Zur Haftung für einen Schlüsselverlust im Wohnungseigentum

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ließ eine neue Schließanlage in der Anlage einbauen, da einem Mieter einer Wohnung ein Schlüssel gestohlen wurde. Der Mieter hatte den Schlüssel in der Kellertür stecken lassen, während er sich im Keller aufhielt. Der Schlüssel passte für die Haustür, den Keller, das Müllhaus und die Tiefgarage. Nach dem Schlüsselverlust kam es zu mehreren Diebstählen in der Tiefgarage.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte den Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage von dem Wohnungseigentümer in Höhe von € 6.627,71. Sie argumentierte, der Schlüsselverlust bringe ein erhebliches Sicherheitsrisiko für die gesamte Anlage mit sich, das durch den Austausch von Zylindern in der Schließanlage behoben werden musste.

Der Wohnungseigentümer weigerte sich, zu zahlen. Er bestritt, dass der Schlüsselverlust die Sicherheit der Anlage beeinträchtigt hatte, und kritisierte den Umfang der Maßnahme.

Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied, der Wohnungseigentümer haftet für den durch den Schlüsselverlust entstandenen Schaden. Durch den Schlüsselverlust entstand ein Missbrauchsrisiko, welches die Gefahr für Vermögenseinbußen erhöht (z.B. durch Diebstähle). Der Austausch der Schließanlage war eine angemessene Reaktion auf den Schlüsselverlust, da dies zu einer verbesserten Sicherheit führte. Dies rechtfertigte die Kosten für den Austausch der Schließanlage.

Der Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter (§ 278 BGB). Deren Verhalten wird ihm zugerechnet.

Hier hatte der Mieter fahrlässig gehandelt. Die verkehrsübliche Sorgfalt gebietet es, einen Schlüssel sorgsam zu verwahren. Das Steckenlassen des Schlüssels von außen verstößt gegen diese Verwahrungspflicht. Fremde können so einfach auf einen Schlüssel zugreifen. Es ist einem Mieter zuzumuten, einen Schlüssel abzuziehen und in den Kellerraum mitzunehmen, um das Diebstahlrisiko auszuschließen.

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.4.2023, 10 U 100/22

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