Kein Aufwendungsersatz für allgemeine Bürokosten

Ein Hauseigentümer hatte eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses zum Angebotspreis von € 695.000,– beauftragt. Laut den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrags war der Mann bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten unter anderem anteilige Bürokosten zählen. Als nach vier Monaten der Maklerkunde mitteilte, das Haus doch nicht kurzfristig verkaufen zu wollen, stellte ihm die Maklerin € 11.454,51 in Rechnung, wovon € 282,51 auf »Fremdkosten laut Aufstellung« und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfallen sollten. Hierauf zahlte der Kunde € 6.282,51, die er nunmehr zurückverlangte. Es kam zum Prozess.

Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main gab dem Mann recht. Zwar könne eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Hier umfasse der Aufwendungsersatz unter anderem anteilige Bürokosten. Der Makler habe damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Dies seien aber keine Aufwendungen für einen konkreten Kunden.

Die Regelung sei damit unwirksam. Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führe hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, »in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet«, führte der Senat weiter aus. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.10.2024, 19 U 134/23

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