Wie Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen korrekt abgewickelt werden
Wie Sie erkennen, ob die Maßnahme der Instandhaltung dient, eine Modernisierungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung ist und wie Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Handelt es sich nämlich um Gemeinschaftseigentum, erfolgt die Finanzierung durch die Instandhaltungsrückstellung oder im Wege einer Sonderumlage. Dann werden die Kosten auf die Gemeinschaft verteilt.
I. Kennen Sie die neuen Regeln?
Eigentlich sollte es im Sinne beider Parteien sein, wenn an dem Mietobjekt Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen. Doch die Praxis zeigt, dass das nicht immer der Fall ist.
So zum Beispiel, wenn der Vermieter wegen aufgetretener Mängel der Mietsache plötzlich Investitionen vornehmen muss, die er in seiner Finanzplanung nicht vorgesehen hatte. Oder der Mieter eine aus seiner Sicht ungerechtfertigte Mieterhöhung befürchtet.
Um solche Maßnahmen deshalb möglichst konfliktfrei über die Bühne zu bringen, sollten Sie als Vermieter oder Mieter Ihre Rechte und Pflichten kennen. Diese wurden durch die Mietrechtsänderung ab 1.5.2013 teilweise neu oder verändert gestaltet.
Zum Beispiel verpflichtet das Gesetz jetzt den Vermieter in § 555a Abs. 2 BGB, auch Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Machen Sie sich deshalb mit den neuen Regeln vertraut, dann dürfte bei der Abwicklung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eigentlich nichts schieflaufen.
II. Wenn Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind
2.1. Wer zuständig ist und wer die Kosten trägt
Für die Erhaltung der Mietsache ist zunächst der Vermieter verantwortlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Darunter fallen sowohl Instandhaltungsmaßnahmen (die z.B. möglichen Schäden vorbeugen sollen) wie auch Instandsetzungsmaßnahmen, die der Schadensbeseitigung dienen.
Treten in der Wohnung Mängel auf, die nicht der Mieter verursacht hat, ist also der Vermieter zuständig . Das heißt, er hat für die notwendige Mängelbeseitigung zu sorgen und auch die dafür anfallenden Kosten zu tragen.
Allerdings ist es zulässig, mietvertraglich die Kosten für sogenannte
Kleinreparaturen
auf den Mieter abzuwälzen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Kleinreparatur-Klausel des Vertrages den Anforderungen entspricht, die die Rechtsprechung hierfür aufgestellt hat.
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Der Mieter darf lediglich verpflichtet werden, die Kosten für die ausgeführten Kleinreparaturen zu übernehmen. Wird er gleichzeitig auch verpflichtet, Handwerkeraufträge zu erteilen, wäre die Klausel unwirksam.
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Die Klausel darf sich nur auf solche Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z.B. Warmwassergeräte, Bad- und Duscheinrichtungen, Rollläden).
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Es muss ein Höchstbetrag pro Reparaturmaßnahme festgelegt werden (z.B. 120,00 €).
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Es muss schließlich eine Höchstgrenze für die Summe von Kleinreparaturen angegeben werden, die pro Jahr auf den Mieter zukommen kann (z.B. 6 % der Jahresnettomiete).
2.2. Wann und wie der Mieter vorab zu informieren ist
Will der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen lassen, hat er diese dem Mieter rechtzeitig anzukündigen (§ 555a Abs. 2 BGB). Die konkrete Länge der Frist ist jeweils abhängig vom Einzelfall.
Hier gilt als Faustregel: Der Mieter ist so frühzeitig zu informieren, dass er sich auf die Durchführung der Maßnahme einstellen kann (BGH, Urteil vom 4.3.2009, VIII ZR 110/08, GE 2009 S. 646). Im Regelfall kann man eine Ankündigungsfrist von ein bis zwei Wochen als ausreichend ansehen.
Für die Ankündigung selbst gilt mangels besonderer Formvorschrift, dass sie dem Mieter auch mündlich übermittelt werden kann. Wichtig ist, dass der Mieter hierdurch erfährt, wann voraussichtlich die Arbeiten begonnen werden und wie lange diese andauern.
Der Vermieter teilt den Mietern Mitte April mit, dass ab 4.5. die Putzschäden im Treppenhaus ausgebessert und danach die Neuanstriche durchgeführt werden und dass die Arbeiten voraussichtlich nach drei Tagen abgeschlossen sein werden.
Im Einzelfall kann es auch mal sein, dass die Dauer der Maßnahmen noch nicht konkret eingeschätzt werden kann und konkrete Angaben dazu nicht möglich sind.
Nach einem Wasserrohrbruch ist nicht absehbar, wie lange die Trocknungsarbeiten dauern werden.
In solch einem Fall reicht es aus, wenn der Vermieter sich darauf beschränkt, den Beginn der Maßnahmen anzukündigen.
2.3. Wie sich der Mieter zu verhalten hat
Nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter erforderliche Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Darunter fällt zum Beispiel, dass er den Zugang zu seiner Wohnung ermöglicht, damit dort die notwendigen Arbeiten durchgeführt werden können.
Seine Duldungspflicht beschränkt sich auf ein rein passives Verhalten. Zu einer aktiven Mitwirkung ist er also nicht verpflichtet (LG Berlin, Beschluss vom 30.11.1995, 67 S 158/95, WM 1996 S. 143).
In der Wohnung des Mieters soll die Heizung instandgesetzt werden. Die vom Mieter an den Heizkörpern angebrachten Verkleidungen müssen nicht vom Mieter entfernt werden. Hierfür hat der Vermieter zu sorgen.
Sind umfangreiche Sanierungsarbeiten in der Wohnung erforderlich, wodurch die Bewohnbarkeit beeinträchtigt ist, muss der Mieter unter Umständen eine gewisse Zeit ins Hotel ausweichen.
Die Fußböden der Wohnung sind von Schwamm befallen. Deshalb müssen sie aufgenommen und die Balken freigelegt werden. Bis der ordnungsgemäße Zustand wiederhergestellt ist, zieht der Mieter in ein Hotel.
Ausnahmsweise ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet, wenn die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme für ihn aufgrund vorliegender konkreter Umstände unzumutbar ist.
Der Vermieter möchte in der Wohnung notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen, die einige Wochen in Anspruch nehmen und die die Wohnung während dieser Zeit unbewohnbar werden lassen. Der Mieter hat inzwischen fristgemäß gekündigt und verlangt, dass die Arbeiten erst zwei Monate später – nämlich nach seinem Auszug – durchgeführt werden.
Sind an dem Mietobjekt Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden und sind dem Mieter in diesem Zusammenhang Kosten entstanden, hat er Anspruch auf Aufwendungsersatz (§ 555a Abs. 3 BGB).
Für die Durchführung notwendiger Reinigungsarbeiten hat der Mieter eine eigene Putzfrau beauftragt.
Für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Durchführung der Arbeiten hat der Mieter einen Dritten beauftragt.
Der Mieter hat Wert darauf gelegt, den Ab- und Wiederaufbau seiner Einbauküche von einem Handwerker seiner Wahl durchführen zu lassen.
Der Mieter muss wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung bis zum Abschluss der Arbeiten in ein Hotel ziehen.
Möchte der Mieter für die ihm entstehenden Kosten einen Vorschuss, kann er den vom Vermieter verlangen (§ 555a Abs. 3 Satz 2 BGB).
III. Wann liegt überhaupt eine Modernisierung vor?
3.1. Die sieben Fälle, die das Gesetz nennt
Fall 1: Nachhaltige Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)
Darunter fallen solche baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache
Endenergie nachhaltig eingespart wird (sogenannte
energetische Modernisierung
).
Der Begriff der
Mietsache
umfasst hier nicht nur die an einzelne Mieter vermieteten Räumlichkeiten, sondern auch den Eingangsbereich, das Treppenhaus und sonstige Gemeinschaftsräume.
Mit
Endenergie
ist hierbei die Energiemenge gemeint, die benötigt wird, um im Gebäude die Heizung und Warmwasserbereitung zu betreiben (z.B. durch Heizöl, Erdgas, Holzpellets, Strom- oder Fernwärme).
Die Einsparung von Endenergie muss auch
nachhaltig
sein, also nicht nur zu einer kurzfristigen, sondern in Zukunft ständig eintretenden Einsparung führen.
Wird an der Fassade eine Wärmedämmung angebracht und/oder isolierverglaste Fenster installiert, spart der Mieter Heizkosten.
Der alte Heizkessel wird durch einen effektiver arbeitenden neuen ersetzt und/oder durch eine Dämmung der Zuleitungen der Wärmeverlust verringert.
Durch die Anbringung von Solarkollektoren auf dem Hausdach wird für die Warmwasserbereitung nicht mehr so viel Öl oder Gas verbraucht.
Fall 2: Energiesparende Maßnahmen ohne Bezug zur Mietsache (§ 555b Nr. 2 BGB)
Auch solche baulichen Veränderungen gelten als Modernisierung, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt
.
In der Praxis wird es allerdings nur wenige Fälle geben, die diese Art von Modernisierung betreffen. Denn in der Regel ist eine Modernisierung, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie (z.B. Öl, Gas, Kohle) führt, gleichzeitig auch mit einer Einsparung von Endenergie im Mietobjekt verbunden.
Fehlt dagegen der Bezug zum Mietobjekt, geht es nur noch um die Belange der Umwelt und der Volkswirtschaft.
Der Vermieter lässt auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installieren, mit der Strom erzeugt wird, der in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Dadurch wird nicht erneuerbare Primärenergie gespart.
Der Vermieter stellt lediglich die Heizung vom Brennstoff Öl auf Holzpellets um. Hierdurch bleibt der Verbrauch an Endenergie beim Mieter gleich. Lediglich wird hierbei nicht erneuerbare Primärenergie (Öl) eingespart und durch erneuerbare Primärenergie (Holzpellets) ersetzt.
Wichtig: Baumaßnahmen, die ohne Bezug zur Mietsache nicht erneuerbare Primärenergie einsparen oder das Klima schützen, können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Mieterhöhungsvorschrift des § 559 Abs. 1 BGB schließt eine Mieterhöhung für solche Maßnahmen ausdrücklich aus.
Fall 3: Reduzierung des Wasserverbrauchs (§ 555b Nr. 3 BGB)
Danach gelten als Modernisierung alle nachhaltig wirkenden Wassersparmaßnahmen, wie beispielsweise die Installation von Durchlaufbegrenzern in Toilettenspülungen oder die Heranziehung von Regen- oder Brauchwasser.
Ob sich durch derartige Maßnahmen der Verbrauch des einzelnen Mieters verringert, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Vielmehr kommt es allein darauf an, ob sich der Gesamtverbrauch nachhaltig für das gesamte Gebäude verringert (LG Münster, Urteil vom 26.11.2009, 8 S 131/09, GE 2010 S. 848).
Fall 4: Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB)
Darunter fallen alle Maßnahmen, die das Wohnen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig machen, wie beispielsweise eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts, eine Erhöhung des Schallschutzes oder einbruchshemmende Maßnahmen.
Aber: Im Einzelfall kann eine Modernisierung sogar dann vorliegen, wenn mit der Maßnahme eine gewisse Verschlechterung der Wohnverhältnisse verbunden ist (BGH, Urteil vom 13.2.2008, VIII ZR 105/07, WM 2008 S. 219).
Umbau des Bades, indem Bad und WC getrennt werden, hierfür die bisherige Abstellkammer entsprechend umgestaltet wird und als solche nicht mehr genutzt werden kann.
Fall 5: Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer (§ 555b Nr. 5 BGB)
Hierzu zählen vor allem Maßnahmen im Außenbereich, die allen Wohnungen zugutekommen, wie beispielsweise die Einrichtung eines Spielplatzes, die Schaffung von Grünanlagen oder Stellplätzen, die Aufstellung von Müllboxen oder der Bau von Fahrradunterständen.
Fall 6: Vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen (§ 555b Nr. 6 BGB)
Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die als Modernisierungsmaßnahmen
deshalb angesehen werden, weil sie durch Gesetz oder eine Behörde angeordnet sind. Ob dadurch die Mietsache verbessert oder Energie eingespart wird, spielt dabei keine Rolle.
Dazu zählt etwa der Einbau von landesgesetzlich vorgeschriebenen Wasserzählern, die Nachrüstung der Heizkessel und -leitungen, wie es die Energieeinsparverordnung gebietet, der nachträgliche Anschluss an die Kanalisation oder der Einbau von Rauchmeldern.
Fall 7: Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nr. 7 BGB)
Hierzu zählen zum Beispiel der Ausbau des Dachgeschosses, der Ausbau bisheriger Nebenräume zu Wohnzwecken, der Umbau von Wohnraum, der bisher für Wohnzwecke nicht geeignet war, oder die Errichtung eines Anbaus im Garten.
Durch solche Maßnahmen muss neuer Wohnraum
(also kein Gewerberaum oder Garagen) geschaffen werden. Es muss aber keine neue Wohnung entstehen. Vielmehr genügt auch, wenn bestehende Wohnungen vergrößert werden.
Wichtig: Eine spätere Mieterhöhung wegen Modernisierung kommt hier nicht in Betracht, weil solche Maßnahmen den Wohnwert für den Mieter nicht erhöhen. Sie sollen allein dem Vermieter ermöglichen, den wirtschaftlichen Wert seines Hausgrundstücks auszuschöpfen.
Der Mieter kann gegebenenfalls sogar eine Mietsenkung verlangen, wenn er bisher genutzten Raum hergeben muss (z.B. Keller oder Teile des Gartens; § 573b Abs. 4 BGB).
3.2. Was tun in Zweifelsfällen?
Ob eine Modernisierung
im Sinne des Gesetzes vorliegt, lässt sich nicht in jedem Fall eindeutig beantworten.
Was gilt, wenn eine Wohnung, die über einen Durchlauferhitzer verfügt, an eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage angeschlossen werden soll?
Was gilt, wenn eine Nachtstromspeicherheizung durch eine Gaszentralheizung ersetzt werden soll?
Derartige Zweifelsfragen tauchen vor allem dann auf, wenn notwendige Erhaltungsmaßnahmen gleichzeitig mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden werden. Hier kann es durchaus passieren, dass im Streitfall selbst die Gerichte unterschiedliche Rechtsstandpunkte vertreten.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte hatte den Austausch der instandsetzungsbedürftigen Kastendoppelfenster gegen Kunststoff-Isolierglasfenster aus ästhetischen Gründen nicht als Modernisierung angesehen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.10.1999, 4 C 263/99, MM 2000 S. 280). Demgegenüber hat das Amtsgericht Rostock in einem ähnlichen Fall eine Modernisierung bejaht, weil die neuen Fenster durch die Dreh- und Kippbeschläge einfacher zu bedienen sind (AG Rostock, Urteil vom 31.1.1996, 41 C 225/95, GE 1996 S. 1251).
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.
IV. Wann und wie der Mieter über die Modernisierungsmaßnahmen zu informieren ist
4.1. Keine Informationspflicht bei Bagatellmaßnahmen
Um die von einer Modernisierung betroffenen Mieter vor unzumutbaren Folgen solcher Modernisierungsmaßnahmen (z.B. bei Luxusmodernisierungen) zu schützen, schreibt das Gesetz in § 555c BGB Vermietern genau vor, wie sie bei geplanten Maßnahmen solcher Art vorzugehen haben.
Der Mieter hat einen Anspruch darauf, frühzeitig und möglichst genau über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen informiert zu werden. Dadurch soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu prüfen, ob er die Maßnahme überhaupt dulden muss. Außerdem soll er sich darauf einstellen und einrichten können.
Ausnahmsweise ist eine Modernisierungsankündigung entbehrlich, wenn die beabsichtigten Maßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung für den Mieter verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (sogenannte
Bagatellmaßnahme
,
§ 555c Abs. 4 BGB).
Der Vermieter lässt in seinem Mehrfamilienhaus einen Niedertemperatur-Ölheizkessel einbauen, durch den es zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie kommt. Da der Einbau im Keller erfolgt und mit keiner erheblichen Einwirkung auf die Wohnung das Mieters verbunden ist und die Mieterhöhung in Höhe von 10,20 € monatlich unerheblich ist, ist die Ankündigung entbehrlich (AG Rheine, Urteil vom 22.7.2008, 14 C 54/07, ZMR 2010 S. 458).
Der Vermieter lässt die Wohnungseingangstür gegen eine einbruchssichere Tür austauschen. Da der Einbau zügig und ohne weiter gehende Beeinträchtigungen (z.B. durch Schmutz oder anderweitige Mängel) vonstattenzugehen hat und der Vermieter auf jegliche Mieterhöhung in diesem Zusammenhang verzichtet, entfällt die Ankündigungspflicht (LG Köln, Urteil vom 30.4.1992, 1 S 385/91, WM 1993 S. 608).
Die alten Heizkörperventile werden durch moderne Thermostatventile ersetzt.
Die Wohnung wird mit Rauchmeldern ausgestattet.
Wann eine Mieterhöhung allerdings als
unwesentlich
anzusehen ist, sehen die Gerichte unterschiedlich. Während vereinzelt die Erheblichkeit an einen starren Betrag geknüpft wird (z.B. 10,00 € pro Monat), sehen andere Gerichte die Mieterhöhung als unwesentlich an, wenn die Miete durch die Modernisierungsmaßnahme um unter 5 % der Miete erhöht wird (z.B. AG Rheine, a.a.O.; LG Berlin, Urteil vom 27.6.1991, 61 S 355/90, WM 1991 S. 482).
4.2. Welche Frist einzuhalten ist
Der Vermieter muss den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen informieren (§ 555c Abs. 1 BGB). Hält er diese Frist nicht ein und handelt es sich auch nicht um eine Bagatellmaßnahme, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden. Im Streitfall kann er seinen Vermieter sogar per einstweiliger Verfügung zwingen, die 3-Monats-Frist einzuhalten.
Der Vermieter kündigt Anfang Januar an, Mitte Februar im Keller eine Gaszentralheizung für alle Wohnungen des Hauses einbauen lassen zu wollen. Der Mieter besteht wegen der kalten Witterung auf Einhaltung der 3-Monats-Frist. Als der Vermieter im Februar die Gaszufuhr zur Gasetagenheizung kappen lassen will, erwirkt der Mieter beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, durch die dem Vermieter der Beginn der Arbeiten untersagt wird.
4.3. Was in die Ankündigung rein muss
Textform ist Pflicht
Eine Ankündigung hat der Vermieter gemäß § 555c Abs. 1 BGB in Textform zu übermitteln. Deshalb reicht eine mündliche Mitteilung nicht aus. Denkbar sind dagegen beispielsweise neben einem Brief auch ein Fax oder E-Mail.
Wegen der mit der Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen (z.B. Duldungspflicht des Mieters) empfiehlt sich eine sichere Zustellung der Mitteilung, zum Beispiel durch Einwurf eines Briefes unter Zeugen oder Zustellung per Einwurf-Einschreiben.
Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten
§ 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB bestimmt, dass die Modernisierungsankündigung zunächst Angaben enthalten muss über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
.
Gegenüber der vor dem 1.5.2013 geltenden Rechtslage und der bis dahin teilweise recht strengen Maßstäbe der Gerichte hat der Gesetzgeber mit der Formulierung
in wesentlichen Zügen
nunmehr klargestellt, dass die Anforderungen an die Mitteilung herabgesetzt sind.
Entscheidend ist, dass der Mieter aus der Ankündigung entnehmen kann, auf welche Art und Weise die Wohnung verändert wird und welche Veränderungen des künftigen Mietgebrauchs damit verbunden sind und ob sich die Miete dadurch erhöht. Der Vermieter muss aber keine Einzelheiten nennen, die für die Einstufung als Modernisierung unerheblich sind (z.B. die Farbe des Fassadenputzes oder der Badezimmerfliesen).
Im Hinblick auf die Art der Modernisierung hat der Vermieter die von der Modernisierung betroffenen Bauteile und Einrichtungen anzugeben (z.B. Zimmer, Heizung, Fenster). Darüber hinaus muss der Mieter daraus erkennen können, dass das angestrebte bauliche Ergebnis die Einstufung als Modernisierung
rechtfertigt.
Angaben zum Umfang der Maßnahme sind wichtig, damit der Mieter zum Beispiel erkennen kann, wie weitreichend in die Bausubstanz eingegriffen werden soll und in welchem Ausmaß er davon betroffen ist. Ebenfalls sollte der Mieter durch die Ankündigung in groben Zügen entnehmen können, welche Beeinträchtigungen (z.B. Lärm, Schmutz) für welchen Zeitraum zu erwarten sind.
Im Ergebnis kann man festhalten: Die Ankündigung muss so konkret gefasst sein, dass sie dem Informationsbedürfnis des Mieters Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 242/10, WM 2011 S. 677).
Montage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich.
Ausbau des vorhandenen Fensters, Ausbruch der Fensterbrüstung, Begradigung der Laibungen und Einbau eines Fenstertürelements.
Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen.
Beginn und Dauer der Maßnahme
Nach § 555c Abs. 1 Nr. 2 BGB hat der Vermieter den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme anzugeben. Durch die Formulierung
voraussichtlich
soll dem Vermieter erspart werden, bei einem unerwartet verspäteten Baubeginn ein Ankündigungsschreiben an den Mieter wiederholen zu müssen.
Der Beginn ist möglichst konkret anzugeben, wobei es noch ausreichend sein dürfte, wenn hierfür eine bestimmte Kalenderwoche (z.B. voraussichtlich im Lauf der 20. KW
) genannt wird. Dagegen ist nicht ausreichend, wenn lediglich mitgeteilt wird, dass die Arbeiten kurzfristig
oder demnächst
begonnen werden.
Auch für die voraussichtliche Dauer der Maßnahme hat der Vermieter die Zeitspanne möglichst genau zu benennen (z.B. nach Tagen bzw. Wochen).
Werden unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nicht untrennbar zusammenhängen, muss die voraussichtliche Dauer für jede Maßnahme einzeln angegeben werden (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 28.8.2009, 518 C 152/09, WM 2010 S. 151).
Der Vermieter plant verschiedene Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Hausfassade, den Balkonplatten und -brüstungen, den Fenstern, der Kellerdecke sowie an der Heizungsanlage. In diesem Fall muss er den zeitlich unterschiedlich hiervon betroffenen Mietern ankündigen, auf welche Weise und wann ihre Wohnung in Anspruch genommen wird.
Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
Sofern eine Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich ziehen soll, muss der Vermieter dem Mieter den für seine Wohnung ermittelten konkreten Erhöhungsbetrag nennen (z.B.: Sie müssen mit einer Mieterhöhung von monatlich 66,00 € rechnen
).
Neu ist seit dem 1.5.2013, dass auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angegeben sein müssen. Und zwar auch, wenn eine Mieterhöhung nicht beabsichtigt ist.
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Vorschrift im Hinblick auf die Betriebskostenangabe realisieren lässt. Denn für Vermieter lässt sich zum Beispiel bei einer energetischen Modernisierung
die für den einzelnen Mieter einzusparende Energie schlecht vorhersagen. Denn diese hängt vom Nutzerverhalten ab.
Bei energetischer Modernisierung: Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
Plant der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen, hat er dem Mieter gegenüber darzulegen, ob und inwieweit die Maßnahmen zu einer Energieeinsparung führen.
Bis zur Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 war es noch erforderlich, dass beispielsweise beim Austausch alter Fenster gegen neue die Wärmedurchgangskoeffizienten der alten und neuen Fenster angegeben werden mussten. Dadurch sollte der Mieter nachvollziehen können, ob tatsächlich eine maßgebliche Energieeinsparung zu erwarten ist.
Demgegenüber lässt der neue § 555c Abs. 3 BGB die Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
zu.
In der Begründung zu diesem Paragrafen wird beispielhaft die Bezugnahme auf die
Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung in Wohngebäudebestanddes Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009 als zulässig angesehen. Dort findet man Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile, geordnet nach Baualtersklassen.
Vorteil für Vermieter: Die Aufnahme solcher allgemein anerkannten Pauschalwerte erspart es ihnen, die Energieeinsparung durch ein kostenaufwendiges Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen.
Belehrung über Wegfall der Duldungspflicht in Härtefällen
Wenn die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würden, müsste der Mieter die Maßnahmen nicht dulden.
Nach § 555c Abs. 2 BGB
soll der Vermieter auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB hinweisen
.
Der Vermieter sollte seine Ankündigung am besten durch folgenden Hinweis ergänzen:
Zu einer Duldung der von mir geplanten Modernisierungsmaßnahme sind Sie nicht verpflichtet, wenn diese für Sie, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner Interessen als Vermieter als auch anderer Mieter im Haus sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
Möchten Sie sich auf solche Härtegründe berufen, haben Sie mir diese bis spätestens zum Ablauf des nächsten Monats schriftlich in Textform (z.B. auch per Fax oder E-Mail) mitzuteilen.
Unterlässt der Vermieter die Belehrung, wird dadurch seine Modernisierungsankündigung nicht unwirksam. Vielmehr hat dies lediglich Auswirkungen auf die für den Härteeinwand des Mieters alsdann wegfallenden Form- und Fristvorschriften ( § 555d Abs. 5 BGB).
V. Wie kann der Mieter auf die Modernisierungsankündigung reagieren?
5.1. Kündigen, wenn ein Umzug tatsächlich möglich ist
Hat der Vermieter die geplanten Modernisierungsarbeiten korrekt angekündigt und handelt es sich auch nicht um Bagatellmaßnahmen
, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht:
Nach § 555e Abs. 1 BGB kann er nach Zugang der Modernisierungsankündigung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Das Schreiben, mit dem der Vermieter die Modernisierung für
die letzte Woche im Oktoberankündigt, erhält der Mieter am 14.7. Möchte er kündigen, müsste er seine Kündigung bis spätestens 31.8. dem Vermieter zustellen. Das Mietverhältnis würde dann am 30.9. enden.
5.2. Ablehnen nach fehlerhafter Ankündigung oder bei vorliegenden Härtegründen
Schritt 1: Liegen keine erheblichen Ankündigungsmängel vor?
Handelte es sich bei der geplanten Modernisierungsmaßnahme nicht um eine Bagatellmaßnahme
und hat der Vermieter in seiner Ankündigung wesentliche Angaben nicht gemacht, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden.
Hat der Vermieter dagegen bisher alles korrekt gemacht, kann der Mieter sich seiner Duldungspflicht nur entziehen, wenn er Härtegründe vorweisen kann. In diesem Fall prüfen Sie weiter:
Schritt 2: Liegt ein Härtegrund auf Mieterseite vor?
Härtegründe auch anderer Personen zählen
Nicht nur Härtegründe für den Mieter selbst, sondern auch seine in der Wohnung lebenden Angehörigen und Haushaltsmitglieder sind bei der Prüfung der Härtegründe mit zu berücksichtigen.
Lediglich die Interessen von Besuchern oder nicht in der Wohnung lebenden Familienangehörigen (z.B. der auswärts lebenden und studierenden Tochter) kommen nicht in Betracht.
Erhebliche Beeinträchtigung durch die vorzunehmenden Arbeiten
Wenn einzelne Räume der Wohnung nicht genutzt werden können, kann dies eine Härte darstellen. Dabei kommt es stark auf die persönliche Belastbarkeit des Mieters an (z.B. auf sein Alter und seinen Gesundheitszustand).
Erhebliche Beeinträchtigung durch die baulichen Folgen nach Abschluss der Arbeiten
Zum Beispiel, wenn sich durch den beabsichtigten Einbau isolierverglaster Fenster die Glasfläche um 1/3 verkleinert und dadurch die Wohnung erheblich schlechter belichtet würde (AG Hamburg, Urteil vom 21.7.1998, 46 C 395/97, WM 1999 S. 160).
Gleiches gilt zum Beispiel auch, wenn infolge des Einbaus von Isolierglasfenstern in einem Altbau die Gefahr von Feuchtigkeitsbildung an den Wänden besteht (LG Hamburg, Urteil vom 28.7.1994, 334 S 35/94, NJW-RR 1995 S. 1101).
Als Härtegrund kommt auch in Betracht, wenn beispielsweise eine Verschattung der Wohnung eintreten würde, wenn nachträglich ein Balkon vorgesetzt würde.
Investitionen des Mieters würden wertlos
Dies betrifft zum Beispiel den Fall, dass der Mieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung hat einbauen lassen, der Vermieter nunmehr für das ganze Haus eine Zentralheizung anschaffen möchte.
Derartige Investitionen des Mieters führen allerdings nicht automatisch zum Wegfall seiner Duldungspflicht. Vielmehr müssen zusätzlich folgende Voraussetzungen vorliegen:
-
Der Vermieter hatte den Einbauten des Mieters zugestimmt.
-
Der Mieter durfte darauf vertrauen, seine Einbauten auch weiterhin nutzen zu dürfen.
-
Die Einbauten dürfen noch nicht abgewohnt sein. Als Berechnungsmaßstab können Sie z.B. folgende Faustformel verwenden: Mieterinvestitionen in Höhe einer Jahresmiete sind in ca. 4 Jahren abgewohnt.
Mieterhöhung als Härte beeinflusst nicht die Duldungspflicht
Die durch die Modernisierung zu erwartende Mieterhöhung spielt seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 bei der Prüfung der Duldungspflicht des Mieters keine Rolle mehr. Ob hier durch die Mieterhöhung für ihn eine
unzumutbare wirtschaftliche Härte
eintritt, wird seitdem erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens geprüft (§ 559 Abs. 4 BGB).
Wichtig: Gleichwohl muss der Mieter innerhalb der unten bei Schritt 4 beschriebenen Fristen dem Vermieter mitteilen, dass für ihn die Mieterhöhung eine solche Härte darstellt. Andernfalls wird dieser Einwand später nicht mehr berücksichtigt. Hierdurch soll der Vermieter schon frühzeitig über solche Umstände informiert werden, die seine Finanzierungsentscheidung betreffen.
Schritt 3: Welche Gesichtspunkte bei der Interessenabwägung noch zu berücksichtigen sind
Kann sich der Mieter auf einen oder mehrere der vorgenannten Härtegründe berufen, führt das nicht automatisch zum Wegfall seiner Duldungspflicht. Vielmehr müssen seine Härtegründe erst noch mit den berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter im dem Gebäude abgewogen werden.
Die Baumaßnahme soll das Mietobjekt an den heutigen Stand der Technik anpassen. Dadurch soll die zukünftige Vermietbarkeit gesichert und gegebenfalls auch eine bessere Verkäuflichkeit erreicht werden.
Der Vermieter erhält für die Modernisierung eine befristete staatliche Förderung oder günstige Finanzierung.
Durch eine Änderung der Rechtslage müssen bestimmte Maßnahmen vorgenommen werden (z.B. Einbau von Thermostatventilen nach dem Energieeinsparungsgesetz)
Auch Gründe in der Person des Vermieters können eine Rolle spielen (z.B. wohnt der Vermieter selbst im Haus und benötigt aus Altersgründen eine Zentralheizung).
Auch die Interessen anderer Mieter spielen bei der Interessenabwägung eine Rolle (z.B. wenn sie den Einbau eines Fahrstuhls oder einer Zentralheizung wünschen).
Neu hinzugekommen ist auch die Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes (§ 555d Abs. 2 BGB).
Der Vermieter möchte die Heizung von Öl auf Pellets umstellen, um dadurch den CO²-Ausstoß zu vermindern.
Schritt 4: Wie und bis wann hat der Mieter zu reagieren?
Hat der Vermieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme korrekt angekündigt und insbesondere auch den Mieter über die Möglichkeit und die Frist eines Härteeinwands aufgeklärt, muss der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Modernisierungsankündigung reagieren.
Die Modernisierungsankündigung trifft am 16. 3. beim Mieter ein. Sein Härteeinwand müsste bis spätestens 30. 4. dem Vermieter zugehen.
Dabei hat der Mieter die Umstände, die nach seiner Auffassung eine beachtliche Härte darstellen, dem Vermieter schriftlich in Textform mitzuteilen (z.B. per Fax oder E-Mail; § 555 d Abs. 3 BGB).
5.3. Die Modernisierung dulden und seine Rechte wahrnehmen
Ersatz der modernisierungsbedingten Aufwendungen
Modernisierungsmaßnahmen bringen es normalerweise mit sich, dass der Mieter in seiner Wohnung im eigenen Interesse freiwillig bestimmte Vorarbeiten erbringt (z.B. deckt er schmutzgefährdete Einrichtungsgegenstände ab oder räumt Mobiliar aus).
Den Aufwand hierfür bzw. die auf diese Weise entstandenen Kosten kann er vom Vermieter ersetzt verlangen (§ 555d Abs. 6 BGB).
Kosten für die Unterbringung in einer Pension, weil die Wohnung während der Modernisierungsarbeiten nicht bewohnbar ist.
Kosten für die Reinigung der Wohnung (AG Hamburg, Urteil vom 6.3.2007, 40 C 230/06, WM 2007 S. 445).
Demontage und Wiederaufbau einer Einbauküche durch eine Fachfirma, wenn die Küchenmöbel einer umfassenden Sanierung der Leitungsrohre im Wege stehen (AG Lichtenberg, Urteil vom 26.10.2001, 5 C 291/01, MM 2002 S. 142).
Soweit die entstehenden Kosten absehbar sind (z.B. bei einer notwendigen Hotelunterbringung), kann der Mieter von seinem Vermieter auch einen entsprechenden Vorschuss verlangen (§ 555a Abs. 6 BGB iVm § 555a Abs. 3 Satz 2 BGB).
Mietminderung bei erheblichen Beeinträchtigungen
Werden durch die Modernisierungsmaßnahmen die Wohnverhältnisse des Mieters erheblich beeinträchtigt, kommt eine Mietminderung in Betracht. Entscheidend ist dabei, in welchem Umfang, für welchen Zeitraum und in welchem Maße der Mieter in seiner Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist.
Dabei ist unerheblich, ob die Modernisierung in der Mieterwohnung oder in einer Nachbarwohnung stattfindet. Entscheidend ist allein die Auswirkung auf die Wohnung – also, ob eine Nutzungsbeeinträchtigung vorliegt.
Der Vermieter lässt das Dachgeschoss ausbauen, um dort neuen Wohnraum zu schaffen. Die Mieter des Hauses werden durch den Baulärm und -schmutz erheblich beeinträchtigt.
Wichtig: Werden Baumaßnahmen durchgeführt, die der energetischen Modernisierung
nach § 555b Nr. 1 BGB (Einsparung von Endenergie) dienen, ist das Mietminderungsrecht des Mieters neuerdings für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
VI. Wenn der Mieter modernisieren möchte
6.1. Kein Wunschkonzert für Mieter
Zwar ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, die Mietwohnung nach seinem Geschmack und seinen Bedürfnissen einzurichten. Will er in diesem Zusammenhang aber bauliche Veränderungen vornehmen, braucht er dazu die Erlaubnis seines Vermieters.
Und der wird in der Regel mit der Umgestaltung seines Mietobjekts nicht einverstanden sein. Da die sogenannte
Mietermodernisierung
gesetzlich nicht geregelt ist, hat der Mieter in solch einem Fall kaum Möglichkeiten seine Wünsche gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen.
6.2. Sonderfall Barrierefreiheit
Anders ist es, wenn der Mieter behindert ist. Hier gibt ihm unter der Überschrift
Barrierefreiheit
§ 554a BGB das Recht, von seinem Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind.
Anbringung einer Auffahrtrampe vor der Haustür, Beseitigung von Türschwellen und Verbreiterung der Türen auf Rollstuhlbreite, Montage von Stützstangen im Bad oder Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus.
Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter ein
berechtigtes Interesse
an einer solchen Einrichtung hat. Er muss – bezogen auf seine spezielle Behinderung – vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die bezweckte Maßnahme vorbringen können.
Der Mieter kann durch ärztliche Bescheinigung nachweisen, dass er auf die Nutzung eines Rollators angewiesen ist. Um damit die vor der Haustür befindlichen Treppenstufen überwinden zu können, bittet er den Vermieter, dort eine Auffahrtrampe anbringen zu dürfen. Er weist zusätzlich darauf hin, dass andere Mieter im Haus dadurch nicht beeinträchtigt wären, zumal sie die Rampe mitbenutzen könnten.
Der Vermieter ist berechtigt, seine Zustimmung davon abhängig zu machen, dass der Mieter zuvor zusätzlich zu einer bereits geleisteten Kaution eine angemessene Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes leistet (§ 554a Abs. 2 Satz 1 BGB).
Überwiegt das Interesse des Vermieters an einer unveränderten Erhaltung der Wohnung bzw. des Gebäudes dasjenige des Mieters, darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen (§ 554a Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB).
Der behinderte Mieter möchte einen Treppenlift im Hausflur installieren lassen. Da der Hausflur bereits ohne diesen relativ schmal ist, würde der Zugang zu den übrigen Mietwohnungen erheblich beeinträchtigt. Hier dürfte der Vermieter die Zustimmung verweigern.
