Was Sie beim Abschluss eines Stellplatzmietvertrages unbedingt beachten sollten

I. Die Art des Stellplatzes

Beschreiben Sie den zu vermietenden Stellplatz im Mietvertrag möglichst genau. Halten Sie also fest, um welche Art von Stellplatz es sich handelt. Vermieten Sie einen Stellplatz auf einem Parkplatz, in einer Garage bzw. Tiefgarage oder in einem Carport? Wenn der Stellplatz eine Nummer oder eine Bezeichnung hat, wie Nr. 10 oder 6F, sollten Sie diese auch angeben. Andernfalls beschreiben sie den Stellplatz beispielsweise folgendermaßen: „an der Ecke x- und y-Straße“ oder „im Hof erster Parkplatz links“. Mit einer genauen Beschreibung vermeiden Sie Uneinigkeiten über die Identität des Mietobjekts.

Besteht neben dem Stellplatzmietvertrag ein Wohn- oder Gewerberaummietvertrag, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die beiden Mietverträge selbstständig voneinander bestehen. Kann man nämlich von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgehen, erstreckt sich der Schutz des sozialen / gewerblichen Mietrechts auch auf den Stellplatzmietvertrag! Dies hat wiederum einen Einfluss auf Regelungen zur Untervermietung oder auch zum Kündigungsschutz.

II. Die Nutzung des Mietobjektes

Machen Sie Ihrem Mieter deutlich, dass die Überlassung des Mietobjektes nur zum Zwecke der Einstellung eines angemeldeten PKWs oder Motorrades erfolgen darf. Eine vertragliche Verpflichtung Ihres Mieters, den Parkplatzbereich bei der Ein- und Ausfahrt nur im Schritttempo zu befahren, in diesem Bereich keine Reparatur- oder Reinigungsarbeiten durchzuführen und den Motor nur zum Zwecke der Ein- und Ausfahrt zu betätigen, ist zu empfehlen. Untersagen Sie Ihrem Mieter auch, feuergefährliche Gegenstände oder Betriebsstoffe im Parkplatzbereich zu lagern und diesen Bereich mit Feuer oder offener Flamme zu betreten.

III. Wie lange wollen Sie Ihren Stellplatz vermieten?

Ob Sie Ihren Stellplatz auf befristete oder unbefristete Zeit vermieten, steht Ihnen vollkommen frei. Wenn Sie bereits jetzt wissen, dass Sie den Stellplatz ab einem bestimmten Zeitpunkt selber nutzen möchten oder der Mietvertrag über eine zum Stellplatz gehörende Wohnung / Gewerberaum auch befristet ist, bietet es sich an, das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit zu befristen.

Für einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem sich die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten berechnet, sieht das Gesetz vor, dass das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Zwingend ist diese Vorschrift allerdings nicht; Sie können abweichende Kündigungsfristen vereinbaren.

Sie haben einen unbefristeten Stellplatzmietvertrag geschlossen. Eine Vereinbarung zur Kündigungsfrist gibt es nicht. Nun wollen Sie Ihrem Mieter zum ersten August dieses Jahres kündigen. Für eine fristgerechte Kündigung müssen Sie ihm diese Absicht spätestens bis zum dritten Juni desselben Jahres mitteilen. Aufgrund einer fehlenden Vereinbarung gilt demzufolge die gesetzliche Kündigungsfrist.

IV. Die Miete

Die Hauptvertragspflicht Ihres Mieters ist die Zahlung der Miete. Diese ist von Ihm pünktlich und vollständig zu zahlen.

4.1 Wann die Miete fällig wird

Treffen Sie keine Vereinbarungen zur Fälligkeit der Miete, so gelten auch hier die gesetzlichen Vorschriften. Für Ihren Stellplatzmietvertrag heißt das konkret: Sofern die Miete nach Zeitabschnitten (sprich Tagen, Wochen, Monaten etc.) bemessen ist, ist die Miete nach Ablauf eines entsprechenden Zeitabschnittes zu zahlen; beispielsweise am Wochen- oder Monatsende.

4.2 Wie kann ich gegen meinen Mieter vorgehen, wenn dieser nicht rechtzeitig zahlt?

Ihr Mieter hat die Pflicht, pünktlich zu zahlen! Ob die Zahlung pünktlich ist, hängt nicht davon ab, wann der Mieter die Zahlung auf den Weg gebracht hat. Es kommt vielmehr auf den Zahlungseingang bei Ihnen an. Dies gilt nicht, soweit der Mieter für die Verzögerung nicht verantwortlich ist. Insbesondere bei unbarer Zahlung, also vor allem bei Banküberweisung, genügt der Mieter seiner Pflicht zur rechtzeitigen Zahlung, wenn er mit der Gutschrift auf dem Vermieterkonto rechnen konnte. Die pünktliche Veranlassung der Überweisung muss der Mieter im Streitfall beweisen.

4.3 Muss ich Umsatzsteuer zahlen?

Sind Sie Unternehmer, müssen Sie gem. § 2 UStG die Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Unternehmer ist danach, wer zur Erzielung von Einnahmen (nicht zwingend Gewinn) eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Wer hingegen nur Kleinunternehmer ist, stellt in der Regel keine Umsatzsteuer in Rechnung, denn diese wird von Kleinunternehmern nicht erhoben. Nach gesetzlicher Definition ist man Kleinunternehmer, wenn der Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird. Kleinunternehmer können jedoch auf diese Umsatzsteuerbefreiung verzichten.

V. Die Mietkaution – So sichern Sie sich ab

Eine Mietsicherheit ist in höchstem Maße empfehlenswert. Sie sichert Ihnen alle Ansprüche, die Ihnen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter bestehen. Die Mietsicherheit müssen Sie getrennt von Ihrem Vermögen zu einem banküblichen Zinssatz bei einem deutschen Kreditinstitut anlegen und auch als Sicherheit kennzeichnen lassen. Für den Fall, dass Ihr Mieter nicht zahlt und Sie auf die Mietsicherheit zugreifen müssen, ist Ihr Mieter verpflichtet die Sicherheit wieder aufzufüllen. Liegt die Sicherheit am Übergabetag des Stellplatzes nicht vor, können Sie ihn auf Zahlung der vereinbarten Kaution verklagen. Zusätzlich können Sie die Zinsen verlangen, welche Sie bei einer üblichen Anlage der Kaution erzielen könnten. Denn die Zinsen erhöhen die Mietsicherheit und stehen Ihnen bis zur Rückzahlung als „erhöhte Sicherheit“ zu. Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Kaution oder das, was davon bleibt, an Ihren Mieter zurückzahlen.

VI. Die Haftung – Wann Ihr Mieter haften muss und wie Sie Ihre Haftung begrenzen können

Zu einem Haftungsfall kommt es schneller als es Ihnen lieb ist. Sie sollten sich daher schon mit dem Mietvertrag für alle Eventualitäten wappnen.

6.1 Die Mieterhaftung – wenn Ihr Mieter die Mietsache beschädigt!

Angenommen, Ihr Mieter verursacht bei der Benutzung des Stellplatzes schuldhaft einen Schaden an der Mietsache oder er verstößt gegen seine vertraglichen Pflichten, dann muss er in vollem Umfang dafür haften. Auch für Schäden, die ein Angestellter, ein Beauftragter oder beispielsweise ein Familienmitglied zu verschulden hat, trägt er die volle Verantwortung.

Ihr Mieter hat seinem 18-jährigen Sohn sein Auto geliehen. Als dieser von einer Spritztour mit zu hoher Geschwindigkeit in die Garage fährt, rammt er das Garagentor, sodass daraufhin die gesamte Mechanik beschädigt ist. Für die Reparaturkosten muss sein Vater aufkommen.

6.2 Die Vermieterhaftung

Gehen Sie auf Nummer sicher und schließen Sie die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für Mängel, die bei Mietvertragsabschluss vorhanden sind, aus. Aufgepasst: Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln führt dazu, dass Sie sich nicht mehr auf Ihren Haftungsausschluss berufen dürfen. Sie müssen den Vermieter also auf den Mangel hingewiesen haben oder dieser muss objektiv erkennbar gewesen sein.

VII. Wer kümmert sich um Instandhaltung und Schönheitsreparaturen?

Die Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen ist eigentlich Sache des Vermieters. Es handelt sich hierbei um die Erhaltungspflicht, welche eine hauptvertragliche Pflicht aus dem Mietvertrag ist. Eine Übertragung der Pflicht auf den Mieter ist möglich, allerdings ist hierbei Vorsicht geboten. Außerdem kommt die Übertragung von Instandhaltungsmaßnahmen bei Stellplatzmietverträgen nicht in allen Fällen in Betracht.

7.1 Worum handelt es sich?

Bei der Erhaltungs- oder Instandhaltungspflicht entscheidet man zwischen der Instandhaltung an sich, der Instandsetzung und Schönheitsreparaturen. Zur Instandhaltung gehören vorbeugende Maßnahmen, die das Objekt im vertragsgemäßem Zustand halten, damit es nicht zu Schäden oder zu Zerfall am oder im Mietobjekt kommt (z.B.: Wartungen, Beseitigungen von Verschleiß). Unter Instandsetzung versteht man Reparaturarbeiten, die erforderlich werden, da das Objekt oder einzelne Ausstattungsteile schadhaft geworden sind. Auch Schönheitsreparaturen dienen – wie es der Name vermuten lässt – der „Verschönerung der Mietsache“. Hierunter fallen zum Beispiel Maler- und Tapezierarbeiten.

7.2 Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter

Eine Übertragung der Instandhaltungspflicht ist empfehlenswert, sofern Sie für Ihr Mietobjekt in Betracht kommt und sie die hierbei gesetzten Grenzen beachten.

Kommt eine Übertragung für Sie in Betracht?

Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen können nur in engen Fällen, beispielsweise bei der Vermietung einer renovierten Garage, wirksam auf den Mieter übertragen werden. Bei einer entsprechenden Vereinbarung verpflichten Sie den Mieter entweder, die Kosten für anfallende Arbeiten zu übernehmen oder sogar diese selbst durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Aufgrund der hohen Anforderungen, welche die Rechtsprechung an die Wirksamkeit von Übertragungsklauseln stellt, empfiehlt es sich schlanke Regelungen der Übertragung der Durchführungspflicht vom Vermieter auf den Mieter zu treffen. Denn im Zweifelsfall ist die Übertragung der Pflicht auf den Mieter nicht durchsetzbar.

Wenn die Übertragung wirksam ist, führt der Mieter auf seine Kosten alle durch seinen Mietgebrauch veranlassten Instandhaltungen, Instandsetzungen und Erneuerungen im oder am Mietobjekt einschließlich Einrichtungen und Gegenstände durch.

Weshalb ist die Übertragung sinnvoll?

Übertragen Sie die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht auf Ihren Mieter, sind Sie verpflichtet, für sämtliche im Mietobjekt anfallenden Reparaturen – also auch bei Bagatellschäden – aufzukommen. Von Ihrer Instandsetzungspflicht sind Sie nur dann befreit, wenn Sie Ihrem Mieter nachweisen können, dass er den Schaden schuldhaft verursacht hat. Häufiger Streit über die Schadensursache wäre hierbei vorprogrammiert.

Der Mieter meldet, dass das Garagentor beschädigt sei, und fordert Sie als Vermieter auf, dieses reparieren zu lassen.
Sie wenden ein, dass das Garagentor erst vor einem Jahr erneuert wurde und führen die Beschädigung daher auf eine unsachgemäße Behandlung durch den Vermieter zurück.

Um diesen Konflikten abzuhelfen, ist es sinnvoll und grundsätzlich auch erlaubt die Instandhaltungspflicht auf den Mieter zu übertragen. Zusätzlich wird Ihr Mieter so zu einem schonenden Umgang mit dem Mietobjekt angehalten.

VIII. Betriebs- und Nebenkosten – Vorauszahlung oder doch lieber Pauschale?

Die Nebenkosten sind nicht in der Grundmiete enthalten. Entweder werden Sie in Form einer monatlichen Pauschale umgelegt oder Sie erheben Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, die Ihr Mieter monatlich zu zahlen hat. Bei einer Vorauszahlung zahlt der Mieter genau das, was er tatsächlich verbraucht, da Sie die angefallenen Nebenkosten jährlich abrechnen. Die Pauschale hat den Vorteil, dass Sie sich die jährliche Abrechnung sparen. Sie können – sofern erforderlich – sowohl die Pauschale als auch die Vorauszahlung an den tatsächlichen Verbrauch anpassen.

IX. Ganz wichtig: Das Übergabeprotokoll und die Stellplatznutzungsverordnung

Das Übergabeprotokoll und eine Stellplatznutzungsverordnung sind von großer Bedeutung, weil Sie ein wichtiger Anhaltspunkt für Fragestellungen hinsichtlich des Zustands des Mietobjekts und des Verhaltens des Mieters sind.

9.1 Übergabeprotokoll

Dokumentieren Sie den Zustand des Stellplatzes bei Übergabe genau; insbesondere hinsichtlich bereits vorhandener Mängel wie Ölflecken oder Kratzer an den Garagenwänden. Mit einem gründlichen und umfassenden Übergabeprotokoll vermeiden Sie hinterher Streitigkeiten über Mängel und deren Beseitigung und sorgen für die notwendige Klarheit hinsichtlich der Anforderung und des Umfangs von Schönheitsreparaturen.

9.2 Stellplatznutzungsverordnung

Fügen Sie dem Mietvertrag gleichermaßen – wenn vorhanden – eine Stellplatznutzungsverordnung bei und erwähnen Sie diese auch als Anlage im Mietvertrag.

Eine entsprechende Formulierung könnte wie folgendes Beispiel aussehen:
„Die als Anlage beigefügte Stellplatznutzungsverordnung ist wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrages.“