Mietaufhebungsvertrag statt Kündigung

Auf was Sie als Mieter achten sollten

Vermieter und Mieter können das Mietverhältnis jederzeit ohne Kündigung durch Vertrag einvernehmlich beenden, ohne auf Kündigungsgründe, gesetzliche oder vertragliche Kündigungsausschlüsse oder Kündigungsfristen Rücksicht nehmen zu müssen. Gleichgültig ist, ob es sich um einen Zeitmietvertrag oder ein unbefristetes Mietverhältnis handelt.

Die Initiative zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags kann sowohl vom Vermieter als auch von Ihnen als Mieter ausgehen. Beide Mietvertragsparteien verfolgen jedoch regelmäßig unterschiedliche Interessen.

Interessen des Vermieters

Vom Vermieter wird häufig ein Mietaufhebungsvertrag angeregt, wenn dieser das Mietverhältnis beenden will, aber keinen Kündigungsgrund hat. In diesem Zusammenhang bietet er dann dem Mieter die Zahlung einer Abfindung an, um diesen zum Vertragsabschluss zu bewegen.

Im Interesse des Vermieters liegt ein Mietaufhebungsvertrag auch dann, wenn eine von ihm ausgesprochene Kündigung unwirksam ist und er sich durch den Aufhebungsvertrag eine neue Kündigung mit neuer Kündigungsfrist ersparen will.

Interessen des Mieters

Als Mieter haben Sie an einer Aufhebungsvereinbarung häufig dann ein Interesse, wenn Sie aus einem Zeitmietvertrag nicht herauskommen, in einem unbefristeten Mietvertrag für eine bestimmte Dauer ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde oder wenn Sie bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag die Kündigungsfrist nicht einhalten wollen (weil Sie z. B. berufsbedingt kurzfristig umziehen müssen).

Nicht selten wird ein Mietverhältnis auch dann einvernehmlich beendet, wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren will und Sie als Mieter damit einhergehenden Beeinträchtigungen und einer anschließen Mieterhöhung aus dem Weg gehen wollen.

Achtung: Wenn Ihnen der Vermieter die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses, unter Umständen gegen eine Abfindung, vorschlägt, sollten Sie nicht vorschnell handeln. Sie sollten vielmehr berücksichtigen, dass Sie bei einem vorzeitigen Auszug eine neue Wohnung unter Umständen noch renovieren müssen, neues Mobiliar brauchen, Maklergebühren anfallen und Ihre neue Wohnung sogar teurer wird als die jetzige. Und wenn Sie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus der Wohnung ausziehen, kann der Vermieter von Ihnen Schadensersatz verlangen.

Vertrag bedarf keiner Form

Gesetzlich ist für den Mietaufhebungsvertrag keine besondere Form vorgeschrieben. Die Vereinbarung kann also auch mündlich abgeschlossen werden. Ausreichend für den Vertragsschluss kann es auch sein, dass der Vermieter nach einer unwirksamen Kündigung des Mieters die Mieträume widerspruchslos zurücknimmt. Nicht ausreichend ist die Übersendung der Wohnungsschlüssel durch den Mieter und deren kommentarlose Annahme durch den Vermieter.

Tipp: Der Mietaufhebungsvertrag ist mit beträchtlichen Rechtsfolgen verbunden. Schließlich endet das Mietverhältnis, ohne dass für Sie als Mieter der gesetzliche Kündigungsschutz zur Anwendung kommt. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, diesen wichtigen Vertrag schriftlich abzuschließen.

Achtung: Der Mietaufhebungsvertrag kann nur zwischen allen am Mietverhältnis beteiligten Personen abgeschlossen werden. Wirkt nur einer von mehreren Vermietern oder Mietern nicht mit, ist der Mietaufhebungsvertrag nicht zustande gekommen.

Inhalt des Vertrags

Die Vereinbarung kann sich inhaltlich darauf beschränken, das Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall müssen insbesondere der Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags und die Räumungsverpflichtung festgelegt werden. Darüber hinaus können jedoch auch mit der Beendigung und Räumung zusammenhängende Fragen geregelt werden. Dazu gehören insbesondere

• die Vornahme der Schlussrenovierung,
• die Frist für die Abrechnung der Mietnebenkosten,
• die Frist für die Rückzahlung der Mietkaution,
• die Vornahme noch notwendiger Instandsetzungsarbeiten,
• die Entfernung oder die Übernahme von Einbauten des Mieters,
• die Zahlung einer etwaigen Abfindung.