Tod des Vermieters: Muss ich jetzt den Schlüssel abgeben?

Wer erlangt die Stellung des Vermieters?

Stirbt der Vermieter, so erlangt der Erbe automatisch die Stellung des Vermieters. Hierfür ist keine Umschreibung des Grundbuchs erforderlich. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich dabei um den gesetzlichen, den testamentarischen oder den durch den Erbvertrag eingesetzten Erben handelt. Gibt es keine Erben, geht das gesamte Erbe an den Staat.

Wer erhält die Mietzahlungen nach dem Tod des Vermieters?

Sobald das Mietverhältnis auf den Erben übergegangen ist, kann dieser die zukünftigen Mietzahlungen verlangen. Der Erbe hat die Pflicht, den Mieter umgehend über die Rechtsnachfolge zu informieren und diese durch einen Erbschein nachzuweisen.

Der Mieter ist  nicht dazu verpflichtet, den neuen Gläubiger zu ermitteln. Er hat das Recht, in Unklarheit, die Miete einzubehalten und zu hinterlegen. Ihm kann deshalb nicht wegen Zahlungsverzug gekündigt werden. Insbesondere bei Erbengemeinschaften erfolgt, dass sie sich nicht nur als Erbengemeinschaft vorstellen muss, sondern dem Mieter alle Erben einzeln benennen muss.

Sind Mieterhöhungen durch den Erben zulässig?

Werden die mietrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, sind Mieterhöhungen durch den Erben zulässig. Liegt eine Erbengemeinschaft vor, dann muss die Mieterhöhung durch alle Unterschriften der Mitglieder und den Zusatz „in Erbengemeinschaft“ ausgesprochen werden.

Die Erbengemeinschaft bleibt nur solange Vermieter, bis das Mietverhältnis beendet ist oder sie sich mit dem Mieter darauf einigen, dass nur einer oder einige das Mietverhältnis fortführen.

Welche Kündigungsmöglichkeiten haben Vermieter und Mieter?

Weder Erben noch Mieter haben das Recht auf ein außerordentliches Kündigungsrecht. Für beide Parteien gilt das vereinfachte Kündigungsrecht. Wenn Vermieter und Mieter den Todesfall zur Kenntnis genommen haben, haben sie einen Monat Zeit, um das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Diese Regelung gilt auch für befristete Mietverträge.

Auch Kündigungen sind von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu unterzeichnen. Wenn eine Kündigung noch von dem verstorbenen Vermieter ausging, dann dürfen die Erben den Kündigungsgrund (z. B. Eigenbedarf) nur weiter verfolgen, wenn er auch von ihnen geltend gemacht werden kann.

Auch wenn nur ein Erbe Eigenbedarf an der Wohnung hat, dürfen die Erben den Mietvertrag kündigen. Der Eigenbedarf muss entsprechend begründet sein.

Was geschieht bei einer Testamentsvollstreckung?

Wenn der Verstorbene eine Testamentsvollstreckung angeordnet hat, sollte sich der Testamentsvollstrecker unter Vorlage seines TV-Zeugnisses beim Mieter vorstellen. Der Testamentsvollstrecker verwaltet und verteilt den Nachlass des Erblassers.

Er handelt als Treuhänder im eigenen Namen für die Erben. Er kann Mietverträge im eigenen Namen abschließen, verpflichtet werden hier aber die Erben. Ansprüche aus bestehenden Mietverhältnissen kann nur der Testamentsvollstrecker geltend machen. Bei langwieriger Verwaltung, muss der Testamentsvollstrecker den Erben auf Wunsch hin, jährlich die vereinnahmten Mieten in Rechnung legen.

Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen?

Handelt es sich bei den Erben um eine Erbengemeinschaft, haften alle Erben gesamtschuldnerisch. Der Mieter kann an alle Erben einzeln herantreten und die Leistung verlangen (z. B. Mängelbeseitigung).

Kann der Erbe des Vermieters den Mietvertrag ändern?

Bei Tod des Vermieters läuft der Mietvertrag unter alten Bedingungen weiter. Eine Änderung des Vertrages kann nicht verlangt werden. Für den Mieter hat der Vermieterwechsel keine nennenswerten Auswirkungen. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Vermieter über.