Gemeinschaftseigentum: (Nur) wer den Nutzen hat, trägt die Kosten

In zwei ähnlich gelagerten Fällen hatte die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, dass einzelne Eigentümer die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen allein übernehmen sollten. In dem einen Fall war die Hebeanlage eines sogenannten »Doppelparkers« defekt, eine Konstruktion, die das Parken mehrerer Fahrzeuge übereinander erlaubt, sodass nur noch jeweils ein Fahrzeug parken konnte. In dem anderen Fall waren die Fenster der Dachgeschosswohnung auszutauschen. Die Kosten für die Reparatur der Hebeanlage sollten laut Beschluss die Teileigentümer der Doppelparker, die Kosten für die Fenster die Eigentümer der Dachgeschosswohnung tragen.

Die mit den Kosten belasteten Eigentümer wehrten sich gegen die Aufteilung der Kosten. Ihrer Ansicht nach seien die Kosten von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu übernehmen. Denn die defekte Hebeanlage bzw. die Dachfenster stünden im Gemeinschaftseigentum und bei diesem würden Instandsetzungskosten grundsätzlich auf alle Eigentümer umgelegt.

Der Bundesgerichtshof entschied, die entsprechenden Kostenverteilungsbeschlüsse waren zulässig. Seit der WEG-Reform gibt es die gesetzliche Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer abweichende Kostenverteilungen beschließen können (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nach Ansicht des Gerichts gilt dies »auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden«. Danach ist es möglich, einzelne Miteigentümer auch für Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, allein heranzuziehen.

Das Gericht stellte fest, der Eigentümergemeinschaft steht ein weiter Gestaltungsspielraum bei Änderungen des Umlageschlüssels zu. Sie darf »jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führe.«. Sie darf weiterhin darauf Rücksicht nehmen, wem die Instandsetzungsmaßnahmen überhaupt nutzen.

Da hier lediglich die Teileigentümer der Doppelparker bzw. der Eigentümer der Dachgeschosswohnung einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ziehen und auch nur ihnen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt, entsprach der Beschluss der abweichenden Kostenverteilung auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

BGH, Urteil vom 22.3.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23

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