Schwarzarbeit durch Mieter: Verrechnung mit Miete grundsätzlich möglich

Mieten & Wohnen • 2. Dezember 2016

Schwarzarbeit birgt für den Auftraggeber und den Unternehmer Risiken, weil der Vertrag zwischen den Parteien nichtig ist. Wie sich das auf Ansprüche aus einem Mietverhältnis auswirken kann, zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts München.

Ein Münchner Hauseigentümer vermietete eine seiner Wohnungen in Unterhaching für 440 Euro monatlich an einen handwerklich versierten Mieter. Auf Nachfrage des Vermieters erklärte sich der Mieter bereit, in einem anderen Haus des Vermieters Schwarzarbeit zu verrichten, was dann auch geschah. Der Mieter zahlte deshalb für seine Wohnung zwei Monate lang keine Miete. Es kam zur fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsrückstands und einer Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Der Mieter rechnete dem Gericht vor, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für seinen Vermieter geleistet. Der habe ihm deshalb 1.200 Euro geschuldet, weshalb er den Betrag – wie vereinbart – mit der Miete verrechnet habe. Der Vermieter wiederum behauptete, er habe die Ansprüche des Mieters, aus der Schwarzarbeit, bereits mit seiner Kautionsforderung in Höhe von 700 Euro verrechnet. Der Mieter hatte nämlich noch nicht die nach dem Mietvertrag zu zahlende Kaution geleistet. Im Übrigen habe der Mieter nur 25 Stunden für 20 Euro Stundenlohn gearbeitet.

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Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht. Sie verurteilte den Mieter, die Wohnung zu räumen und die rückständigen Mieten nachzuzahlen. In der Urteilsbegründung hieß es, beide Parteien hätten eingeräumt, gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen zu haben. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei somit nichtig. Der Mieter habe daher keinen Anspruch auf Vergütung seiner Arbeiten. Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Auftraggeber in diesem Fall unentgeltlich das Geleistete behalten dürfe.

Schwarzarbeit ist grundsätzlich verrechenbar

Daher dürfe der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Bei der Bewertung des Schwarzarbeiterlohns könne aber nicht mehr berechnet werden, als der Schwarzarbeiter mit seinem Auftraggeber als Entgelt vereinbart habe. Zudem seien hiervon, wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken, ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere sei stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages bestünden.

Darauf kam es hier jedoch am Ende nicht an. Der Mieter konnte seinen „Lohn“ aus der Schwarzarbeit nicht mit der Miete gegenrechnen, weil der Vermieter den Anspruch des Mieters aus der Schwarzarbeit zurecht mit seiner Kautionsforderung verrechnet hatte. Dabei ist das Gericht lediglich von 25 Arbeitsstunden ausgegangen, wie es der Vermieter in der Klage vorgetragen hatte. Der Mieter konnte nämlich nicht nachweisen, dass er tatsächlich mehr gearbeitet hat.

(AG München, Urteil vom 21.10.2015, Az. 474 C 19302/15)