Modernisierungsmieterhöhung: Kosten für Instandsetzung nicht umlegbar

Geklagt hatte eine Mieterin aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher ca. € 300,- Miete monatlich zahlte. 2016 wurde das Haus umfassend saniert gebracht. Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Mieterin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.

Danach erhielt die Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen: einmal um rund € 190,-, einmal um gut € 240,-.. Dagegen setzte sie sich zur Wehr. Sie war der Meinung, ein Teil der Sanierungskosten sei als Instandhaltungskosten nicht umlagefähig, deshalb sei die geforderte Mieterhöhung zu hoch.

Das sah man beim Bundesgerichtshof auch so. Denn bei den Modernisierungsmaßnahmen wurden eben auch Teile ausgetauscht, die rund 60 Jahre alt waren. Der Austausch sei keine reine Modernisierung. Hier müssten die Arbeiten zumindest teilweise als nicht umlegbare Maßnahmen zur Instandhaltung gewertet werden. In seiner Urteilsbegründung stellte die Karlsruher Richter, dass der Vermieter auch bei sogenannten modernisierenden Instandsetzungen einen Anspruch auf eine Anpassung der Miete habe. Allerdings müssten die einer Instandsetzung oder Instandhaltung zuzurechnenden Kosten hierbei abgezogen werden.

Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebiete es, einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen. Dies gelte aber nicht nur in der Fallgestaltung, wenn der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspare oder solche anlässlich der Modernisierung mit erledige.

Es müsse auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen gelten, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig seien und (bislang) keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen würden, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden seien.

BGH, Urteil vom 17.6.2020, VIII ZR 81/19