Gleichzeitig Wohnungseigentümer & Vermieter: Warum diese Doppelstellung zu Problemen führen kann

»Zwei Seelen wohnen, ach, in meiner Brust.« So steht es schon in Goethes Faust und das war bereits eine Tragödie. Ähnlich kann es Ihnen ergehen, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten. Denn dann sind Sie gleichzeitig Vermieter und Mitglied der Eigentümergemeinschaft – und können mit dieser Doppelstellung einmal schnell zwischen alle Stühle geraten.

Da wieder »schadlos« rauszukommen, ist gar nicht so einfach. So beispielsweise, wenn laut Gemeinschaftsordnung das Halten von Hunden verboten ist, Ihr Mieter aber unbedingt einen Hund halten will. Ruckzuck sitzen Sie zwischen zwei Stühlen. Einerseits müssen Sie sich an die Gemeinschaftsordnung halten. Andererseits wollen Sie Ihrem Mieter seinen Wunsch erfüllen, damit er noch recht lange in Ihrer Wohnung bleibt.

Denken Sie schon beim Mietvertragsabschluss an die Gemeinschaft

Oder wenn die Teilungserklärung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – was ist das?) der Gemeinschaft bestimmt, dass der Müll nach Wohneinheiten umgelegt wird. Dummerweise haben Sie aber im Mietvertrag vergessen, den Umlageschlüssel nach Wohneinheiten dort extra einzutragen. Deswegen müssten Sie den Müll eigentlich nach der Wohnfläche auf den Mieter umlegen.

Weil die Teilungserklärung meist zwingend ist, sollten Sie schon bei der Mietvertragsgestaltung darauf achten, dass Ihr Mietvertrag nicht im Widerspruch zu Ihrer Teilungserklärung steht, denn sonst haben Sie ein Problem, das sich nicht so einfach lösen lässt. Gerade, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht und Sie nun den Umlageschlüssel der Gemeinschaft umrechnen müssen auf den, den Sie laut Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart haben.

Welche Kosten Sie aus Ihrer Eigentümerabrechnung übernehmen dürfen

Dazu kommt, dass Sie nicht alle Kosten, die Sie auf Ihrer Eigentümerabrechnung finden, auf den Mieter umlegen dürfen. Was Sie umlegen dürfen, hängt zum einen von Ihrem Mietvertrag ab und zum anderen davon, was der Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung erlaubt.

So dürfen Sie beispielsweise die Verwaltungskosten und die Kosten von Kleinreparaturen bzw. Kleinteilen nicht einfach in Ihre Betriebskostenabrechnung übernehmen. Andererseits werden Sie die Grundsteuer nicht auf Ihrer Eigentümerabrechnung finden, dafür aber im Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung. Den Grundsteuerbescheid erhalten Sie direkt von der Gemeinde und den müssen Sie zusätzlich in Ihrer Betriebskostenabrechnung angeben.

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Warum Sie Ihrem Mieter nicht zu viel versprechen sollten

Passen Sie auf, dass Sie Ihrem Mieter nicht schon im Mietvertrag zu viel versprechen. Beispielsweise wenn es um eine Markise für den Balkon geht. Sagen Sie die zu, können Sie schnell an die gemeinschaftsrechtlichen Grenzen stoßen. Denn schließlich dürfen Sie nicht den Mieter beispielsweise die Markise aussuchen lassen. Da es sich nämlich um eine sichtbare Maßnahme an der Fassade handelt, haben die anderen Eigentümer bei einer solchen baulichen Veränderung ein Wörtchen mitzureden. Insofern können Sie dem Mieter zwar etwas versprechen – ob Sie es halten können, steht jedoch auf einem ganz anderen Blatt! 

So gehen Sie unerwünschten Beschlüssen aus dem Weg

Nun ist es so, dass Sie Ihrem Mieter eventuell bereits erlaubt haben, dass er einen zweiten Hund halten darf. Plötzlich beschließt jedoch die Gemeinschaft, dass maximal ein Hund pro Wohnung gehalten werden darf. Jetzt haben Sie ein Problem – falls Sie nicht im Mietvertrag exakt für diese Situation vorgesorgt haben! 

Denn Sie können sich bereits im Mietvertrag davor schützen, dass die Gemeinschaft plötzlich etwas beschließt, was im Widerspruch zu Ihrem Mietvertrag steht. Das nennt sich Verweisungsklausel und rettet Sie davor, dass Sie plötzlich zwischen alle Stühle geraten.

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