Grundsteuer: Was ändert sich 2025?

I. Grundsteuer: Was ist das?  

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke, Gebäude und landwirtschaftliche sowie forstwirtschaftliche Betriebe erhoben. Die jeweiligen Grundeigentümer haben dies zu entrichten. Oft wird die Grundsteuer innerhalb von Mietverhältnissen auch auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Die Einnahmen aus der Grundsteuer kommen den Städten und Gemeinden zugute und bildet damit ein wichtiges Finanzierungsmittel für diese.

II. Warum wird die Grundsteuer neu geregelt?

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 (BverfGE 148, 147 – 217) wurde der Gesetzgeber dazu angehalten, die Grundsteuer zu reformieren. Das BVerfG erklärte das Bewertungssystem für die Grundsteuer aus dem Jahr 2018 für verfassungswidrig. Grundlage ist der Einheitswert, der von den Finanzbehörden für das jeweilige Grundstück gesondert festgestellt wird. Dabei werden in den westlichen Bundesländern die Werte aus dem Jahr 1964 zugrunde gelegt. Wohingegen in den östlichen Bundesländern die Werte aus dem Jahr 1935 die Grundlage bilden. Der Einheitswert wird dann mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den so berechneten Steuermessbetrag wird schließlich der von der Gemeinde bestimmte Hebesatz angewendet.

Grundsätzlich hätte der Einheitswert in regelmäßigen Abständen von sechs Jahren angepasst werden sollen. Dies wurde jedoch geschah jedoch nicht. Folge der unterbliebenen Anpassung ist unter anderem, dass die Immobilienmarktentwicklung nicht berücksichtigt wurde, sodass sich die Grundsteuer für vergleichbar Grundstücke in ihrer Höhe zum Teil gravierend unterschied. Die Richter aus Karlsruhr sahen darin einen Verstoß gegen den im Grundgesetz verankerten Gelicheitssatz (Art. 3 I GG).

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil aus 2018 nicht nur das Bewertungssystem als verfassungswidrig erachtet, sondern den Gesetzgeber dazu aufgefordert, eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer zu schaffen. Infolgedessen wurde im November 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet. Ab 2025 wird auf Grundlage von neu festgelegten Werten ein neuer Grundsteuerwert erhoben. Bis dahin bleibt es bei den vorherigen Werten.

III. Neue Berechnung der Grundsteuer

Für das Verfahren zur Ermittlung der Gesamthöhe der Grundsteuer hält der Bundesgesetzgeber grundsätzlich an dem vorherigen Drei-Stufen-Modell fest. Die Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes ersetzt den damaligen Einheitswert und bildet somit die erste Stufe.

Das Verfahren zur Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes ist von der Art des Grundstücks abhängig (bebautes oder unbebautes Grundstück; Wohnhaus oder Gewerbebetrieb). Die Faktoren, die in die Bewertung mit einfließen, wurden bereits durch das zuständige Finanzamt mittels der Grundsteuererklärung bei den Eigentümern abgefragt (Stichtag 1. Januar 2022). Dieser Wert soll alle sieben Jahre überprüft werden.

In der zweiten Stufe wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese Zahlen sind festgelegte Prozentsätze (z.B. im Bundesmodell:  0,031 % für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser; 0,034 % für Nichtwohngrundstücke).

Die dritte Stufe der Berechnung bildet der Hebesatz, der von den Gemeinden bestimmt wird. Die Hebesätze werden in drei Gruppen gegliedert. Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstückte), Grundsteuer B (für sonstige bebaute oder unbebaute Grundstücke) und eine ab 2025 neu geschaffene Grundsteuer C (für baureife Grundstücke). Die neu geschaffene Grundsteuer C soll es den Städten und Gemeinden ermöglichen, besonders in Ballungsräumen dem Wohnungsmangel trotz baureifer Grundstücke entgegenzuwirken.

Daraus folgt: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Das Drei-Stufen-Modell des Bundes ist mit seinen Werten jedoch nicht vollumfänglich bindend für die einzelnen Bundesländer. Das Gesetz sieht eine Öffnungsklausel vor, die es den Ländern ermöglicht abweichende Regelungen zu treffen. Davon haben einige Länder Gebrauch gemacht (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen Saarland).

IV. Was heißt das für mich als Grundsteuerzahler?

Die Folge der Neuerungen ergibt, dass manche Grundeigentümer, die zuvor im Vergleich zu gleichartigen Grundstücken weniger zahlen mussten, nun gegebenenfalls eine höhere Grundsteuer zahlen werden müssen. Wohingegen andere, die beispielsweise zuvor im Vergleich zu gleichartigen Grundstücken einen höheren Steuersatz zahlen mussten, jetzt weniger zahlen müssen.