Klare Abmahnung vor der Entziehung von Wohneigentum

Eine Wohnungseigentümerin erhielt wegen wiederholter Zahlungsrückstände 2-mal eine Abmahnung von Miteigentümern. In der zweiten Abmahnung wurde ihr angedroht, ein Mahnverfahren in Gang zu setzen. Die verwalterlose Eigentümergemeinschaft beschloss schließlich, ihr das Wohneigentum zu entziehen. Dazu ermächtigte die Gemeinschaft einen Miteigentümer, eine Entziehungsklage zu erheben. Die säumige Eigentümerin ging gegen den Entziehungsbeschluss vor, indem sie ihn anfocht.

Das Landgericht Frankfurt/Main gab der säumigen Eigentümerin recht. Nach Ansicht des Gerichts waren die Abmahnungen nicht ausreichend, einen Entziehungsbeschluss zu rechtfertigen.

Vor einem Entziehungsbeschluss muss eine Abmahnung erteilt werden, die dem betroffenen Eigentümer deutlich vor Augen führt, dass er sein Wohneigentum verlieren kann, wenn er sein Fehlverhalten nicht abstellt. Allein ein Mahnverfahren anzudrohen ist nicht ausreichend.

Außerdem konnten einzelne Miteigentümer ohnehin keine wirksame Abmahnung erteilen. Da die Gemeinschaft keinen Verwalter hat, hätte eine entsprechende Abmahnung entweder durch Beschluss oder von allen übrigen Eigentümern gemeinsam erteilt werden müssen. Einzelne Eigentümer sind nicht befugt, die Eigentümergemeinschaft zu vertreten.

Nach Auffassung des Gerichts war die Abmahnung hier auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Denn sie war weder unzumutbar nochoffenkundig aussichtslos. Allein die Tatsache, dass die Eigentümerin Handwerker beleidigt habe oder mit Anwälten oder der Polizei gedroht habe, sei hierfür nicht ausreichend.

Zu guter Letzt konnte die Gemeinschaft auch keinen Miteigentümer ermächtigen, eine Entziehungsklage zu erheben. Sie hat nicht die Kompetenz inne, zu beschließen, dass ein einzelner Miteigentümer sie vertreten solle.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 5.9.2024, 2-13 S 612/23

Tipp: Eigentumswohnungen werden nicht selten zur finanziellen Sicherheit erworben. Viele möchten die neu erworbene Wohnung dann vermieten. Dann stellen sich viele Fragen: Wie schreibe ich einen Mietvertrag? Was muss ich dabei beachten? Wie verfasse ich eine Kündigung? Wie teuer werden die Anwaltskosten, wenn ich mich jedes Mal beraten lassen muss? Smartlaw ist die kostengünstige und schnelle Antwort auf Ihre Fragen rund ums Vermieten. Smartlaw erstellt Mietverträge und viele andere Rechtsdokumente, die auf Ihre Belange zugeschnitten sind. Wie? Durch die Beantwortung einfacher Fragen erstellt Smartlaw anhand Ihrer Antworten einen individuellen Mietvertrag. Der spezielle Frage-Antwort-Dialog ist einem Gespräch zwischen Anwalt und Mandant nachempfunden, wobei Sie hilfreiche Tipps und Hinweise von unseren Rechtsexperten erhalten. So können sie in Handumdrehen Ihre nötigen Rechtsdokumente erstellen.