Schönheitsreparaturen: Wer muss wann und wie renovieren?

2.1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Bevor Sie sich streiten, wer zu renovieren hat, ist es wichtig, zu wissen, was überhaupt im Fall des Falles zu renovieren bzw. was unter einer mietrechtlichen Schönheitsreparatur zu verstehen ist.

Der Gesetzgeber hat den Begriff nicht klar definiert. Klar ist nur, dass es nicht um Reparaturen im klassischen Sinne geht, sondern um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch normales Wohnverhalten. Aber auch nicht jede Abnutzungserscheinung ist ein Fall für die Schönheitsreparatur.

Was eine Schönheitsreparatur tatsächlich ist, hat sich allerdings im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung herausgebildet. Das hat den Vorteil, dass neuere Entwicklungen berücksichtigt werden können, was die Wohnraumausstattung anbetrifft. Hat man zum Beispiel früher noch zu streichende Holzdielen in der Wohnung gehabt, gibt es heute nicht nur Teppichboden, sondern alle möglichen Bodenbeläge, denen ein Anstrich nicht gut bekommen würde.

So haben die Gerichte den mietrechtlichen Begriff Schönheitsreparatur unabhängig davon, wer renovierungspflichtig ist, wie folgt definiert:

Danach sind Schönheitsreparaturen, wie der Name schon vermuten lässt, Maßnahmen, die der Verschönerung der Mietsache dienen. Es handelt sich also um solche Arbeiten innerhalb der Wohnung, durch die Abnutzungserscheinungen infolge normalen Wohnens beseitigt werden.

Wichtig: Schäden, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, fallen somit nicht in diese Kategorie.

Das liest sich einfacher, als es ist. Denn nicht alles, was zur Mietwohnung gehört, unterliegt trotz Abwohnerscheinungen der Schönheitsreparaturpflicht. Die Gerichte halten sich dabei an die Zweite Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Die zählt zwar zu den Vorschriften für den sozialen Wohnungsbau, wird aber der Einfachheit halber von Praktikern auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewendet.

Demnach zählen zu den typischen Schönheitsreparaturen nur

• das Tapezieren bzw. Streichen von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie etwa das Verschließen von Löchern,

• das Streichen von Fußböden, was auf moderne Wohnverhältnisse bezogen bedeutet, dass zum Beispiel Teppichböden fachmännisch zu reinigen sind (BGH, Urteil vom 8.10.2008, VIII ZR 15/07, NJW 2008 S. 2837),

• das Streichen der Heizkörper einschließlich der zu den Heizkörpern hin- bzw. von den Heizkörpern wegführenden Rohre,

• das Streichen der Fenster und Türen, soweit es sich um deren Innenseiten handelt.

Die Fenster müssen demnach nur von innen gestrichen werden, von der Fassadenseite her handelt es sich beim Streichen um Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsarbeiten. Das Gleiche gilt für die Wohnungsabschlusstür. Auch sie muss vom Mieter – sofern er überhaupt renovieren muss – nur von der der Wohnung zugewandten Seite gestrichen werden.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen zum Beispiel:

• Abschleifen, Grundieren und Lasieren von Holzböden oder -paneelen an Decken und Wänden und

• Außenanstriche an Fenstern.

2.2. Abnutzung durch Wohnen und Schaden sind zweierlei

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen sogenannte Mietsachschäden:

• Reparatur zerschlagener Fensterscheiben

• Sprünge und Absplitterungen an der Sanitärkeramik

• Wasserflecken auf dem Parkett

• Rotweinflecken oder Brandlöcher im Teppichboden

Mieter sollten sich hier aber nicht zu früh freuen. Verursachen sie, ihre Gäste oder Handwerker einen Schaden, haften sie nach allgemeinem Schadensrecht für die Beseitigung – und zwar unabhängig davon, ob sie renovierungspflichtig sind oder nicht.

Eine Mieterin hinterlässt mit ihren spitzen, hohen Absätzen zahlreiche Dellen im Parkett, die nur noch durch Abschleifen beseitigt werden können. In diesem Fall hat sie einen ersatzpflichtigen Schaden angerichtet. Das Tragen solcher Schuhe auf weichen Holzböden zählt nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die Kosten für das Abschleifen des Bodens bleiben an ihr hängen. Dasselbe gilt, wenn der Hund des Mieters trotz gestatteter Tierhaltung mit seinen Pfoten den Boden zerkratzt oder im Teppichboden Duftmarken und Urin hinterlässt.

Zudem darf der Vermieter vom Gesetz nicht vorgesehene Zusatzpflichten als Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Allerdings geht das nur, wenn Sie diese mit Ihrem Mieter individuell ausgehandelt haben.

Ein echtes Aushandeln findet zwischen Mietern und Vermietern aber meistens nicht statt. Deshalb sind vermeintlich individuelle Vertragsverhandlungen letztlich doch nicht individuell und deshalb unwirksam. Denn ein handschriftlicher Zusatz allein reicht nicht.

3.1. Wenn der Vermieter beim Ausfüllen des Mietvertrags nicht aufgepasst hat

Die Renovierungspflicht entfällt nicht nur infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln, sie entfällt auch, wenn der Vermieter vergessen hat, im Mietvertrag das Kreuzchen in das dafür vorgesehene Kästchen zu machen. Dann ist nichts vereinbart und die Schönheitsreparaturen bleiben wie vom Gesetz vorgesehen an ihm hängen.

3.2. Wenn der verwendete Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält

Tatsächlich enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen. Diese Übertragungsklauseln sind allerdings wegen Änderung der Rechtsprechung oft unwirksam, sodass Mieter die Renovierung zu Recht verweigern dürfen. Denn eine unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht ist gleichbedeutend mit deren Wegfall.

In diesem Fall lebt die gesetzliche Regelung auf, wonach die Renovierung somit Vermietersache ist. Deshalb ist es für alle Beteiligten wichtig, zu wissen, ob die im Vertrag enthaltenen Klauseln in den Augen der Richter Gnade finden oder unwirksam sind. Auch wenn die einzelnen Klauseln immer ein bisschen anders im Wortlaut formuliert sind, ist die Aussage in der Regel gleich.

3.3. Vertragsanpassung bei unwirksamer Renovierungsklausel kann nicht verlangt werden

Angesichts der zahlreichen Möglichkeiten, eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Vertrag stehen zu haben, liegt es für Vermieter nahe, den Vertrag nachträglich anzupassen.

Eine nachträgliche Vertragsanpassung, etwa in Form eines Mietzuschlags, hat der Bundesgerichtshof für den frei finanzierten Wohnungsbau allerdings ausdrücklich abgelehnt (BGH, Urteil vom 11.2.2009, VIII ZR 118/07, NZM 2009 S. 313).

5.1. Farbnasen und ähnliche Schlampereien gehen gar nicht

Geschuldet wird eine Renovierung der Wohnung in mittlerer Art und Güte. Was das konkret bedeutet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Klar ist bloß, dass die Arbeiten nicht von einem Fachhandwerker ausgeführt werden müssen, wie Sie dem Katalog der unzulässigen Klauseln entnehmen können.

Mit anderen Worten: Der Mieter darf den Pinsel selbst schwingen oder auf handwerklich talentierte Verwandte und Bekannte zurückgreifen – immer vorausgesetzt, er oder seine Helfershelfer verfügen über die erforderlichen handwerklichen Fähigkeiten.

Andererseits braucht der Vermieter folgende typische Renovierungssünden nicht zu akzeptieren:

• Ungleichmäßiger, nicht deckender und/oder scheckiger Farbauftrag mit Nasen, Tropfenbildung, Pinselhaaren sowie Schmutzpartikeln

• Tapeten mit Hohlstellen

• Überlappend verklebte Raufaser

• Offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen

• Zu häufig überstrichene Raufaser, sodass die Struktur nicht mehr erkennbar ist

• Mustertapeten überstrichen

• Übermalte Riegel von Türschlössern

• Wolkig gestrichene Decken

• Keine temperaturbeständige Farbe für die Heizkörper verwendet

5.2. Material- und Farbauswahl ist nicht beliebig

Keine Probleme gibt es, wenn der Mieter die handelsüblichen Tapeten, Wandfarben und Lacke verwendet. Dabei muss es nicht das Teuerste sein, geeignet reicht!

Waren vorher echte Seidentapeten an der Wand, brauchen diese nicht durch Seidentapeten ersetzt zu werden. Ausnahme: Es ist darüber eine individuelle Vereinbarung getroffen worden.

Dennoch gibt es Materialien, die ungeeignet und deshalb vom Vermieter nicht akzeptiert zu werden brauchen. Dazu zählen zum Beispiel Raufasertapeten für Nassräume oder Styroporverkleidungen. Diese haben schon wegen der Brandgefahr an Decken und Wänden nichts zu suchen.

Weiße Farbe darf nicht ausschließlich verlangt werden. Eine Farbwahlklausel, die nur weiße Wände zulässt, ist unwirksam. Letztlich geht es darum, die Wände so neutral zu gestalten, dass auch andere Mieter mit der Farbe leben können, weil sie zu allem passt. Deshalb ist eine Farbwahlklausel nur dann wirksam, wenn die Wände nicht ausschließlich in Weiß, sondern nach der Vereinbarung auch in hellen bzw. neutralen Tönen gestrichen werden dürfen.

Trotzdem: Helle Farbe heißt nicht automatisch jede helle neutrale Farbe. Auch hier ist nicht alles erlaubt, was dem Mieter gefällt bzw. wovon er noch zufällig Farbreste übrig hat. Die nachfolgende Übersicht zeigt, welche Farben Vermieter ablehnen dürfen.

• Hellblaue und lindgrüne Farbtöne: Diese Farben sind nicht neutral genug, weil nicht mit jedem Wohnstil kompatibel.

• Gelb: Diese Farbe geht nur, wenn sie nicht mit anderen dunkleren Farben wie etwa Braun kombiniert wird.

• Kräftige Rot-, Grün- oder Blautöne: Diese Farben, die oft in Wohnzeitschriften zur ausdrucksvollen Wandgestaltung empfohlen werden, gehen bei einer Endrenovierung gar nicht.

7.1. Gestaltungsvorschriften sind unzulässig

Bei einer Zwischenrenovierung steht es dem Mieter frei, wie er die Wohnung gestaltet, solange er dabei nicht in die Substanz des Gebäudes eingreift. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist nämlich die Ausgestaltung des Lebensraumes Wohnung Ausdruck der Persönlichkeit (BGH, Urteil vom 18.2.2009, VIII ZR 166/08, NZM 2009 S. 313). Und dieses Persönlichkeitsrecht darf in keinster Weise durch Gestaltungsvorschriften für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses beeinträchtigt werden.

Da die meisten Vermieter mit geschmacklichen Entgleisungen ihres Mieters erst am Ende des Mietverhältnisses konfrontiert werden, hält sich der Ärger in der Zwischenzeit in Grenzen. Den gibt es nur,

• wenn der Mieter die Wohnung womöglich verwahrlosen lässt,

• wenn aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter Schönheitsreparaturen nötig werden oder

• weil der Vertrag keine Regelung zu diesem Thema enthält und der Mieter die erforderlichen Maßnahmen vom Vermieter verlangt.

7.2. Fristenpläne als Groborientierung nach wie vor zulässig

Um Streit über nötige Zwischenrenovierungen in den Griff zu bekommen, sehen die meisten Standardmietverträge Fristenpläne vor, nach denen renoviert werden soll. Nicht muss! Starre Pläne, die keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung nehmen, sind von vornherein unwirksam.

Wichtig: Klauseln, die solche Pläne enthalten, machen die gesamte Schönheitsverpflichtung von der Zwischen- bis zur Endrenovierungspflicht zunichte, wie Sie der Übersicht in Abschnitt III.1 entnehmen können. Um das zu vermeiden, muss klar erkennbar sein, dass es sich nur um einen Regelfristenplan handelt.

Im Mietvertrag heißt es:

• Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach fünf Jahren,

• in Wohnräumen, Schlafräumen und Dielen spätestens nach acht Jahren und

• in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach zehn Jahren durchzuführen.

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit zwar kürzere Fristen akzeptiert. Das ist aber schon eine Weile her. Aufgrund der heute verwendeten besseren Materialien sind die oben genannten Fristen realistischer.

Unabhängig von der Dauer der vorgegebenen Fristen ist der Zeitplan wirksam und verpflichtet den Mieter zu renovieren, wenn der Zustand der Wohnung danach verlangt. Er muss also den Pinsel trotz der Fristen erst in die Hand nehmen, wenn es nötig ist.

Die Mietwohnung verfügt über ein Gästezimmer, das selten genutzt wird und nach 10 Jahren immer noch wie frisch gestrichen aussieht. Hier kann der Vermieter trotz Ablauf der Frist keine Renovierung verlangen.

Das vom Mieter, einem leidenschaftlichen Raucher, genutzte Arbeitszimmer ist dagegen so vergilbt, dass die ursprünglich weiße Wandfarbe nicht mehr erkennbar ist. Hier muss spätestens nach acht Jahren renoviert werden, wenn der Vermieter es unter Hinweis auf den Fristenplan verlangt.

7.3. Wann der Mieter vom Vermieter eine Zwischenrenovierung verlangen kann

In bestimmten Fällen kann sogar der Mieter von seinem Vermieter die Renovierung der abgewohnten Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verlangen. Das kann er, wenn die Übertragung der Renovierungspflicht fehlgeschlagen ist oder gar nichts dazu vereinbart worden ist. Schließlich schuldet der Vermieter den vertraglich vereinbarten Zustand, das heißt den Zustand, in dem der Mieter die Wohnung übernommen hat.

8.1. Geht das überhaupt noch?

Wenn der Mieter vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen auszieht, sieht die Wohnung trotzdem selten wie neu aus. Um hier nicht allein auf den Kosten sitzen zu bleiben, wurden bisher gern sogenannte Abgeltungsklauseln (auch Kostenquotenklausel oder Quotenhaftungsklausel genannt) zur Renovierungsvereinbarung ergänzt.

Darin wird geregelt, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten der Wohnungsabnutzung zu zahlen hat. Der Mieter soll nicht renovieren, sondern zahlen.

In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof solche Klauseln grundsätzlich für wirksam gehalten. Allerdings wurden diese durch die Bundesrichter in mehreren Entscheidungen mit so vielen Einschränkungen verbunden, dass kaum noch erkennbar war, wie man die Klauseln in der Praxis rechtssicher anwenden konnte.

8.2. Abgeltungsklauseln sind nicht mehr erlaubt

Der BGH hat inzwischen wohl auch die mangelnde Praktikabilität der Abgeltungsklauseln erkannt, seine bisherige Rechtsauffassung dazu aufgegeben und sie für unzulässig erklärt (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14, WM 2015 S. 338).

Begründung für die Änderung der Rechtsprechung: Eine derartige Vereinbarung ist inzwischen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für unzulässig erklärt worden. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.

Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder nicht renoviert überlassen wurde. Die üblichen (Quoten-)Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sind daher unwirksam. Der Mieter braucht nicht zu zahlen.

Zahlt der Mieter, obwohl die Klausel unwirksam ist, muss der Vermieter das Geld auf Verlangen zurückerstatten. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt allerdings in sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters (BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NZM 2012 S. 557).

Wichtig: Eine unwirksame Quotenklausel hat keine Auswirkung auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel. Ist die wirksam, bleibt es bei der Renovierungspflicht, soweit der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht.

9.1. Wenn der Mieter nicht ordentlich renoviert hat oder die Renovierung zu Unrecht verweigert

Steht fest, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, haftet er, wenn die Arbeiten nicht so ausgeführt worden sind, wie es hätte sein sollen. Dasselbe gilt, wenn er aufgrund einer falschen Rechtsauffassung glaubt, nicht renovieren zu müssen.

Der Vermieter muss allerdings, wenn er auf seinem Recht besteht, Folgendes beachten:

9.2. Wenn der Mieter Schäden verursacht hat

Unabhängig von einer mangelhaft oder gar nicht ausgeführten Renovierung muss der Mieter für Schäden aufkommen, die nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun haben.

Angefangen von Brandlöchern im Teppichboden bis hin zu tiefen Kratzern im Parkett, verursacht zum Beispiel durch unsachgemäßes Verschieben von Möbeln, gibt es zahlreiche sogenannte Mietsachschäden, die ein Mieter im Laufe des Vertragsverhältnisses schuldhaft verursachen kann und für deren Beseitigung er haftet.

Welche Schäden dabei am meisten Anlass zum Streit liefern und was in diesen Fällen gilt, zeigt Ihnen die nachfolgende Übersicht:

9.3. Wenn der Mieter keinen Schaden, aber einen nicht akzeptablen Zustand hinterlässt

Selbst wenn der Mieter nicht zur Endrenovierung verpflichtet ist, muss er die Wohnung in einem allgemein akzeptablen Zustand hinterlassen. Grellbunte Wände und wilde Harry-Potter-Tapeten gehören nicht dazu, wenn sie nicht schon vorher da waren. Andernfalls macht sich der Mieter ersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 6.11.2013, VIII ZR 416/12, DWW 2014 S. 59).

Im entschiedenen Fall hatten die Mieter einer Doppelhaushälfte einzelne weiße Wände in kräftigen Farben – Rot, Gelb und Blau – gestrichen. Da sie wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel glaubten, nicht renovieren zu müssen, beließen sie es dabei. Der Vermieter ließ die Wände nach Rückgabe für ca. 3.600,00 € wieder weiß überstreichen. Der Mieter muss hier für die entstandenen Kosten aufkommen.

9.4. Wie der Schadensersatz berechnet wird

Vermieter dürfen dem Mieter sämtliche durch die unterlassene oder nicht fachgerecht durchgeführte Renovierung entstandenen notwendigen Auslagen, somit die Kosten, die durch die Inanspruchnahme eines Fachbetriebes entstehen, auf die Rechnung setzen. Diese Kosten sind durch Vorlage der Rechnungen zu belegen.

Verzichtet der Vermieter auf die Renovierung, was er darf, hat er den Schaden durch einen entsprechenden Kostenvoranschlag nachzuweisen.

Wichtig: Schadensersatz bedeutet aber nicht, dass der Mieter den Neuwert leisten muss, wenn er eine Sache so beschädigt, dass sie ersetzt werden muss. Es gilt vielmehr der Grundsatz neu für alt.

Für einen Teppichboden, der schon einige Jahre auf dem Buckel hat, braucht der Mieter nicht den Neuwert zu zahlen. Er braucht nur so viel zu zahlen, wie der Teppichboden wert ist. Da man bei einem Teppichboden von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 10 Jahren ausgeht, ist er nach fünf Jahren nur noch die Hälfte des Anschaffungspreises wert.

Der Schadensersatz umfasst etwaige Mietminderungen, die ein neuer Mieter gegenüber dem Vermieter geltend macht, weil die Wohnung infolge der vom früheren Mieter hinterlassenen Mängel nicht in vollem Umfang nutzbar war.

Normalerweise ist jedoch der neue Mieter nicht daran gehindert, die Wohnung zu nutzen, wenn der bisherige Mieter zum Beispiel Schönheitsreparaturen in einigen Räumen nur unfachmännisch ausgeführt hat. Den geminderten Betrag darf der Vermieter ebenfalls vom bisherigen Mieter erstattet verlangen.

Auch die Beweissicherungskosten darf der Vermieter ersetzt verlangen. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für Fotos oder für sachverständige Zeugen (z.B. Malermeister). Dasselbe gilt für die eventuell angefallenen Gutachterkosten (BGH, Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 77/03, NZM 2004 S. 615).

9.5. Verjährungsuhr tickt in Mietverhältnissen besonders schnell

Die Verjährungsfrist beträgt hier sechs Monate (§ 548 BGB). Die Frist sowohl für Ihren Erfüllungsanspruch als auch Ihren Schadensersatzanspruch beginnt schon zu laufen, sobald die Mietsache zurückgegeben worden ist (BGH, Urteil vom 19.1.2005, VIII ZR 114/04, WM 2005 S. 126).

Das ist besonders tückisch, denn so kann der Verjährungsbeginn sowohl vor als auch nach Mietende liegen – gerade, wenn der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgibt.

Der Mieter kündigt die Wohnung zum 30. September, zieht aber schon einen Monat vorher aus und übergibt dem Vermieter die Schlüssel. Die 6-monatige Verjährungsfrist beginnt bereits ab dem 1. September und läuft am 28. Februar des Folgejahres ab.

Hat der Vermieter bis zu diesem Termin versäumt, seinen Mieter auf Ausführung der fälligen Schönheitsreparaturen zu verklagen, kann dieser sich erfolgreich auf Verjährung berufen.

Vermieter haben aber die Möglichkeit, bei Gericht ein selbstständiges Beweisverfahren zu beantragen. Dadurch wird die Verjährung gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Mit dem Antrag bei Gericht wird die Verjährung gewissermaßen ausgesetzt. Erst sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung über den Antrag läuft der noch nicht verbrauchte Rest der Verjährungsfrist weiter.

10.1. Wenn der Mieter trotz fehlender Renovierungspflicht renoviert hat

Viele Mieter renovieren, weil sie sich treu und brav nach den Buchstaben ihres Mietvertrages richten. Sie merken oft zu spät, dass sie wegen der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gar nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In diesem Fall dürfen sie ihre Aufwendungen zurückverlangen. Dazu zählen die Material- und die Arbeitskosten.

Hat der Mieter die Renovierungsarbeiten zum Beispiel selbst mit Helfern aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis durchgeführt, kann er seine aufgewandte freie Zeit, das notwendige Material und die Vergütung für seine Helfer ersetzt verlangen.

Den Wert der eigenen Arbeitsleistung und derjenigen der Helfer wird man zurzeit mit 10,00 € bis 12,00 € je Stunde veranschlagen können. Hat der Mieter die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen lassen, ergibt sich der Erstattungsbetrag aus der Handwerkerrechnung (BGH, Urteil vom 27.5.2009, VIII ZR 302/07, NZM 2009 S. 41).

10.2. Schnelle Verjährung auch hier

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt genauso wie die Ansprüche des Vermieters in sechs Monaten (BGH, Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 195/10, GE 2011 S. 813). Die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses betrifft alle Ersatzansprüche aus dem Vertrag. Erfasst werden deshalb auch die Ansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er durchgeführt hat, weil er sich dazu verpflichtet geglaubt hatte.

Ein Mieter zieht aus und renoviert, weil es so im Vertrag verlangt wird. Der Mietvertrag enthält allerdings eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt und somit unwirksam ist. Zwei Jahre später erfährt der Mann, dass er gar nicht verpflichtet war, die Endrenovierung durchzuführen. Er verklagt seinen Ex-Vermieter auf Rückzahlung der zu Unrecht aufgebrachten Kosten nebst Zinsen. Hier kann der Vermieter die Rückzahlung wegen Verjährung erfolgreich verweigern.

Wichtig: Die kurze Verjährungsfrist gilt auch, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Abgeltungsklausel anteilig Kosten übernommen hat (BGH, Urteil vom 20.6.2012, VIII ZR 12/12, NZM 2012 S. 557).