Mit der Mietkaution richtig umgehen – zu Ihrer eigenen Sicherheit
Wenn der Mietvertrag eine Kautionsklausel enthält, muss der Mieter eine Mietsicherheit bezahlen. Der Vermieter kann sich wegen all seiner Forderungen gegen den Mieter aus der Kaution bedienen. Als Sicherheit darf maximal das Dreifache der auf den Monat anfallenden Miete verlangt werden. Bei Sonderwünschen des Mieters darf mehr verlangt werden.
I. Was bei Abschluss des Mietvertrages wichtig ist
1.1. Wer nichts vereinbart, geht leer aus
Die Mietkaution – ein Muss für jeden Vermieter
Wer als Vermieter einen Mietvertrag unterschreibt, denkt dabei nicht immer gleich daran, dass sein Mieter nicht mehr zahlen kann oder will. Und dennoch: Für diesen Ernstfall sollten sich Vermieter bereits beim Mietvertragsabschluss absichern: mit einer Kaution, auch Mietsicherheit
genannt.
Allerdings setzt der Gesetzgeber hierbei enge Grenzen: Mehr als drei Monatsnettomieten sind bei einer Wohnungsmiete nicht erlaubt. Bei der üblichen Barkaution darf der Mieter diese in drei gleichmäßigen Raten zahlen. Das ist ein Zugeständnis des Gesetzgebers an den Mieter, der bei seinem Einzug ohnehin mit Umzugskosten und gegebenenfalls Maklergebühren finanziell stark belastet ist.
Keine Kaution ohne Kautions-Klausel im Mietvertrag
Der Mieter muss nur dann eine Kaution leisten, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag mit ihm vereinbart ist. Wer als Vermieter nichts vereinbart, dem hilft auch das Gesetz und § 551 BGB nicht weiter. Denn darin sind nur die Modalitäten der Mietkaution geregelt (z.B. wie das Geld vom Vermieter anzulegen ist und wann und wie viel der Mieter zahlen muss). Außerdem gilt sie nur für Wohnraum-Mietverträge.
Gewerberaum-Vermieter sind dagegen hinsichtlich der Höhe und der Lage etwas freier: Sie können die Höhe der Mietkaution frei vereinbaren und dürfen auch die Verzinsung der Mietkaution vertraglich ausschließen.
Vergessene Kaution: Nachholbar, aber nur gemeinsam
Wurde im Mietvertrag keine Kaution vereinbart, gilt: Das lässt sich zwar auch nachholen, allerdings nur, wenn der Mieter dem freiwillig zustimmt. Ein einfaches Schreiben an den Mieter, er möge doch ab jetzt bitte eine Kaution zahlen, genügt also nicht, um eine Kaution nachträglich zu vereinbaren.
An die getroffene Vereinbarung ist auch der Mieter gebunden
Auf der anderen Seite ist es so: Will der Mieter einen Rückzieher von der Kaution machen, weil er das Geld dringend braucht (z.B. für sein neues Auto), und verlangt er deswegen sein Geld zurück, muss sich der Vermieter darauf nicht einlassen: Vertrag ist schließlich Vertrag.
Ist der Mieter nicht mit der vereinbarten Anlageform einverstanden und will er zum Beispiel statt der Barkaution ein eigenes Sparbuch mit der Kautionssumme übergeben, weil es nach seiner Meinung denselben Zweck erfüllt, darf der Vermieter dies ablehnen.
1.2. Wie viel Sicherheit maximal verlangt werden kann
Maximal drei Monatsmieten sind als Sicherheit erlaubt
Bei der Höhe der Sicherheit sind einem Wohnungsvermieter die Hände gebunden. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf er maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten
verlangen.
So ermitteln Sie die zulässige Kautionsobergrenze
Die Höhe der Kaution bemisst sich nach der bei Mietbeginn vereinbarten Miete. Selbst wenn sich die Miete im Laufe des Mietverhältnisses erhöht (z.B. infolge einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete), bleibt die Miethöhe bei Mietbeginn die Bemessungsgrenze. Spätere Mieterhöhungen haben also keinen Einfluss auf die Kautionshöhe.
Welchen Mietzins
Sie Ihrer Kautionsberechnung zugrunde legen dürfen, hängt von der im Mietvertrag vereinbarten Mietstruktur ab.
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Art der |
Was bedeutet das praktisch? |
Maximaler Kautionsbetrag |
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Nettokaltmiete (auch Grundmiete genannt) |
Neben der Miete muss der Mieter für alle in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten Vorauszahlungen erbringen. Dies ist der |
3-facher Grundmietzins ohne die Vorauszahlungen |
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Bruttowarmmiete (auch |
Im Mietvertrag ist ein einziger Zahlbetrag vereinbart und keinerlei zusätzliche Zahlungen für Betriebs- oder Heizkosten (wegen der HeizkostenVO nur noch bei wenigen Wohnungen zulässig). |
3-facher Monatszahlbetrag ohne dass fiktive Betriebs- oder Heizkostenanteile herausgerechnet werden müssen |
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Bruttokaltmiete (ebenfalls auch |
In der Miete sind alle Betriebskosten außer der Heizkostenvorauszahlung enthalten. |
3-facher Zahlbetrag ohne die Heizkostenvorauszahlung |
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Teilinklusivmiete |
Neben der Miete müssen für einige – aber nicht alle in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten – Vorauszahlungen geleistet werden. Meist sind es die Kosten für die Grundsteuer und die Versicherungen, die nicht im Mietvertrag enthalten sind. |
3-facher Betrag ohne dabei die Betriebskostenvorauszahlungen mitzurechnen |
Wann ausnahmsweise mehr verlangt werden kann
Der Mieter möchte behindertengerecht umbauen
Die
Barrierefreiheit
nach § 554a Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, seine Wohnung behindertengerecht umzubauen bzw. im Haus behindertengerechte Umbauten vorzunehmen. Damit nach dem Auszug des Mieters hinterher wieder alles so aussieht wie vorher, darf der Vermieter vom Mieter für den Rückbau eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen.
Der behinderte Mieter verlangt von seinem Vermieter, ihm den Einbau eines Treppenlifts zu gestatten. Der Vermieter holt daraufhin einen Kostenvoranschlag für die Kosten des Rückbaus ein und macht seine Erlaubnis davon abhängig, dass der Mieter ihm die im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Kosten vorab als zusätzliche Sicherheit leistet.
Sondersicherheiten bei sonstigen Sonderwünschen des Mieters
Erfüllt der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses freiwillig Sonderwünsche des Mieters und ist damit ein Sonderrisiko verbunden, darf er sich ebenfalls mit einer sogenannten zweckgebundenen Kaution
absichern.
Der Mieter Ihres Einfamilienhauses bittet Sie, im Garten des Hauses einen Hundezwinger errichten zu dürfen. Sie stimmen dem zu, vereinbaren aber, dass der Mieter beim Auszug eine Rückbaupflicht trifft. Die lassen Sie sich mit einer zusätzlichen Kaution absichern. Mit der zusätzlichen Kaution für die Rückbaupflicht überschreiten Sie zwar die
3-Monatsmieten-Grenze. Das ist aber in diesem besonderen Fall unbeachtlich.
Sondersicherheit bei freiwilligem Angebot vonseiten Dritter
Wenn jemand von dritter Seite freiwillig und unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft anbietet, ohne dass dadurch der Mieter erkennbar belastet wird, ist dies zulässig (BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90, WM 1990 S. 343).
Ein junges Paar bewirbt sich um eine 4-Zimmer-Wohnung. Der Vermieter hat aber Zweifel daran, ob die beiden die Miete dafür aufbringen können. Daraufhin schaltet sich der Vater des jungen Mannes ein und bittet den Vermieter, dem jungen Paar mit dem Anmieten der Wohnung den Aufbau einer jungen Familie zu ermöglichen. Als zusätzliche Sicherheit bietet er eine Ausfallbürgschaft neben der bereits von dem jungen Paar geleisteten Barkaution von drei Monatsmieten an.
Ebenfalls hält der Bundesgerichtshof eine Zusatzbürgschaft ausnahmsweise für zulässig, wenn der Mieter während eines laufenden Mietverhältnisses in Zahlungsrückstand gerät und der Vermieter ihm wegen seiner Mietrückstände kündigen will. Springt in dieser Situation ein Dritter ein, um die Kündigung zu verhindern, darf der Vermieter diese zusätzliche Bürgschaft annehmen (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12, GE 2013 S. 673).
Überzahltes muss zurückgezahlt werden
Beanstandet der Mieter zu Recht, dass von ihm mehr als die drei Monatsnettomieten verlangt wurden, macht das nicht die gesamte Kautionsvereinbarung unwirksam. Die Vereinbarung ist nur hinsichtlich des überschießenden Betrags teilweise unwirksam (BGH, Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 86/03, NZM 2004 S. 217). Sprich: Dem Mieter muss der überschießende Betrag zurückgezahlt werden. Diesen Anspruch muss der Mieter allerdings spätestens innerhalb von drei Jahren – gemessen vom Ende des Jahres der Überzahlung – geltend machen, um nicht die Einrede der Verjährung zu riskieren (BGH, Urteil vom 1.6.2011, VIII ZR 91/10, WM 2011 S. 469).
Der Mieter hatte vereinbarungsgemäß die Kaution in drei Monatsraten – beginnend im März 2011 – an den Vermieter gezahlt. Bei der Berechnung der Kautionshöhe hatten die Parteien fehlerhafterweise die Vorauszahlungen für die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten mit einberechnet. Seinen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Überzahlung muss der Mieter spätestens am 31.12.2014 – notfalls gerichtlich – geltend machen.
Hatte der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vom Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft abverlangt, darf er sich nicht an den Bürgen halten, wenn beide Sicherheiten zusammen in der Summe die drei Monatsnettomieten überschreiten. Weder der Mieter noch der Bürge müssen dann mehr als die drei Monatsmieten zahlen (BGH, Urteil vom 20.4.1989, IX ZR 212/88, WM 1989 S. 289).
1.3. Welche Ansprüche durch die Mietkaution gedeckt sind
Miete, Betriebskosten, Schadensersatz
Teilweise besteht der Irrglaube, dass Vermieter die Kaution nur für ausstehende Mietzahlungen verwenden dürfen. Das stimmt jedoch nur, wenn im Mietvertrag die Verwertung der Mietkaution auf derartige Ansprüche ausdrücklich beschränkt wurden. In den meisten Mietverträgen ist das jedoch nicht der Fall!
Deswegen kann sich der Vermieter wegen all seiner Forderungen, die er gegenüber seinem Mieter aus dem Mietverhältnis hat, aus der Kaution bedienen. Insbesondere wegen
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Mietrückständen,
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Betriebskostenvorschüssen und -nachzahlungen,
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noch ausstehender voraussichtlicher Betriebskostennachzahlungen bei Mietende,
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Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache,
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Schadensersatzansprüchen wegen sonstiger Vertragsverletzungen,
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Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit (Vorschuss),
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Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bei Mietende,
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Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung.
Aufgepasst bei zweckgebundenen Kautionen
Hat der Mieter eine zweckgebundene Kaution geleistet (z.B. weil ihm das Anbringen einer Parabolantenne erlaubt wurde), darf diese Sicherheit nicht für andere Zwecke wie zum Beispiel eine noch ausstehende Betriebskostennachzahlung verwendet werden.
Wichtig: Bei preisgebundenen Wohnungen ist die Mietkaution schon von Gesetzes wegen zweckgebunden
. Hier dient die Mietkaution ausschließlich der Sicherung der Vermieteransprüche aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen
(§ 9 Abs. 5 WoBG).
1.4. Barkaution, Mietersparbuch oder Bürgschaft?
Von den verschiedenen Arten von Sicherheitsleistungen, die das Bürgerliche Gesetzbuch den Parteien zur Verfügung stellt (z.B. auch die Verpfändung von Vermögensgegenständen
), sind die gebräuchlichsten Formen der Mietkaution:
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Barkaution
-
Übergabe eines Mietersparbuches
-
Bürgschaft
Welche dieser drei Möglichkeiten die günstigste ist, hängt von der jeweiligen Interessenlage ab:
Vermieter werden vor allem daran interessiert sein, jederzeit ohne Einflussnahme des Mieters auf die Kaution zugreifen zu können und dass die Verwaltung der Mietkaution mit einem möglichst geringen Aufwand möglich ist.
Mietern wird es in der Regel vor allem darauf ankommen, eine günstige Verzinsung ihres Kautionsgeldes zu erzielen und eine ausreichende Kontrolle über dessen Verwendung und sichere Anlage zu haben.
Denken Sie bei der Auswahl der passenden Mietkaution
auch an die Zinsabschlagsteuer!
Wie Sie im Folgenden sehen werden, gibt es bestimmte Anlageformen, bei denen das aber nicht möglich ist. In diesen Fällen ergibt sich für Vermieter ein erheblicher Verwaltungsaufwand.
Allgemein üblich: Die Barkaution
Eine Barkaution sichert dem Vermieter die schnellstmögliche Verfügbarkeit, denn er bekommt hier buchstäblich das Geld bar auf die Hand
. Und vor allem kann er auf dieses Geld jederzeit zugreifen, sobald der Mieter seine Zahlungspflichten nicht erfüllt.
Bis wann der Mieter zahlen muss
Wurde im Mietvertrag eine Barkaution vereinbart, muss der Mieter beim Mietbeginn nicht die gesamte Kaution in einer Summe leisten. Nach § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB darf er die Kaution in drei gleichmäßigen Raten zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn – nicht schon beim Unterschreiben des Mietvertrags – fällig.
Steht dagegen im Mietvertrag, dass der Mieter die Kaution bei Abschluss des Mietvertrages in voller Höhe zu zahlen hat
, ist die Kautionsvereinbarung nur hinsichtlich des Ausschlusses des Ratenzahlungsrechts unwirksam. Im Übrigen bleibt sie wirksam, sodass der Mieter sie in drei Raten abstottern
darf (BGH, Urteil vom 25.6.2003, VIII ZR 344/02, WM 2003 S. 495).
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Übersicht: Kautionsfälligkeit nach § 551 Abs. 2 BGB |
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Rate |
Zahlungsfälligkeit |
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1. Kautionsrate |
Mit Mietbeginn |
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2. Kautionsrate |
Spätestens bis zum 3. Werktag des 2. Mietmonats |
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3. Kautionsrate |
Spätestens bis zum 3. Werktag des 3. Mietmonats |
Die Vorschrift über die Ratenzahlung ist zwingend: Sie lässt sich auch nicht mit einer noch so ausgefeilten Klausel ändern.
Wurden die vollen drei Monatsmieten als Kaution vereinbart, gerät der Mieter ab dem vierten Werktag des zweiten Mietmonats in Verzug und Kündigungsgefahr, wenn er bis dahin noch keinen Cent von der Kaution bezahlt hat.
Bei Verzug mit der Kautionszahlung droht die fristlose Kündigung
Der Gesetzgeber wollte mit dem Ratenzahlungsrecht ganz bewusst den Mieter entlasten, weil der erfahrungsgemäß beim Umzug in eine neue Wohnung ohnehin mit anderen Ausgaben üblicherweise finanziell belastet ist (z.B. Umzugs- und Anschaffungskosten für Möbel).
Deswegen müssen Vermieter bezüglich ihres Sicherungsinteresses etwas zurückstecken
. Zahlt der Mieter allerdings weder die erste noch die zweite Kautionsrate, hat das Sicherungsinteresse des Vermieters wiederum den Vorrang:
Nach § 569 Abs. 2a BGB können Vermieter von ihrem fristlosen Kündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Monatsnettomieten in Rückstand gerät.
Haben die Parteien dagegen eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten vereinbart, wird die Kündigungsgrenze von zwei Monatsnettomieten erst erreicht, wenn der Mieter auch im dritten Mietmonat darauf keinerlei Zahlung geleistet hat. Denn die einzelne der drei Raten ist in diesem Fall logischerweise niedriger als eine Monatsmiete.
Zahlt der Mieter seine Kautionsschulden vor Zugang der Kündigung, entfaltet diese keine Wirkung mehr.
Aber auch noch nach Zustellung der Räumungsklage wegen der rückständigen Kaution kann er seine Kautionsschulden noch bis zum Ablauf von zwei Monaten begleichen und damit die Kündigung ungeschehen machen (§ 569 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB).
Kleiner Wehrmutstropfen: Die Zinsabschlagsteuer
Für die Zinsen, die auf dem Mietkautionskonto des Vermieters anfallen, behält die Bank 25 % ein und führt sie an den Staat als Zinsabschlagsteuer ab. Ein Freistellungsauftrag hierfür nützt dem Vermieter nichts, weil den seine Bank nicht akzeptieren würde. Denn Kontoinhaber (Vermieter) und Gläubiger (Mieter) der Kapitalerträge sind ja nicht identisch.
Auf der anderen Seite kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er ihm die Steuerbescheinigung der Bank über den vorgenommenen Zinsabschlag zur Verfügung stellt. Denn nur so kann er die eingenommenen Zinsen versteuern und sich den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen (AG Tiergarten, Urteil vom 17.6.2002, 5 C 229/02, GE 2002 S. 998).
Als Vermieter sollten Sie sich nicht allein darauf beschränken, Ihr Konto als Mietkautionskonto
zu bezeichnen. Teilen Sie darüber hinaus Ihrer Bank den Namen des betreffenden Mieters mit. Nur so kann die Bank die Steuerbescheinigung gleich auf den Namen Ihres Mieters ausstellen.
Wegen der Zinsabschlagsteuer empfiehlt es sich auch, zur leichteren steuerlichen Abwicklung für jeden Mieter ein eigenes Kautionskonto anzulegen. Werden dagegen die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, wird das Verfahren unnötig kompliziert.
Was ist von einem Mietersparbuch zu halten?
Als Alternative zu einer Barkaution taucht in der Praxis auch die Mietkaution als Mietersparbuch in zwei Varianten auf, nämlich entweder mit einem Sperrvermerk oder einem Pfändungsvermerk zugunsten des Vermieters.
Beide Varianten entsprechen in der Regel nicht der Interessenlage des Vermieters. Denn ihm wird es vor allem darum gehen, jederzeit auf die Kaution zurückgreifen zu können, sobald der Mieter seine Zahlungspflicht nicht erfüllt.
Der Mieter hat seine Kaution auf ein Sparbuch eingezahlt, das auf seinen Namen lautet. Darin ist zwar ein Sperrvermerk eingetragen, sodass der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters nicht über das Guthaben verfügen kann. Aber auch der Vermieter kommt hier nur mit Einverständnis des Mieters an das Geld.
Mit dem Argument
Ich unterschreibe Ihnen eine Verpfändungserklärungüberredet der Mieter den Vermieter, ein auf seinen Namen ausgestelltes Sparbuch als Sicherheit zu akzeptieren. Hier sind aber von den Banken häufig im Verpfändungsformular Fallstricke eingebaut, die den zügigen Zugriff auf das Geld verhindern. So zum Beispiel, indem darin die Auszahlung des Geldes erst nach Ablauf einer bestimmten Frist oder nach erfolgter Benachrichtigung des Mieters erfolgen darf.
Vermieter werden sich deshalb meist nicht auf diese Form der Mietkaution einlassen.
Was ist von einer Bürgschaft zu halten?
Als Mietsicherheit kann auch eine Bürgschaft vereinbart werden. Als Bürgen kommen üblicherweise Banken, Verwandte oder Arbeitgeber infrage. Bei den privaten Bürgschaftsversprechen sind es meist Eltern, die für ihre Kinder bürgen, damit diese eine Wohnung anmieten können.
Eine Bürgschaftserklärung muss schriftlich abgegeben werden. Das bedeutet, dass das Bürgschaftsversprechen des Bürgen von diesem unterschrieben sein muss. In der Erklärung muss zudem die Forderung, die der Bürge sichern will, genau bezeichnet werden.
Bankbürgschaft verursacht Kosten
Für eine selbstschuldnerische Bürgschaft entstehen dem Bürgen jährlich Kosten (sog. Avalprovision). Dabei bewegt sich die Avalprovision in der Regel zwischen 1 und 2,5 % pro Jahr der abgesicherten Summe.
Anders als bei der Barkaution wird die verbürgte Summe nicht verzinst, sodass die Höhe der Sicherheit bei der Bürgschaft nicht ansteigt.
Und noch ein Nachteil für Vermieter: Das Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a BGB gilt nur für die Barkaution und nicht, wenn der Mieter seinen Vermieter auf eine andere Sicherheit, wie zum Beispiel eine Bürgschaft, warten lässt.
Hält der Mieter den Zugriff auf seine Bankbürgschaft für nicht gerechtfertigt, muss der Vermieter damit rechnen, dass er bei der Bank Schwierigkeiten bei der Auszahlung bekommt. Sie wird versuchen, die Auszahlung so lange wie möglich hinauszuzögern, bis die Streitigkeit zwischen den Parteien geklärt ist.
Manche Bank zieht sich gerne dadurch aus der Affäre, indem sie die Bürgschaft nicht wie erhofft an den Vermieter auszahlt, sondern sie erst einmal beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt.
Wenn Sie sich als Vermieter gleichwohl auf eine Bankbürgschaft einlassen wollen: Nehmen Sie vorab das Bürgschaftsformular der Bank genau unter die Lupe.
Verlangen Sie in jedem Fall, dass die Bankbürgschaft selbstschuldnerisch, unwiderruflich und unbefristet unter Verzicht auf das Hinterlegungsrecht für alle Forderungen des Vermieters
abgegeben wird.
Privatbürgschaft: Für Vermieter nicht zu empfehlen
Gegenüber der Bankbürgschaft handeln sich Vermieter bei einer Bürgschaft durch Privatleute (in der Regel meist der Eltern) gewisse Unsicherheiten ein. Das fängt schon damit an, dass sie die Solvenz des Bürgen nicht sorgfältig überprüfen können.
Und selbst wenn der Bürge bei Abschluss der Bürgschaft solvent ist: Sie können sich kaum sicher sein, ob er es noch zu dem Zeitpunkt ist, wenn sie auf die Bürgschaft zurückgreifen möchten.
Außerdem müssen sie damit rechnen, dass der Bürge schon aufgrund seines persönlichen Verhältnisses zum Mieter nicht freiwillig sein Geld rausrücken wird. Erst recht dann, wenn der Mieter die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche sowieso nicht für gerechtfertigt hält.
Als Alternative zur Bürgschaft können Sie, wenn Sie zum Beispiel an junge Leute vermieten wollen, auch deren Eltern den Mietvertrag mit unterschreiben lassen. Oder wenn ein Arbeitgeber möchte, dass Sie an seinen Mitarbeiter vermieten, sollten Sie versuchen, ihn als Mieter (mit) zu verpflichten.
1.5. Wie Vermieter die Kaution anlegen müssen
Die Standardanlage ist das Sparbuch
Haben die Parteien eine Barkaution und keine besondere Anlageform vereinbart, hat der Vermieter gleich nach Eingang der ersten Kautionsrate das Geld von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Bei welchem Kreditinstitut er das Konto anlegt, bleibt dem Vermieter freigestellt. Er kann es also genauso gut auch bei einer kleinen Privatbank oder Postsparkasse anlegen.
Wichtig ist, dass der Vermieter das Konto so bezeichnet, dass es als treuhänderisches Ander- oder Sonderkonto erkannt wird. Denn die Kaution wird ihm nur treuhänderisch übergeben. Wirtschaftlich gesehen bleibt es für ihn fremdes Geld.
Gläubiger des Vermieters können das Kautionsguthaben nicht pfänden. Wird gleichwohl eine Pfändung ausgesprochen, kann der Mieter sein Interventionsrecht aus § 771 ZPO ausüben. Das heißt, er kann geltend machen, dass die Kautionsforderung nicht zum Vermieter-Vermögen gehört.
Das Kreditinstitut des Vermieters kann nicht auf das Kautionskonto zurückgreifen, wenn er anderweitige Verbindlichkeiten gegenüber der Bank nicht erfüllt hat.
Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, hat der Mieter ein Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO.
Achten Sie darauf, dass das Konto mit der Zusatzbezeichnung Mietkaution/-en
versehen wird. Denn andere Bezeichnungen, wie zum Beispiel Mieter H.
oder Mietkonto
reichen nicht aus, damit das Konto als treuhänderisches Sonderkonto erkannt wird (BGH, Urteil vom 25.9.1990, XI ZR 94/89, WM 1991 S. 50).
Der Vermieter ist nachweispflichtig
Will der Mieter wissen, wie seine Kaution angelegt wurde, muss der Vermieter die Anlage nachweisen können. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, darf der Mieter seine Miete bis zur Höhe der vereinbarten Barkaution zurückhalten (BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06, WM 2008 S. 149). Ausgesprochen teuer kann es für den Vermieter werden, wenn der Mieter ihn verklagt und er verurteilt wird, den entsprechenden Nachweis zu erbringen.
Schlimmstenfalls droht dem Vermieter noch ein Strafverfahren wegen Untreue (§ 266 StGB), wenn er in Vermögensverfall gerät, seine Gläubiger auf die Kaution zugreifen und der Mieter dadurch einen Schaden erleidet.
Andere Anlageformen sind möglich, aber nicht empfehlenswert
Nach § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Parteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. So kann das Geld zum Beispiel auch langfristig auf einem Sparbuch oder einem Festgeldkonto oder in Wertpapieren, Aktien oder Fonds, angelegt werden.
Bei spekulativen Anlagen trägt allerdings der Vermieter das damit verbundene Risiko. Denn der Mieter kann von ihm dennoch die Gesamtsumme plus der üblichen Zinsen fordern. Ohnehin lohnt sich das Risiko für Vermieter nicht. Denn letzten Endes profitiert ja nur der Mieter von der besseren Rendite bzw. den höheren Zinsen, da ihm der erwirtschaftete Gewinn auszuzahlen ist.
In jedem Fall müssen Sie jedoch auch bei einer anderen Anlageform das Geld von Ihrem Vermögen getrennt anlegen. Beispielsweise indem Sie die Barkaution, die Sie in Wertpapieren angelegt haben, von den eigenen Beständen getrennt aufbewahren.
Die Zinsen stehen dem Mieter zu
Bei der Anlage der Kaution trifft den Vermieter eine Verzinsungspflicht. Das bedeutet: Durch die Anlage muss mindestens der für Spareinlagen mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist übliche Zinssatz
erwirtschaftet werden. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Eine Klausel, mit der die Verzinsungspflicht ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, ist unwirksam. Wurde dagegen mietvertraglich vor dem 1.1.1983 die Verzinsung ausgeschlossen, entfällt die Verzinsungspflicht.
Hat der Vermieter keine Zinsen erwirtschaftet, weil er die Kaution gesetzeswidrig nicht verzinslich angelegt hat, muss er dem Mieter dennoch die Zinsen erstatten, die bei korrekter Anlage erzielt worden wären.
II. Wenn der Vermieter auf die Kaution zugreifen will
2.1. Zahlungsrückstand: Gut, dass es die Kaution gibt
Erfüllt der Mieter bereits während des Mietverhältnisses seine Verpflichtungen nicht (z.B. in Form von Mietzahlungsrückständen, Nichtzahlung von Betriebskostennachforderungen usw.), stellt sich die Frage, ob der Vermieter schon jetzt auf die Mietsicherheit zurückgreifen darf oder damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses warten muss.
Ausschlaggebend ist die Formulierung im Mietvertrag:
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Wurde eine Beschränkung vereinbart, zum Beispiel, dass die Kaution
während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht zur Erfüllung von Mieterverbindlichkeiten dient
, ist dem Vermieter der Rückgriff auf die Kaution verwehrt. Er muss seinen Anspruch selbstständig geltend machen und gegebenenfalls einklagen. -
Enthält der Mietvertrag allerdings keine Beschränkung bezüglich der Verwertung der Mietsicherheit, darf der Vermieter nach überwiegender Meinung bereits während des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Er ist hierzu jedoch nicht verpflichtet, sondern kann auch unmittelbar auf Erfüllung der Verbindlichkeit, also zum Beispiel Zahlung der Mietrückstände, klagen.
Unzulässig ist die Verwertung der Kaution bereits während des Mietverhältnisses, wenn es sich um ausdrücklich bestrittene Forderungen handelt.
Der Mieter mindert die Miete wegen Mängeln der Wohnung. Sein Vermieter meint, die Mängel seien unerheblich und die Mietminderung deshalb unberechtigt. Die vom Mieter einbehaltenen Beträge verrechnet er mit der Mietkaution.
In solch einem Fall wird die Zielsetzung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB unterlaufen: Der Mieter soll die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhalten, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Deshalb darf der Vermieter die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen nicht in Anspruch nehmen. Eine hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 7.5.2014, VIII ZR 234/13, WM 2014 S. 418).
2.2. Kauf oder Verkauf: Was jetzt aus der Kaution wird
Was für Sie als Verkäufer wichtig ist
Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung oder gleich ein ganzes Mietshaus. Mit der Übergabe der Immobilie an den Erwerber müssen Sie ihm auch die Mietkaution Ihres Mieters aushändigen.
Haben Sie allerdings noch einen fälligen Zahlungsanspruch gegen Ihren Mieter wie zum Beispiel eine noch unbezahlte Betriebskostennachzahlung, dürfen Sie die Ihnen zustehenden Beträge vom Kautionskonto abheben (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.11.1988, 9 ReMiet 2/88, WM 1989 S. 63).
Mit der Übergabe der Mietkaution an den Erwerber sind Sie jedoch leider noch nicht aus dem Schneider. Schuld daran ist: Sie haften Ihrem Mieter gegenüber neben dem Erwerber als Gesamtschuldner (§ 566a Abs. 2 BGB).
Das bedeutet im Klartext: Selbst nach Jahren kann Ihr ehemaliger Mieter von Ihnen noch die Kaution fordern, ganz gleich, ob Sie diese Ihrem Käufer ausgehändigt haben oder nicht. Ist bei dem nichts zu holen, darf sich Ihr Mieter an Sie wenden.
Sie haben Ihrem Käufer das Mietobjekt samt Kaution übergeben. Der Erwerber als neuer Vermieter gibt das Geld aus, statt es auf einem Treuhandkonto anzulegen.
Deswegen steht dem Mieter nach Mietende – nachdem inzwischen über das Vermögen seines neuen Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist – kein Aussonderungsrecht zu (BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX R 32/06 ). Der Mieter wendet sich deswegen an Sie und will von Ihnen seine Kaution plus Zinsen zurück.
Sichern Sie sich für diesen Fall wie folgt ab: Legen Sie Ihrem Mieter anlässlich des geplanten Verkaufs folgende Verzichtserklärung zur Unterschrift vor:
Für den Fall, dass mir Herr ... als Veräußerer seines Mietobjekts die vollständige Übergabe der Kaution an den Erwerber, Herrn ..., nachweist, verzichte ich darauf, gegen den Veräußerer zukünftig Rückzahlungsansprüche bezüglich der Kaution und darauf angefallener Zinsen geltend zu machen.
Will Ihnen Ihr Mieter diese Zusage nicht unterschreiben, können Sie sich nur dadurch absichern, dass Sie ihm und nicht Ihrem Käufer die Kaution samt angefallenen Zinsen zurückzahlen. Lassen Sie sich vom Mieter unbedingt den Erhalt der Kaution quittieren.
Weisen Sie den Erwerber darauf hin, dass er kautionsfrei
ist, jedoch vom Mieter verlangen kann, dass er seine Kaution wieder auffüllt.
Was für Sie als Käufer wichtig ist
Achten Sie darauf, dass Ihnen der Verkäufer des Mietobjekts die seinerzeit vom Mieter geleistete Mietkaution herausgibt.
Schließlich haften Sie Ihrem neuen Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution. Das sogar dann, wenn Ihnen die Kaution vom Verkäufer gar nicht übergeben wurde (BGH, Urteil vom 1.6.2011, VIII ZR 304/10, GE 2011 S. 1080). Hier gilt der Grundsatz: Den Letzten beißen die Hunde. In diesem Fall bedeutet das: Der letzte Käufer muss zahlen. Einzige Ausnahme: Sie haben das Mietobjekt bereits vor dem 1.9.2001 gekauft.
Hat Ihr Verkäufer die Mietkaution gegenüber dem Mieter mit eigenen berechtigten Forderungen verrechnet, können Sie als neuer Vermieter vom Mieter verlangen, dass er die Mietkaution wieder auf den aktuellen Stand aufstockt (inkl. Zinsen).
Was für Sie als Mieter wichtig ist
Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zunächst gegen den Erwerber richten. Dies gilt auch für den Fall, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Kaution diesem gar nicht ausgehändigt hatte. Stellen Sie dann fest, dass nach Lage der Dinge vom Erwerber nichts zu holen ist, können Sie die Kaution vom Veräußerer zurückverlangen (§ 566a Satz 2 BGB).
Der Klarheit halber sollten Sie gleichwohl beim Eigentümerwechsel verlangen, dass die Kaution an den Erwerber ausgehändigt wird.
Hatte Ihr ehemaliger Vermieter die Kaution dem Erwerber ausgehändigt und ist bei Mietende von dem aber nichts zu holen, können Sie ebenfalls von Ihrem Ex-Vermieter die Auszahlung verlangen.
III. Mietende: Worauf Sie jetzt achten sollten
3.1. Der Mieter darf die Kaution nicht abwohnen
Naht das Mietvertragsende, ist der Mieter gedanklich meist bereits schon in seiner neuen Wohnung und beim Umzug. Dass er jetzt wenig Lust mehr hat, für seine alte
Wohnung noch Miete zu zahlen, ist zwar verständlich, aber dazu ist der Mieter so lange verpflichtet, wie sein Mietvertrag läuft.
Dennoch verfallen manche Mieter der Idee, Sie müssten die letzten drei Monate keine Miete mehr zahlen, weil Sie diese mit der Kaution verrechnen könnten. Kaution abwohnen
nennen sie das und das ist unzulässig.
Der Mieter hat kein Recht, gegenüber Ihrem Anspruch auf Mietzahlung mit einem Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution aufzurechnen. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Mietkaution wird frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Er kann während der Mietzeit nicht über die Kaution verfügen.
Die Mietkaution dient als Sicherheit für alle bis zum Mietvertragsende entstandenen oder erst nach Mietende entstehenden Forderungen.
Der Mieter muss also seine Miete bis zum letzten Tag pünktlich zahlen und kann auch nicht verlangen, dass sein Vermieter bei einem Mietzahlungsverzug auf die Kaution zurückgreift (LG München I, Urteil vom 17.7.1996, 14 S 5138/96, WM 1996 S. 541).
3.2. Als Vermieter sorgfältig mögliche Ansprüche prüfen
Bevor der Vermieter bei Mietvertragsende die Kaution vorschnell aus der Hand gibt, sollte er genau überprüfen, welche Forderungen er noch gegenüber dem ausziehenden Mieter hat oder haben könnte. Zum Beispiel sollte er sich nicht durch eine scheinbar ordentlich hergerichtete Wohnung dazu verleiten lassen, die Kaution schon bei der Wohnungsübergabe auszuhändigen.
Der Haken an der Sache ist nämlich: Mit einer vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution erklärt er stillschweigend, dass er das Mietobjekt als ordnungsgemäß ansieht. Und damit verzichtet er gleichzeitig darauf, den Mieter später noch auf Schadensersatz wegen erst im Nachhinein entdeckter Schäden in Anspruch zu nehmen (OLG München, Urteil vom 14.7.1989, 21 U 2279/89, NJW-RR 1990 S. 20).
Auch sonstige Forderungen, die ihm zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt sein müssten (z.B. offene Mietpositionen), erklärt der Vermieter mit der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution automatisch als erledigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.4.2001, 24 U 133/00, WM 2001 S. 439).
3.3. Kautionsabrechnung: Wie lange hat der Vermieter Zeit?
Abrechnen, sobald das möglich ist
Niemand kann einen Vermieter zwingen, über die Kaution abzurechnen, wenn er seine möglichen Gegenansprüche noch gar nicht beziffern kann.
Bei der Wohnungsabnahme stellt der Vermieter fest, dass der Mieter nicht korrekt renoviert hat. Deswegen fordert er ihn auf, die detailliert aufgeführten Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Frühestens dann, wenn der Mieter die Frist ungenutzt verstreichen lässt, könnte er seinen Ersatzanspruch beziffern, indem er zum Beispiel einen Kostenvoranschlag oder ein Beweissicherungsgutachten einholt.
Der Mieter zieht mitten in der Abrechnungsperiode der Heiz- und Betriebskosten aus. Bisher musste er jedes Mal Betriebskosten nachzahlen. Es ist deshalb zu vermuten, dass dies auch dieses Jahr der Fall sein wird.
Geht es nach den Gerichten, darf sich der Vermieter eine vertretbare Zeit nehmen, um etwaige Gegenansprüche zu prüfen. Dafür gibt es allerdings keine verbindliche Frist. Da die Gerichte sich uneinig sind, wie lange man sich mit dem Abrechnen Zeit lassen darf, sollte sich der Vermieter nicht zu viel Zeit mit dem Abrechnen lassen.
Zwei bis drei Monate:
OLG Köln, Urteil vom 5.12.1997, 19 W 45/97, WM 1998 S. 154;Drei bis vier Monate:
AG Aachen, Urteil vom 15.6.1987, 7 C 159/87, WM 1988 S. 17;Sechs Monate:
LG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1999, 13 BS 102/99, NJW-RR 2000 S. 822, LG München I, Urteil vom 17.7.1996, 14 S 5138/96 ;Neun Monate:
AG Coesfeld, Urteil vom 17.12.1997, 6 C 501/97, WM 1998 S. 348.
Es hat sich bereits herumgesprochen, dass solange die vermieterseitigen Ansprüche noch nicht ganz geklärt sind, mit der Rückzahlung der Kaution frühestens sechs Monate nach Mietende gerechnet werden kann
. Die 6-Monats-Frist können Sie deshalb in einem solchen Fall als grobe Orientierung nehmen.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof selbst klargestellt, dass die sechs Monate keine feste Grenze sind, sondern im Einzelfall auch ein Zeitraum von mehr als sechs Monaten erforderlich und für den Mieter zumutbar sein kann (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, WM 2006 S. 197).
Einbehalt für noch ausstehende Heiz- und Betriebskosten
Früher war es umstritten, ob der Vermieter bei der Kaution einen Einbehalt für noch ausstehende Heiz- und Betriebskosten machen darf. Unter diese Diskussion hat der Bundesgerichtshof einen Schlussstrich gezogen:
Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Mithin erstreckt sie sich damit auch auf eine Nachforderung aus einer nach Mietvertragsende noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05, WM 2006 S. 197).
Musste der Mieter bisher weder Heiz- noch Betriebskosten nachzahlen und kommen auch keine Schadensersatzansprüche gegen ihn in Betracht, muss die Kaution sofort zurückgezahlt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003, I-10 U 46/03, WM 2003 S. 621).
Vorsicht Verjährung: Worauf Vermieter achten müssen
Die Schadensersatzansprüche des Vermieters (z.B. wegen unterlassener Renovierung) verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts.
Streiten die Parteien wegen des schlecht renovierten Zustands der Wohnung, verzögert sich dadurch regelmäßig auch die Kautionsauszahlung. Die mögliche Folge: Schadensersatzansprüche des Vermieters können zu dem Zeitpunkt, zu dem er über die Kaution abrechnet, bereits verjährt sein.
Spätestens jetzt zahlt es sich aus, wenn eine Barkaution vereinbart wurde, denn der Vermieter darf in diesem Fall auch seine inzwischen verjährten Schadensersatzansprüche mit der Barkaution verrechnen (BGH, Urteil vom 1.7.1987, VIII ZR 2/87, WM 1987 S. 310).
Hier offenbart sich der Nachteil der Bürgschaft: Wurde die als Mietsicherheit vereinbart und geleistet, kann der Vermieter damit nicht mit einer bereits verjährten Forderung aufrechnen. Weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Bürgen (BGH, Urteil vom 28.1.1998, XII ZR 63/96, WM 1998 S. 224).
3.4. So wird korrekt abgerechnet
Ist der Tag gekommen, an dem der Vermieter über die Kaution abrechnen kann, sollte er damit nicht zu lange warten. Hat er die Kaution ordnungsgemäß angelegt, muss er dem Mieter auch die darauf angefallenen Zinsen und Zinseszinsen gutschreiben.
Hat er dagegen die Kaution nicht korrekt angelegt und sind darauf keine Zinsen angefallen, muss er seinen Ex-Mieter trotzdem so stellen, als wenn Zinsen angefallen wären. Gehen Sie am besten zu Ihrer Bank und lassen Sie sich dort ausrechnen, wie viel Zinsen bei ordnungsgemäßer Anlage inzwischen angefallen wären.
Schlüsseln Sie alle Abzugsposten sorgfältig auf (z.B. den Sicherheitseinbehalt für die noch ausstehende Heiz- und Betriebskostenabrechnung, die Nutzungsentschädigung wegen der verspäteten Räumung, den Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen) und fügen Sie die entsprechenden Belege bei.
Vergessen Sie auch nicht, dem Mieter die Kosten für das Auflösen des Kautionskontos auf die Abrechnung zu setzen, falls Sie diese verauslagt haben (AG Büdingen, Urteil vom 28.6.1995, 2 C 489/95, WM 1995 S. 483). Vereinbaren Sie dafür im Mietvertrag gleich eine Pauschale statt der tatsächlichen Kosten, ist so eine Klausel unwirksam.
