Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter?

In einer Wohnungseigentumsanlage kam es zu einem Wasserschaden, den der Wohngebäudeversicherer im November 2022 regulierte. Einer der von dem Wasserschaden betroffenen Eigentümer forderte die Verwalterin auf, den für seine Wohnung geleisteten Teilbetrag an ihn auszuzahlen. Die Verwalterin kam dem nicht nach.

Der Wohnungseigentümer, der selbst Rechtsanwalt war, zeigte an, dass er sich selbst vertrete, und forderte erneut die Auszahlung des Betrags, diesmal unter Fristsetzung. Die Verwalterin zahlte den Betrag daraufhin aus. Anschließend verlangte der er von der Verwalterin den Ersatz der außergerichtlichen Anwaltskosten.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanz und entschied, dem Wohnungseigentümer steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Anwaltskosten gegenüber der Verwalterin zu.

Seit der Wohnungseigentumsreform 2020 hat der einzelne Wohnungseigentümer wegen Vertragsverletzungen durch den Verwalter Schadensersatzansprüche ausschließlich gegenüber der Gemeinschaft (§ 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 18 Abs. 2 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich das Verhalten der Verwalterin zurechnen lassen.

Der Verwaltervertrag entfaltet auch keine Schutzwirkung gegenüber dem Wohnungseigentümer als einem »Dritten«, der zu schützen ist. Da der Wohnungseigentümer seine Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter bei der Gemeinschaft geltend machen kann, ist er insofern nicht schutzbedürftig.

BGH, Urteil vom 5.7.2024, V ZR 34/24

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