Mieter zieht trotz Mietende nicht aus: Wie berechnet sich die Entschädigung?

Den Mietern eines Münchner Einfamilienhauses, in dem sie seit 1993 lebten, war wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Sie sollten im Herbst 2011 ausziehen. Bis zum endgültigen Auszug gingen allerdings noch ca. eineinhalb Jahre ins Land. Die vertraglich vereinbarte Miete sowie die Heizkosten in Höhe von insgesamt rund 1.050 Euro monatlich zahlten sie brav weiter.

Dem Vermieter war das zu wenig, er verlangte mehr. Begründung: Bei einer Neuvermietung hätte er eine höhere Miete erzielt. Das zuständige Amtsgericht und Berufungsgericht gaben dem Vermieter recht. Der BGH bestätigte die Entscheidungen.

Nun müssen die Ex-Mieter noch etwa 7.000 Euro nachzahlen. Die Karlsruher Richter stellten in ihrem Urteil klar, dass dem Vermieter in einem solchen Fall das zusteht, was er bei einer Neuvermietung hätte verlangen können. Und das waren laut einem Sachverständigengutachten für den gesamten Zeitraum ca. 7.000 Euro.

Die Argumentation der Mieter, dass sich die Nutzungsentschädigung nach den Regelungen über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richten müsse, weshalb die üblichen Mieten der letzten vier Jahre maßgeblich seien, überzeugte das Gericht nicht. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung von Mieterhöhungen haben nach Ansicht des BGH nichts zu tun mit dem Sinn und Zweck der Nutzungsentschädigung bei einem verspäteten Auszug des Mieters.

Die Nutzungsentschädigung für den Vermieter soll vielmehr bei verspäteter Rückgabe sicherstellen, dass er dennoch von günstigen Preisentwicklungen am Markt profitieren kann. Zudem geht es darum, auf den Mieter Druck auszuüben, die Mietsache fristgemäß zurückzugeben. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht auch nicht erst durch eine schriftliche Erklärung der Mieterhöhung seitens des Vermieters, sondern von vornherein.

(BGH, Urteil vom 18.1.2017, Az. VIII ZR 17/16)