Schwarzgeldabrede bei Immobilienkaufverträgen

Der Verkäufer verkaufte eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Obwohl mündlich ein Kaufpreis von € 150.000,– vereinbart wurde, wurde in der notariellen Urkunde lediglich ein Betrag von € 120.000,– festgehalten. Zusätzlich zahlte der Erwerber dem Verkäufer bereits vor dem Beurkundungstermin einen nicht mitbeurkundeten Differenzbetrag von € 30.000,– in bar.

Nachträglich erstattete der Verkäufer eine Selbstanzeigebeim Finanzamt. Dieses setzte die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis fest. Der Erwerber berief sich daraufhin auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrages wegen der Schwarzgeldabrede und verlangte dessen Rückabwicklung.

Der Bundesgerichtshof hatte das letzte Wort und stellte klar: Der Grundstückskaufvertrag ist trotz der Schwarzgeldabrede nicht nichtig. Die Schwarzgeldabrede, bei der der Kaufpreis niedriger angegeben wird, um Steuern zu hinterziehen, führt nicht unmittelbar zur Nichtigkeit des Vertrags. Ausnahme: Die Steuerhinterziehung ist der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts.

Entscheidend ist, dass die Parteien ernsthaft den Leistungsaustausch – also den Kauf der Immobilie – gewollt haben. Das heißt, der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Grundstücks, der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Solange dies der Fall ist, bleibt der Vertrag trotz der Schwarzgeldabrede insgesamt gültig.

Hier stellte die Schwarzgeldabrede lediglich einen Nebenzweck und nicht den Hauptzweck des Vertrags dar. Deshalb ist der Grundstückskaufvertrag wirksam.

Weiter gilt: Obwohl der mündliche Vertrag mit einem Kaufpreis von € 150.000,– zunächst formunwirksam war, wurde dieser Formmangel durch die notarielle Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt.

BGH, Urteil vom 15.3.2024, V ZR 115/22

Beachten Sie: Diese Rechtsprechung zu Schwarzgeldabreden bei Immobilienkaufverträgen lässt sich nicht auf Schwarzgeldabreden bei Werkverträgen übertragen. Dort stellt die Abrede einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwarzArbG) dar. Ziel des SchwarzArbG ist, nicht nur den tatsächlichen Vorgang der Schwarzarbeit einzudämmen. Vielmehr soll im Interesse des redlichen Wettbewerbs dem zugrunde liegenden Rechtsgeschäft seine rechtliche Wirkung genommen werden. Der Leistungsaustausch zwischen den Vertragspartnern soll unterbunden werden.  Beim Immobilienerwerb kann die Absicht, Steuern zu hinterziehen, gegen die Abgabenordnung verstoßen. Der Schutzzweck dieser Norm liegt aber – anders als beim Verbot der Schwarzarbeit – nicht im Schutz des Kaufinteressenten, sondern allein in der Sicherung des staatlichen Steueraufkommens. Deshalb betont der BGH die Bedeutung des Leistungsaustauschs für die Wirksamkeit von Grundstückskaufverträgen.