Rechtsfragen rund um die Wohnungssuche

2.1. Darf ein Vermieter alles fragen, was ihn interessiert?

Die Rechtsprechung sagt ganz eindeutig: Ein grenzenloses Fragerecht des Vermieters gibt es nicht. Die Befragung von Wohnungsinteressenten hat dort ihre Grenze, wo das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt wird.

Dieses Recht umfasst nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts die Befugnis des Einzelnen, über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst zu bestimmen (BVerfG, Beschluss vom 11.6.1991, 1 BvR 239/90, WM 1991 S. 463). Was das im konkreten Fall bedeutet, ist leider gesetzlich nicht geregelt. Anhaltspunkte geben allerdings die bisher hierzu veröffentlichten Gerichtsentscheidungen.

Auch Gesichtspunkte des Datenschutzes lassen sich dabei heranziehen, wenn auch das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) unmittelbar nur für größere Wohnungsunternehmen, Makler und Wohnungsverwaltungen gilt. Denn nur dort werden regelmäßig personenbezogene Daten im Sinne von § 27 Abs. 1 BDSG in oder aus Dateien verarbeitet.

Um Ihnen für Ihre Wohnungs- oder Mietersuche eine Orientierung an die Hand zu geben, haben wir in der nachfolgenden Übersicht die Fragen zusammengestellt, mit denen sich die Gerichte beschäftigt haben oder die aus datenschutzrechtlichen Gründen zu weit gehen.

Zu jeder Frage finden Sie die rechtliche Beurteilung nach deren Zulässigkeit. Nähere Einzelheiten können Sie erfahren, wenn Sie den angegebenen Fundstellen nachgehen. Die in der Übersicht verwendeten Beurteilungskriterien lassen sich allgemein wie folgt beschreiben:

• Zulässig sind Fragen, die für das Vertragsverhältnis wesentlich sind und deren Offenbarung dem Mieter zuzumuten sind.

• Unzulässig sind Fragen, die diskriminierend sind und für die kein sachlicher Grund besteht.

• Als bedenklich werden in der Übersicht die Fragen bezeichnet, zu denen noch keine Rechtsprechung bekannt ist. Diese sind jedoch aus den oben erwähnten datenschutzrechtlichen Erwägungen problematisch.

  Im Streitfall vor Gericht könnten sie wegen Verletzung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Befragten als unzulässig angesehen werden.

2.2. Über welche Umstände muss ein Mieter auch ungefragt aufklären?

Grundsätzlich ist jede Partei selbst dafür verantwortlich, vom potenziellen Vertragspartner die Informationen zu erfragen, die für sie wichtig sind. Deshalb braucht ein Mieter von sich aus keine Auskünfte über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zu geben.

Ist der Mieter allerdings bereits bei Vertragsabschluss nicht in der Lage, die Miete aufzubringen, nützt es ihm nichts, wenn er sein damaliges Schweigen damit rechtfertigen will, er sei zu seiner wirtschaftlichen Situation nicht befragt worden. Denn in diesem Ausnahmefall hätte er den Vermieter auch ungefragt aufklären müssen.

Die Gerichte haben eine Aufklärungspflicht zum Beispiel über folgende Umstände bejaht:

• Über das Vermögen des Vermieters ist das Insolvenzverfahren eröffnet worden (LG Bonn, Urteil vom 16.11.2005, 6 T 312/05, WM 2006 S. 24).

• Das Vormietverhältnis ist wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und der Mieter deshalb zur Räumung verurteilt worden (LG Bonn a.a.O.).

• Der Mieter hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben. Die für die Wohnung zu zahlende Miete ist höher als das Arbeitslosengeld des Mieters (LG Gießen, Beschluss vom 23.3.2005, 1 S 590/00, NZM 2002 S. 944).

• Die Miete für die in Aussicht genommene Wohnung beträgt 75 % vom Nettomonatseinkommen des Mieters (AG Frankfurt / Main, Urteil vom 27.8.1987, 33 C 627/87-29, WM 1989 S. 620).

• Der Mieter hat bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben (LG Gießen, Beschluss vom 23.3.2001, 1 S 590/00, NZM 2002 S. 944).

Wer sich in solchen Fällen in Schweigen gehüllt hat, kann sich im Ernstfall nicht erfolgreich darauf berufen, zu seiner Zahlungsfähigkeit nicht befragt worden zu sein.

2.3. Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter gelogen oder unzulässigerweise geschwiegen hat?

5.1. Zahlungen des Wohnungssuchenden für die Auszugsbereitschaft des Vormieters

Will sich der Vormieter vom Wohnungssuchenden allein seine Auszugsbereitschaft honorieren lassen und trifft er eine entsprechende Vereinbarung, ist diese unwirksam (§ 4a WoVermG). Denn der einziehende Mieter würde für seine Zahlung keine echte Leistung erhalten.

Zulässig ist allerdings eine Vereinbarung, wonach der Nachmieter dem Vormieter dessen umzugsbedingte Kosten erstatten soll (§ 4a Abs. 1 Satz 2 WoVermG).

5.2. Übernahme von Einrichtung oder Inventar

Das Gesetz lässt ferner Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter – wie auch zwischen Vermieter und Mieter – zu, durch die sich der Nachmieter verpflichtet, dem Vormieter bestimmte Gegenstände oder Einrichtungen abzukaufen.

Ein solcher Kaufvertrag gilt normalerweise als unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Will der Vormieter seine Einrichtungen unabhängig vom Zustandekommen des Mietvertrages verkaufen, müsste er dies deutlich mit dem Wohnungssuchenden vereinbaren (§ 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermG).

Soweit die vereinbarte Höhe des Entgelts dem tatsächlichen Wert der zu übernehmenden Gegenstände nicht entspricht und es sich hierbei um ein auffälliges Missverhältnis handelt, kann der Käufer vom Vormieter die Überzahlung zurückverlangen (§ 5 Abs. 1 Satz 1 WoVermG).

Zur Bestimmung des auffälligen Missverhältnisses kann man auf den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB zurückgreifen. Danach liegt in solchen Fällen Wucher vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Zeitwert der gekauften Sachen um mehr als 50 % überschreitet (BGH, Urteil vom 23.4.1997, VIII ZR 212/96, WM 2000 S. 380).

Bis zu dieser Höhe bleibt der Vertrag allerdings wirksam mit der Folge, dass der Käufer lediglich die Zahlung des überschießenden Betrages verweigern darf (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, 8 U 314/03, GE 2004 S. 814).