Täuschung beim Immobilienerwerb: Anfechtung erfolgreich, Maklercourtage gibt es zurück

Eine Immobilie im Außenbereich einer kleinen Gemeinde wurde im Exposé aufgrund der Angaben des Verkäufers von der beauftragten Maklerin angepriesen mit »idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage«.

Noch vor dem Verkauf erfuhr der Verkäufer von der zuständigen Baubehörde, dass das Außenbereichsgelände nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Über diese Nutzungseinschränkung informierte er weder die Kaufinteressenten noch die Maklerin. Ende 2016 erwarb ein Ehepaar das Grundstück.

Im Laufe des Jahres 2017 erfuhren die Käufer, dass sie die erworbene Immobilie nicht als Wohnhaus nutzen dürfen. Daraufhin fochten sie den Kaufvertrag mit dem Verkäufer wegen arglistiger Täuschung an, wodurch dieser rückwirkend unwirksam wurde. Das Ehepaar verlangte zudem von der Maklerin die bezahlte Vermittlungsprovision zurück, da der Kaufvertrag keinen Bestand hatte.

Das Landgericht Frankenthal gab den Erwerbern Recht: Die Maklerin muss die Provision zurückbezahlen. Der Provisionsanspruch setzt rechtlich einen wirksamen Immobilienkaufvertrag voraus. Durch die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung wurde der Kaufvertrag nachträglich unwirksam. Dem Provisionsanspruch wurde die Rechtsgrundlage entzogen.

Das gilt auch in dem Fall, wenn die Maklerin keine Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Verkäufers hat. Dieses Verhalten wird ihr zugerechnet. Folge: Sie trägt allgemein das Risiko, dass die Wirksamkeit des abgeschlossenen Kaufvertrages zu einem späteren Zeitpunkt doch wieder wegfällt und muss in einem solchen Fall die erhaltene Provision zurückzahlen.

LG Frankenthal, Urteil vom 6.4.2022, 4 O 208/21