Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen aus beendetem Mietverhältnis vertraglich nicht verlängerbar

Eine Berliner Mieterin zog, nachdem die Vermieterin das Mietverhältnis gekündigt hatte, aus ihrer Wohnung Ende Dezember 2014 aus und übergab die Wohnung. Erst im Oktober 2015 verklagte die Vermieterin die die Frau auf Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro wegen an der Wohnung eingetretener Schäden. Die hiergegen von der ehemaligen Mieterin erhobene Einrede der Verjährung wollte die Vermieterin nicht gelten lassen. Der seinerzeit geschlossene Mietvertrag enthalte eine Klausel, nach der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden.

Vor Gericht kam die Vermieterin damit nicht durch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, unwirksam ist. Die Klausel erschwere den Eintritt der gesetzlichen Verjährung doppelt. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verlängert. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristablaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beides widerspreche dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Verjährungsregelung im Mietrecht.

Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Vermieteransprüche sei durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter habe nach der Rückgabe Wohnung auf diese keinen Zugriff mehr und könne somit ab diesem Zeitpunkt in der Regel keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber könne der Vermieter durch die Rückgabe der Wohnung, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, sich Klarheit über seine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter verschaffen. Es bliebe genügend Zeit, sich zu überlegen, ob man Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Wohnung durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen wolle. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Feststellungen nicht innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Monaten vorgenommen werden können.

Schließlich sei es ausdrücklich erklärtes Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Wohnung möglichst schnell Rechtssicherheit und Rechtsklarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Wohnung zu schaffen. Es nützte der Vermieterin nichts, dass die Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Dieser Fall komme erheblich seltener vor, wohingegen die Klausel im Hinblick auf die Ansprüche der Vermieterin große praktische Bedeutung für diese habe.

(BGH, Urteil vom 8.11.2017, Az. VIII ZR 13/17)