaus auch Entscheidungen treffen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben. Wollen die Wohnungseigentümer beispielsweise dauerhaft von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichen, müssen sie eine Vereinbarung treffen.

Durch eine Hausordnung dürfen den Wohnungseigentümern keine Leistungspflichten wie Räum- und Streupflichten auferlegt werden (BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, NJW 2010 S. 2801). Derartige Pflichten können nur durch eine Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 161/11, NJW 2012 S. 1724).

Es müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen. Stimmt auch nur ein Wohnungseigentümer nicht zu, ist eine Vereinbarung nicht zustande gekommen.

Beachten Sie: An Vereinbarungen sind nur diejenigen Eigentümer gebunden, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung Wohnungseigentümer sind. Spätere Eigentümer – also in erster Linie Wohnungskäufer – sind an eine Vereinbarung nur dann gebunden, wenn die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümer können fast alles durch eine Vereinbarung regeln. Ausnahme: die zwingenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Hier gelten dieselben Grundsätze wie bei der Gemeinschaftsordnung.

Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unbedingt eine Gemeinschaftsordnung haben muss, können manche Dinge, die sonst typischerweise in einer Gemeinschaftsordnung geregelt sind, stattdessen in einer Vereinbarung festgehalten werden.

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums kann durch eine Vereinbarung auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 7.7.2010, 11 Wx 115/068 ).

Einmal getroffene Vereinbarungen können nur durch eine weitere Vereinbarung wieder abgeändert werden (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 54/98, NJW 2000 S. 3500). Das Gleiche gilt auch für eine Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung, da diese im Rechtssinne auch Vereinbarungen sind. Hiervon bestehen allerdings zwei äußerst praxisrelevante Ausnahmen:

Die Vereinbarung selbst lässt ihre Änderung durch Beschlussfassung zu (sogenannte vereinbarte Öffnungsklausel), d.h., die Vereinbarung enthält eine Regelung, die eine Änderung der Vereinbarung durch Beschlussfassung ermöglicht. Dann können die Bestimmungen der Vereinbarung mit der festgelegten Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer abgeändert werden.

Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmung: Eine Änderung der Regelungen in dieser Gemeinschaftsordnung ist durch Beschluss der Wohnungseigentümer möglich. Dem Beschluss müssen 2/3 der Wohnungseigentümer zustimmen.

Beachten Sie: Es kommt nicht auf die Mehrheit der auf der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer an. Die Mehrheit berechnet sich vielmehr nach den im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern (BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10, ZWE 2011 S. 327).

Die Eigentümergemeinschaft besteht laut Grundbuch aus 30 Wohnungseigentümern. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung soll geändert werden. In der Wohnungseigentümerversammlung sind 26 Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten. 19 Wohnungseigentümer stimmen zu, der Rest enthält sich.

Die erforderliche Mehrheit ist nicht erreicht – eine Stimme fehlt. Zwar haben mehr als zwei Drittel der auf der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer für die Änderung gestimmt, allerdings repräsentieren diese nicht 2/3 aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Eingetragen sind 30, also hätten 20 zustimmen müssen.

Das Gesetz lässt zum Schutz des Mehrheitsprinzips eine Abänderung von Vereinbarungen durch Beschluss ausdrücklich zu (sogenannte gesetzliche Öffnungsklausel; BGH, Urteil vom 25.9.2009, V ZR 33/09, GE 2009 S. 1437).

Selbst wenn also etwas in einer Vereinbarung geregelt ist (z.B. in der Gemeinschaftsordnung), können die Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen der Öffnungsklauseln Abänderungsbeschlüsse fassen. Allerdings müssen diese einen klaren und eindeutigen Inhalt haben. Sie dürfen auch nicht einzelnen Wohnungseigentümern neue Leistungspflichten aufbürden, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder einer bisherigen Vereinbarung ergeben (BGH, Urteil vom 10.10.2014, V ZR 315/13, NJW 2015 S. 549).

Für die gesamte Abwicklung des Zahlungsverkehrs innerhalb der Gemeinschaft stellt die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG eine wichtige gesetzliche Öffnungsklausel dar.

• Die Wohnungseigentümer können Regelungen über Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Selbst wenn bereits bestimmte Regelungen Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sind, können diese mit einfacher Mehrheit durch einen Beschluss abgeändert werden.

• Bestimmt die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Fälligkeit der Hausgelder jeweils zum Monatsersten, können die Wohnungseigentümer – insbesondere bei überwiegend vermietetem Wohnungseigentum – zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen eine Angleichung an die Fälligkeit der Miete im Mietrecht beschließen (danach wird die Miete zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig).

Haftung der Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig (BGH, Beschluss vom 2.6.2005, V ZB 32/05, NJW 2005 S. 2061). Das heißt, sie ist selbst fähig, Trägerin von Rechten und Pflichten zu sein, soweit der gesamte Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen ist (§ 10 Abs. 6 WEG).

Vertragspartner des beauftragten Hausmeisters ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Soweit die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gibt die Gemeinschaft Instandsetzungsarbeiten in Auftrag, haftet sie auch selbst für die Bezahlung der Handwerker. Um sicherzustellen, dass die Gemeinschaft die Handwerker auch bezahlen kann, ist das gesamte Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zugeordnet.

Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern möglich, wenn Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum entstehen.

Eine Haftung der Gemeinschaft kommt aber nur bei Verschulden in Betracht (BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, NJW 2012 S. 2955). Ein Verschulden ist nur dann anzunehmen, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum bekannt sind, jedoch keine Maßnahmen ergriffen werden, diese zu beseitigen.

Für Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum wegen eines undichten Dachs haftet die Gemeinschaft gegenüber dem geschädigten Eigentümer nur dann, wenn die Mängel am Dach bekannt sind und die Wohnungseigentümer keine entsprechenden Instandsetzungsmaßnahmen beschließen.

Beachten Sie: Wird in obigem Fall der Antrag auf Instandsetzung auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich abgelehnt, müssen Sie diesen Beschluss anfechten. Ansonsten verlieren Sie Ihre Ansprüche (BGH, a.a.O.). Anders sieht es allerdings dann aus, wenn die Wohnungseigentümer gar nicht daran denken, einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil sie beispielsweise der Auffassung sind, die Instandsetzung sei Ihre Sache. Dann haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer, weil diese schuldhaft eine Beschlussfassung verhindert haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14, NJW 2015 S. 613).

Die Gemeinschaft haftet auch für begangenes Unrecht (sogenannte deliktische Haftung), insbesondere für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sowie für Fehler des Verwalters gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern.

Der Verwalter verlangt unberechtigterweise Hausgeldzahlungen von einem Wohnungseigentümer, weil er dessen Zahlungen übersehen hat. Hier haftet die Gemeinschaft auf Schadensersatz. Der Schadensersatz könnte etwa in den Kosten für einen Rechtsanwalt bestehen, den sich der Wohnungseigentümer nehmen musste, um sich der ungerechtfertigten Ansprüche zu erwehren (AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 02 C 2125/13, ZMR 2014 S. 72). Die Eigentümergemeinschaft kann dann aber selbstverständlich ihrerseits gegen den Verwalter vorgehen und diesen in Regress nehmen.

Haftung der Wohnungseigentümer

Beschädigt ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum oder Ihr Sondereigentum, muss er für den entstandenen Schaden aufkommen.

Kommt es etwa zu einem Wassereintritt in eine andere Wohnung, weil der Schlauch Ihrer Waschmaschine geplatzt ist, müssen Sie den Schaden begleichen (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12, NJW 2014 S. 458).

Ein Schaden liegt auch vor, wenn aufgrund der Störungen ein Mieter die Miete berechtigterweise mindert. Entsprechendes gilt ebenfalls, wenn Sie Ihre Wohnung vermietet haben und die Störungen von Ihren Mietern ausgehen.

Zahlen müssen Sie in diesen Fällen nur dann nicht, wenn der geschädigte Wohnungseigentümer seine Ansprüche gegen die Versicherung realisieren kann, ohne dass diese das Geld von ihm zurückfordern kann (BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 62/06, NJW 2007 S. 292).

Neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft außenstehenden Dritten gegenüber haften aber auch die Wohnungseigentümer persönlich – in der Höhe allerdings begrenzt auf ihren Miteigentumsanteil (sogenannte Teilhaftung). Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Kostenverteilung einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel vereinbart, ist dieser nicht maßgeblich.

Auf einen entsprechenden Beschluss hin beauftragt der Verwalter einen Dachdecker mit der Neueindeckung des Dachs der Wohnanlage. Die Rechnung des Dachdeckers über 40000,00 € begleicht der Verwalter nicht, da die Gemeinschaft nicht über ausreichende Mittel verfügt. Sie sind Mitglied der Gemeinschaft und verfügen über einen Miteigentumsanteil von 75/1000. Der Dachdecker kann von Ihnen daher die Zahlung von bis zu 3000,00 € verlangen.

Sie haften also in der Regel nicht als Gesamtschuldner, wonach jeder Einzelne zunächst für die gesamte Summe geradestehen muss. Daher kann der Dachdecker aus obigem Beispiel von Ihnen nicht die Zahlung der gesamten Rechnung über 40000,00 € verlangen. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie sich neben der Eigentümergemeinschaft klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGH, Urteil vom 20.1.2010, VIII ZR 329/08, NJW 2010 S. 932), was jedoch selten vorkommt.

Beachten Sie folgende Ausnahme: Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kann durch Landesgesetz für die Entgelte von Abfallentsorgung und Straßenreinigung (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08, NJW 2009 S. 2521) und im kommunalen Abgabenrecht für Grundbesitzabgaben bestimmt werden (OVG Münster, Beschluss vom 19.8.2013, 9 E 398/13, ZWE 2013 S. 470). Dann haften Sie zunächst für den gesamten Betrag, haben in der Folge aber einen Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft, wenn Sie Ihre Beiträge zu dem beschlossenen Wirtschaftsplan und/oder einer beschlossenen Sonderumlage geleistet haben (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, NJW 2014 S. 1093).

Sie können noch fünf Jahre nach Ausscheiden aus der Gemeinschaft auf Zahlung in Anspruch genommen werden. Das folgt aus der sogenannten zeitlich begrenzten Nachhaftung für Wohnungseigentümer, die wegen der Veräußerung des Sondereigentums aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden sind.

Voraussetzung dieser Nachhaftung ist, dass die entsprechende Verbindlichkeit zu einem Zeitpunkt entstanden ist, in dem Sie noch als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Die 5-Jahres-Frist beginnt also mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch zu laufen.

Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Vorschriften über die Verjährung. Denn selbstverständlich kann niemand seine bereits verjährte Forderung im Wege der Nachhaftung gegen ausgeschiedene Wohnungseigentümer geltend machen.

Der mit der Neueindeckung des Dachs der Wohnanlage beauftragte Dachdecker stellt der Gemeinschaft unmittelbar nach Beendigung der Instandsetzungsmaßnahme am 20.6.2015 Kosten in Höhe von 40000,00 € in Rechnung. Im Sommer 2015 verkaufen Sie Ihre Wohnung. Der Käufer wird im September als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Februar 2019 erhalten Sie ein Schreiben des Dachdeckers, mit dem er Zahlung Ihres Anteils von 3000,00 € verlangt, weil die Gemeinschaft seine Rechnung nicht gezahlt hätte.

Der Dachdecker könnte Sie in diesem Fall nicht mehr zur Kasse bitten, sein Anspruch ist verjährt. Der Anspruch des Dachdeckers unterliegt der 3-jährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB). Entstanden ist der Anspruch im Juni 2015. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres 2015 und beträgt dann drei Jahre. Der Anspruch des Dachdeckers ist also mit Ablauf des 31.12.2018 verjährt.

Beachten Sie: Kann die Gemeinschaft die Zahlung verweigern, dürfen Sie das auch tun. Kann die Gemeinschaft den Vertrag anfechten, so können Sie dies demjenigen entgegenhalten, der Sie auf Zahlung in Anspruch nehmen will. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft selbst Ansprüche hat und mit diesen aufrechnen könnte.

Im Rahmen der Dacheindeckung zerstören Mitarbeiter des Dachdeckers zwei der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachfenster. Die Reparaturkosten belaufen sich auf 2500,00 €. Der auf anteilige Zahlung seitens des Dachdeckers in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegen den Anspruch des Dachdeckers geltend machen, die Gemeinschaft könne gegen die Gesamtforderung des Dachdeckers in Höhe von 10000,00 € mit Gegenansprüchen in Höhe von 2500,00 € aufrechnen.

Hier geht es um sogenannte Einreden, die die Gemeinschaft hat und die Ihnen ebenso zustehen.

In der Teilungserklärung ist die Nutzung festgelegt

Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht allein Herr im Haus. Zwar räumt Ihnen das Gesetz eine gewisse Narrenfreiheit hinsichtlich der Nutzung Ihrer Wohnung ein (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie dürfen diese vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Das WEG setzt aber auch Grenzen: Sie dürfen von Ihrem Sondereigentum – und im Übrigen auch vom Gemeinschaftseigentum – nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Abs. Nr. 1 WEG).

So ist es unproblematisch, wenn Sie in Ihrer Wohnung eine reine Bürotätigkeit ausüben wollen (z.B. ein Architekturbüro). Dagegen ist die Nutzung Ihrer Wohnung als Friseursalon unzulässig, da hier mit Lärm, Geruchsbelästigungen und Publikumsverkehr zu rechnen ist – Nachteile, die nicht hinzunehmen sind.

In der Teilungserklärung ist daher festgelegt, wie Sie Ihre Sondereigentumseinheit nutzen dürfen. Ist Ihre Einheit ausdrücklich als Wohnung bezeichnet, so ist alles erlaubt, was mit Wohnen im weitesten Sinn zu tun hat (BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, NJW-RR 2012 S. 1292).

In erster Linie sind Sie berechtigt, Ihre Wohnung zu vermieten. Allein Sie entscheiden darüber, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt (BVerfG, Beschluss vom 6.10.2009, 2 BvR 693/09, NJW 2010 S. 220). Im Rahmen Ihrer Vermietungsbefugnis können Sie Ihre Wohnung sogar an täglich wechselnde Feriengäste vermieten, soweit die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine entgegenstehende Regelung enthält (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09, NJW 2010 S. 3093).

Über die reine Wohnnutzung hinaus kommt eine anderweitige Nutzung Ihrer Wohnung dann in Betracht, wenn die anderweitige Nutzung typischerweise nicht mehr stört als eine reine Wohnnutzung (BayObLG, Beschluss vom 22.11.2001, 2Z BR 157/01, NZM 2002 S. 256).

• So kann in einer Wohnung durchaus etwa ein Architekturbüro (KG Berlin, Urteil vom 8.6.1994, 24 W 5760/93, WM 1994 S. 494) oder ein Ingenieurplanungsbüro (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.5.1997, 3 W 81/97, NJWE-MietR 1997 S. 255) betrieben werden.

• Auch die Tagesbetreuung von maximal zwei Kindern gleichzeitig stört typischerweise nicht mehr als eine reine Wohnnutzung (AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 27.9.2013, 44 C 2015/13, ZMR 2014 S. 401). Diese Grenze sollte aber nicht überschritten werden (BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, NJW-RR 2012 S. 1292).

Neben der eigentlichen Zweckbestimmung kann die Teilungserklärung auch Nutzungsregelungen enthalten und beispielsweise ausdrücklich eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnung erlauben. Es kann auch vereinbart werden, dass zur freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

Wenn Sie Ihre Wohnung selbst nutzen

Aus dem Gemeinschaftsverhältnis treffen Sie als Wohnungseigentümer Rücksichtnahme- und Treuepflichten. Auch wenn Sie innerhalb Ihrer vier Wände tun und lassen können, was Ihnen gefällt, dürfen die anderen Wohnungseigentümer hierdurch nicht gestört werden.

• Selbstverständlich dürfen Sie in Ihrer Wohnung rauchen. Nur darf dies nicht zu Belästigungen anderer Wohnungseigentümer führen. Solche können aber eintreten, wenn durch Entlüften Zigarettenrauch in die Wohnung darüber dringt (AG München, Urteil vom 28.4.2014, 485 C 28018/13 WEG, ZMR 2014 S. 838).

• Im gemeinschaftlichen Treppenhaus hingegen darf nicht geraucht werden (AG Hannover, Beschluss vom 31.1.2000, 70 II 414/99, NZM 2000 S. 520).

• Grillen auf dem Balkon stellt wegen der Brandgefahr sowie der Rauch- und Geruchsimmissionen eine erhebliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer dar (LG Düsseldorf, Beschluss vom 9.11.1990, 25 T 435/90, NJW-RR 1991 S. 1170).

• Küchengerüche lassen sich zwar nicht vermeiden, sind aber durch Dunstabzugshaube mit Filter zu verringern (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.5.2008, I-3 Wx 162/07, NJW 2008 S. 2194).

• Mülltüten haben im Treppenhaus nichts verloren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.5.1996, 3 Wx 88/96, WE 1996 S. 394).

• Auch Fahrräder haben grundsätzlich nichts im Treppenhaus zu suchen (AG Hannover, Beschluss vom 27.12.2005, 71 II 547/05, ZMR 2006 S. 649).

• Lärm ist grundsätzlich zu vermeiden. Das gilt für laute Musik, Geschrei, Trampeln auf dem Boden, Möbelrücken und Türenknallen. Zwar ist bei Kindern insoweit ein weniger strenger Maßstab anzulegen als bei Erwachsenen. Die Eltern sind aber durchaus verpflichtet auf Ihre Kinder einzuwirken, dass diese eben keinen Lärm verursachen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.8.2009, 3 Wx 233/08, NZM 2009 S. 748).

• Besteht nur ungenügender Trittschall – etwa bei Fliesen oder Laminat –, können auch Pumps zu unzumutbaren Belästigungen für die Wohnungseigentümer in der unteren Wohnung führen (LG Hamburg, Urteil vom 15.12.2009, 316 S4/09, ZMR 2010 S. 605).

Wenn Sie Ihre Wohnung vermietet haben

Wollen Sie Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie zunächst einmal die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung daraufhin überprüfen, ob Sie hierzu die Zustimmung des Verwalters benötigen (BGH, Beschluss vom 15.6.1962, V ZB 2/62, NJW 1962 S. 1613). Der Verwalter kann seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen (z.B. insolventer Mieter, zu viele Personen für die Größe der Wohnung).

Aufgepasst, wenn Sie Ihrem Mieter mehr Rechte im Mietvertrag einräumen, als Sie selbst haben bzw. als Selbstnutzer der Wohnung hätten. In einem derartigen Fall kann Ihr Mieter von jedem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Insoweit riskieren Sie Schadensersatzpflichten gegenüber Ihrem Mieter. Aber nicht nur Ihr Mieter kann auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, sondern auch Sie als Vermieter.

Erlaubt die Teilungserklärung nur eine Wohnnutzung, können Sie Ihre Wohnung nicht zum Betrieb einer Arztpraxis vermieten.

Ganz grundsätzlich können die von Ihrem Mieter ausgehenden Störungen auch direkt Ihnen gegenüber geltend gemacht werden.

• Bei Ruhestörungen müssen Sie als Vermieter derart auf Ihre Mieter einwirken, dass von ihnen keine Störungen ausgehen (OLG Saarland, Urteil vom 4.4.2007, 5 W 2/07, NJW 2008 S. 80).

• Das Gleiche gilt für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch Ihre Mieter. Auch hier können die übrigen Wohnungseigentümer von Ihnen als Vermieter verlangen, die baulichen Veränderungen zu beseitigen (OLG Köln, Beschluss vom 14.4.2000, 16 Wx 58/00, ZMR 2001 S. 65).

• Lagern Ihre Mieter Gegenstände, insbesondere Sperrmüll auf gemeinschaftlichen Flächen, können Sie auf Räumung in Anspruch genommen werden (LG Braunschweig, Urteil vom 2.3.2012, 6 S 360/11, ZMR 2012 S. 570).

Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsflächen

Zunächst einmal sind Sie zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt.

• Sie dürfen Ihr Fahrrad im Fahrradkeller abstellen, sofern in der Wohnanlage ein Fahrradkeller existiert,

• einen vorhandenen Waschraum mit den übrigen Wohnungseigentümern gemeinsam nutzen.

Häufig enthält die Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Gemeinschaftsanlagen. Die Wohnungseigentümer können solche auch – etwa als Teil der Hausordnung – beschließen.

Aber auch vom Gemeinschaftseigentum dürfen Sie nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

• Sie dürfen daher Ihren Sperrmüll nicht im Bereich der Gemeinschaftsflächen lagern (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.5.1996, 3 Wx 88/96, WE 1996 S. 394),

• Gemeinschaftseigentum nicht beschädigen oder

• Ihren Hund nicht im Bereich der Gemeinschaftsflächen frei herumtollen lassen (AG München, Urteil vom 21.3.2013, 484 C 18498/12, ZMR 2013 S. 573), es sei denn, es gibt einen anderslautenden Beschluss, der gleichzeitig dafür sorgt, dass die Bewohner durch die frei laufenden Hunde nicht übermäßig belästigt werden (BGH, Urteil vom 8.5.2015, V ZR 163/14 ).

Das Sondernutzungsrecht

Häufig werden bereits in der Teilungserklärung zugunsten bestimmter Wohnungen Sondernutzungsrechte begründet. Ansonsten können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung begründet werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZR 58/98, NJW 2000 S. 3500).

Wesen des Sondernutzungsrechts ist, dass dem begünstigten Wohnungseigentümer der Bereich der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsfläche ausschließlich zur Nutzung zur Verfügung steht und die übrigen Wohnungseigentümer eben diese Bereiche nicht nutzen dürfen.

Häufig werden Sondernutzungsrechte zugunsten der Erdgeschosswohnungen an einem Teil der vorgelagerten Gartenfläche oder Terrasse begründet. Wohnungen oder auch gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten können auch Stellplätze zur Sondernutzung zugewiesen werden.

Beachten Sie: Die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Grundstücksfläche bzw. der ihm unterliegende Bereich des Gemeinschaftseigentums verbleibt im Gemeinschaftseigentum. Deshalb verleiht das Sondernutzungsrecht dem begünstigten Wohnungseigentümer keine Narrenfreiheit.

Ist zugunsten Ihrer Wohnung das Sondernutzungsrecht an einem Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche begründet, dürfen Sie diese auch als Garten nutzen, also Zierbäume, Sträucher und sonstige Pflanze anpflanzen oder eine zwei Meter hohe Schaukel aufstellen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.8.1989, 3 Wx 261/89 ).

Dabei müssen Sie stets beachten, dass Sie das Grundstück im Bereich Ihres Sondernutzungsrechts nicht gegenständlich verändern.

• So dürfen Sie keine Trittsteine verlegen (BayObLG, Beschluss vom 10.8.2001, 2Z BR 21/01 ), keinen Plattenweg (OLG Hamburg, Beschluss vom 13.2.2001, 2 Wx 45/99 ) und keinen Kiesweg anlegen, den Sie dann mit vielen größeren Skulpturen säumen (LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12 ).

• Es darf kein Kfz-Stellplatz auf einer Rasenfläche errichtet werden (BayObLG, Beschluss vom 28.6.1990, BReg 2 Z 67/90 ).

• Sie dürfen weder eine 2,3 m hohe Holzwand (OLG Hamburg, Beschluss vom 4.4.2002, 2 Wx 91/98 ) noch eine Steinmauer (LG Frankfurt / Main, Urteil vom 4.12.2013, 2-13 S 82/12 ) oder eine aus Pflanzsteinen samt Bepflanzung mit Thujen bestehende Mauer errichten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 6.4.2010, 20 W 78/08 ).

• Es ist auch nicht gestattet, eine über fünf Meter hohe Bepflanzung zu entfernen und den Platz völlig neu zu gestalten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.4.1994, 3 Wx 534/93 ), die Bepflanzung umzugestalten, wenn sie in der Teilungserklärung ausdrücklich festgelegt ist (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.2.1994, 2 Wx 49/92 ) oder stark wachsende Bäume anzupflanzen (KG Berlin, Urteil vom 13.7.1987, 24 W 1752/87 ).

• Sie dürfen keinen Kinderspielplatz oder Sandhaufen für Katzen und Hunde anlegen (BayObLG, Beschluss vom 25.6.1998, 2Z BR 10/98 ).

• Ebenso wenig dürfen Sie Ihre Terrasse vergrößern (OLG Celle, Beschluss vom 28.11.2001, 4 W 203/01 ) oder eine Pergola über der Gartenterrasse (BayObLG, Beschluss vom 17.7.1997, 2Z BR 25/97 ) bauen.

• Sie dürfen auch keine Sichtschutzelemente an dem das Sondernutzungsrecht abgrenzenden Zaun (AG Reutlingen, Urteil vom 23.8.2012, 9 C 513/12 ) oder neben der Terrasse anbringen (OLG Köln, Beschluss vom 13.2.1998, 16 Wx 3/98 ).

• Nicht gestattet ist es auch, einen Geräteschuppen (BayObLG, Beschluss vom 28.3.2001, 2Z BR 1/01 ), ein Gartenhaus (OLG Köln, Beschluss vom 22.6.1998, 16 Wx 99/9 ) oder eine Sauna zu errichten (BayObLG, Beschluss vom 26.4.2001, 2Z BR 4/01 ).

Grenzfälle sind das Aufstellen von Gartenzwergen und das Anlegen eines Komposthaufens (OLG Hamburg, Beschluss vom 20.4.1988, 2 W 7/87 ).

Da der dem Sondernutzungsrecht unterliegende Bereich des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftliches Eigentum bleibt, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung eben dieser Bereiche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Instandhaltung und Instandsetzung werden aber häufig in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt.

Bauliche Veränderung durch den Wohnungseigentümer

Vielleicht haben Sie ja eine schicke Penthouse-Wohnung gekauft und planen gerade, ein Sonnensegel und einen Sichtschutz zu montieren? Oder Sie haben eine Wohnung mit Balkon erworben und möchten eine Markise anbringen? Oder eine Erdgeschoss-Wohnung mit Sondernutzungsrecht am Garten und wollen dort eine Terrasse errichten?

Bei all Ihren Wünschen und Plänen müssen Sie stets berücksichtigen, dass Sie lediglich alleiniger Eigentümer Ihrer Wohnung sind. Für bauliche Maßnahmen, die die äußere Gestalt der Wohnanlage verändern, brauchen Sie in aller Regel die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer – auch im Bereich Ihrer Wohnung (§ 22 Abs. 1 WEG).

Optische Veränderungen des Erscheinungsbilds werden von den Gerichten stets als Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer angesehen. Daher können Sie weder eigenmächtig einen Sichtschutz noch ein Sonnensegel, eine Markise oder eine Terrasse errichten. Durch all diese Maßnahmen wird nämlich die äußere Gestaltung der Wohnanlage verändert.

Dem Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen – und das sind im Regelfall alle, auch wenn sie etwa die Markise gar nicht von ihrer Wohnung oder ihrem Balkon sehen können. Hierauf aber kommt es nicht an, da die Markise jedenfalls von außen sichtbar ist.

In der Praxis besteht häufig das Problem, dass in Wohnungseigentümerversammlungen in den seltensten Fällen sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten, geschweige denn mit Ihren Plänen einverstanden sind und dem Genehmigungsbeschluss zustimmen.

Beachten Sie: Sie benötigen stets die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Sie können sich zu Ihrem eigenen Vorteil nicht darauf berufen, dass andere Wohnungseigentümer bereits ungenehmigte bauliche Veränderungen vorgenommen haben.

Der Beseitigungsanspruch und seine Durchsetzung

Haben Sie zum Beispiel eigenmächtig eine Markise im Bereich Ihres Balkons angebracht, müssen Sie damit rechnen, dass andere Wohnungseigentümer ihre Beseitigung verlangen. Die einzelnen Wohnungseigentümer können ohne vorhergehende Beschlussfassung vor Gericht ziehen und Sie auf Beseitigung in Anspruch nehmen. Oder aber die Eigentümerversammlung fasst einen entsprechenden Beschluss und lässt die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter gegen die bauliche Veränderung vorgehen.

Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung sind Sie nur verpflichtet, wenn Sie sie vorgenommen haben. Haben Sie Ihre Wohnung zum Beispiel nach Montage der Markise verkauft, ist der Käufer grundsätzlich nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet (LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318/S 20/12, ZMR 2013 S. 462).

Auch die Mieter eines Wohnungseigentümers sind zur Duldung der Beseitigung einer vom vermietenden Wohnungseigentümer eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung verpflichtet.

Das Recht, die Beseitigung einer eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung zu verlangen, verjährt in drei Jahren (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB). Trotz Verjährung bleibt die Baumaßnahme aber rechtswidrig. In einem solchen Fall kann der Käufer verpflichtet sein, den Rückbau auf Kosten aller Eigentümer zu dulden. Das gilt jedenfalls dann, wenn bereits kurz nach dem Erwerb ein vorbereitender Grundsatzbeschluss gefasst wurde (LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013 S. 462).

Sie haben eine Erdgeschosswohnung mit einem Sondernutzungsrecht am Garten gekauft. Der Verkäufer hatte vor Jahren auf dieser Fläche ein Gartenhäuschen errichtet. Beseitigungsansprüche sind verjährt. Kurz nachdem Sie die Wohnung gekauft haben, beschließen die übrigen Wohnungseigentümer den Rückbau durch die Gemeinschaft. Sie sind zur Duldung der Rückbaumaßnahmen verpflichtet. Etwas anderes würde dann gelten, wenn die übrigen Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum nicht entsprechend aktiv würden. Genaue zeitliche Grenzen können insoweit nicht genannt werden. Die Rechtsprechung ist hier nicht einheitlich.

Der Wohnungseigentümer, der die illegale Baumaßnahme durchgeführt hat, muss nicht nur für ihre Beseitigung sorgen. Er muss den übrigen Wohnungseigentümern auch den unmittelbaren Mitbesitz verschaffen, falls sie aufgrund der baulichen Veränderung keinen Zugang zu ihrem (Mit-)Besitz mehr haben und die Baumaßnahme das gemeinschaftliche Eigentum auf andere Weise beeinträchtigt (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007, 32 Wx 111/07, NJW-RR 2008 S. 247). Hier gibt es auch keine Verjährung, d.h., das Recht, die Beseitigung zu fordern, damit die Eigentümer ungestört ihren Besitz nutzen können, besteht unbegrenzt fort (§ 902 BGB).

Wie oben – mit dem wesentlichen Unterschied, dass zugunsten der Wohnung kein Sondernutzungsrecht am Garten besteht. Da das Gartenhäuschen die Nutzung des entsprechenden Teils der Gartenfläche, auf dem es steht, unmöglich macht, kann der Beseitigungsanspruch zeitlich unbeschränkt geltend gemacht werden.

Bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft

Auch die Eigentümergemeinschaft selbst kann bauliche Veränderungen beschließen, indem sie beispielsweise einen Beschluss fasst, die kaum genutzte Schwimmhalle in eine Hausmeisterwohnung umzubauen.

Ein Nachteil würde sicherlich dann verneint, wenn Sie letztlich der einzige Schwimmer wären und der Umbau der Schwimmhalle zu einer Kostenersparnis führen würde. In Anbetracht der Unterhaltungskosten und der Tatsache, dass die Wohnnutzung auf die Hausmeistervergütung anzurechnen ist, würde Ihre Klage wohl scheitern.

Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über eine bauliche Veränderung nicht zugestimmt haben, dürfen mit den Kosten der Baumaßnahme und auch mit Folgekosten der Instandhaltung und Instandsetzung nicht belastet werden (BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, NJW 2012 S. 603).

Beachten Sie: Sie dürfen dann auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung bzw. Maßnahme ziehen.

Hätten die Wohnungseigentümer beschlossen, die bestehende Hausmeisterwohnung in eine Schwimmhalle umzubauen und stimmen Sie gegen den entsprechenden Beschlussantrag, müssen Sie zwar keine Kosten tragen, Sie dürfen aber die Schwimmhalle auch nicht nutzen.