Aufgepasst beim Wohnungskauf

Größe der Wohnung

Lassen Sie sich maßstabgerechte Lage- und Grundrisspläne vorlegen und überprüfen Sie anhand der Pläne die Wohnflächenangaben.

Beachten Sie dabei insbesondere, mit welcher Größe Balkon, Loggien oder Terrassenflächen einbezogen worden sind. Hier geht man normalerweise von einem Viertel der Grundfläche aus. Dachschrägen dürfen erst ab einem Meter Höhe berücksichtigt werden – und zwar mit 50 % der Grundfläche.

Eine detaillierte Übersicht zur Flächenberechnung finden Sie in unserer Sonderinformation Wohnungskauf – eine Checkliste .

Vergleichen Sie das Ganze mit den Angaben in der sogenannten Teilungserklärung, die Sie vom Verkäufer zur Einsicht verlangen können. Denn nur die in diesem Dokument enthaltenen Angaben sind später für die Kostenverteilung verbindlich. Sie erfolgt üblicherweise nach Quadratmetern.

Gegenüber dem Verkäufer haben Sie allerdings die Möglichkeit, Schadensersatz oder Minderung des Kaufpreises geltend zu machen (OLG Koblenz, Urteil vom 3.3.2001, 8 U 641/99 ), wenn sich nachträglich eine Abweichung herausstellt. Das gilt zumindest dann, wenn die Abweichung 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ausmacht (BGH, Urteil vom 11.7.1997, V ZR 246/96 ).

Aber: Sie können einen Bauträger nicht dafür verantwortlich machen, wenn Ihnen ein Makler falsche Angaben zur Wohnfläche macht (LG München I, Urteil vom 16.8.2006, 11 O 13061/05 ).

Schadensersatz steht Ihnen auch zu, wenn der Verkäufer ohne die erforderliche Baugenehmigung zum Beispiel einen Speicher ausgebaut hat und Ihnen diese Fläche als Wohnfläche mitverkauft (BGH, Urteil vom 26.9.2003, V ZR 217/02, ZMR 2004 S. 278).

Ausstattung der Wohnung

Informieren Sie sich über die Wohnungsausstattung, insbesondere die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation. Je nach Stand der Technik ist möglicherweise in naher Zukunft mit Modernisierungsmaßnahmen zu rechnen, die seit Inkrafttreten der Wohnungseigentumsreform am 1.7.2007 leichter durchzusetzen sind, nämlich durch Mehrheitsbeschluss.

Prüfen Sie außerdem anhand der Teilungserklärung, welche Gemeinschaftsanlagen und Einrichtungen, wie zum Beispiel Waschküche, Trockenräume, Fahrradkeller etc., es gibt. Denn selbst wenn Sie Ihre Wäsche lieber in der eigenen Wohnung waschen wollen, müssen Sie sich normalerweise an den Kosten für eine Waschküche beteiligen.

Entspricht die Wohnung in Größe und Ausstattung ohnehin nicht ganz Ihren Vorstellungen, ist Vorsicht geboten. Denn spätere Umbauten lassen sich nicht einfach ohne das Plazet der künftigen Miteigentümer durchführen. Eine kaufvertragliche Zusage ist nur dann etwas wert, wenn eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung besteht.

Der nachträgliche Einbau eines zweiten Bades, eines offenen Kamines oder einer Balkonverglasung muss in der Teilungserklärung als zulässig angegeben werden. Dasselbe gilt für nachträgliche Dachausbauten und Nutzungsänderungen von Wohnräumen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn zum Beispiel der Bauträger der Wohnung sich vorbehält, die Bauweise, die Ausstattung oder die Nutzung von Räumen noch zu ändern. Sind diese Änderungsvorbehalte nicht näher konkretisiert, sollten Sie vom Kauf lieber Abstand nehmen.

Eine schwer verkäufliche Erdgeschosswohnung wird nachträglich in Arztpraxisräume umgewandelt. Das bedeutet regen Publikumsverkehr im Haus.

Lage der Wohnung

Lärm und Geruchsbelästigung können die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen. Schauen Sie sich deshalb genau an, wie die Lage der für Sie infrage kommenden Wohnung im Verhältnis zu den Nachbarwohnungen, Treppenhaus, Fahrstuhlanlagen, Müllschluckanlagen, gewerblichen Räumen (Läden, Restaurants, Büros), Heizungskeller, Garagen, Zufahrtsstraßen und Gemeinschaftsanlagen wie Spiel- und Tennisplätzen, Schwimmbad, Sauna und Hobbyräumen ist. Hilfreich ist hier ebenfalls ein Blick in die Teilungserklärung. So kann es von erheblicher Bedeutung sein, ob gewerblich zu nutztende Räume ein Restaurant oder eine Gaststätte beherbergen dürfen oder nur einen Laden, der erwartungsgemäß zu den üblichen Geschäftsöffnungszeiten, aber nicht bis spätnachts geöffnet hat.

Sind Sie sich unsicher, wie welche Räume in der Eigentumsanlage genutzt werden dürfen, informieren Sie sich am besten anhand unserer Sonderinformation Nutzungs- und Gebrauchsregelung im Wohnungseigentum .

So erfahren Sie genau, wie die verschiedenen Nutzungsregelungen zu verstehen sind bzw. was erlaubt und was verboten ist.

Die Grundstückslage des Gebäudes ist ebenfalls ganz wichtig. Dabei ist eine ruhige Wohnlage nicht alles. Insbesondere für den Wert einer Eigentumswohnung sind die Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Einrichtungen wie Post etc., die ärztliche Versorgung, Schulen, Kindergärten und Freizeit und Erholungseinrichtungen wichtig.

Deshalb sollten Sie sich anhand der örtlichen Bebauungspläne über weitere Bauvorhaben in dem betreffenden Gebiet informieren. Eine bloße Ortsbesichtigung reicht gerade in Neubaugebieten nicht aus.

Die angebotene Wohnung liegt an einer ruhigen Straße. Um das Wohngebiet optimal zu erschließen, liegen allerdings Pläne für eine Straßenbahnlinie, die direkt am Haus entlangführen soll, schon in der Schublade.

Mieter von Wohnungen genießen Kündigungsschutz

Mieter von Wohnungen, die erst nach Mietbeginn in Eigentumswohnungen umgewandelt worden sind, genießen einen besonderen Kündigungsschutz. Dieser beträgt von Gesetzes wegen drei Jahre (§ 577a BGB) und in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung kann dies sogar bis zu zehn Jahren gehen. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, ob dies im konkreten Fall gegeben ist.

Eine Eigenbedarfskündigung ist während dieser Zeit nicht möglich. Als Käufer einer solchen Wohnung müssen Sie sich deshalb darüber im Klaren sein, dass Sie die Wohnung auf lange Zeit nicht selbst bewohnen können.

Weiterhin gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete . Das heißt, der Mieter behält seine bisherigen Rechte aus dem Mietvertrag – insbesondere können Sie die Miete nicht einfach wegen des Eigentümerwechsels erhöhen.

Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht

Der Mieter einer im Laufe des Mietverhältnisses umgewandelten Wohnung hat beim erstmaligen Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet, dass der Verkäufer oder der Käufer den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages und über sein Vorkaufsrecht informieren muss. Der Mieter kann nun in den ausgehandelten Kaufvertrag einsteigen.

Bauträgerkauf

Beim gewerbsmäßigen Verkauf ist es sinnvoll, vorab Referenzen einzuholen. Erkundigen Sie sich insbesondere danach, wie lange die Firma oder das Unternehmen bereits tätig ist und welche anderen Objekte in der Vergangenheit erfolgreich veräußert wurden.

Nachfragen bei früheren Erwerbern könnten hier die notwendige Gewissheit verschaffen. Gegebenenfalls geht das Ganze auch über das finanzierende Kreditinstitut.

Grundbuchbelastungen

Als Käufer sollten Sie wissen, ob das Grundbuch mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Dann muss der Notar eine Löschungsbewilligung einholen, wenn Sie diese Belastung nicht übernehmen wollen. Zwar besorgt sich der Notar vor der Beurkundung einen Grundbuchauszug. Der ist aber unter Umständen nicht mehr aktuell, weil zwischen Entwurf und Beurkundung des Vertrages oft ein längerer Zeitraum liegt.

Wer hier auf Nummer sicher gehen will, sollte das Grundbuch selbst einsehen. Das berechtigte Interesse, das Sie dafür brauchen, haben Sie als potenzieller Käufer auf jeden Fall.

Hausgeldrückstände

Als Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung sollten Sie sich außerdem darüber informieren, ob der Verkäufer noch Hausgeldrückstände aus früheren rechtswirksamen beschlossenen Jahresabrechnungen hat. Denn die Regelung im Kaufvertrag, wonach das Eigentum lasten- und kostenfrei übergeht, entbindet Sie nicht gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Sie müssen für diese Zahlungsverpflichtung einstehen, wenn hierzu eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist.

Sind frühere Abrechnungszeiträume noch nicht endgültig abgerechnet worden, haften Sie ohnehin für die daraus resultierende Nachzahlung, wenn Sie zum Zeitpunkt der Beschlussfassung schon als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind.

Teilungserklärung

Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht, wenn Ihnen die Teilungserklärung nicht vorgelegt bzw. Ihnen nicht bekannt ist. Denn im Kaufvertrag verpflichten Sie sich als Käufer einer Eigentumswohnung zur verbindlichen Anerkennung der beigefügten Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung.

Selbst wenn die Teilungserklärung nicht im Kaufvertrag erwähnt wird, werden Sie durch den Kauf daran gebunden. Dies ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Deshalb sollten Sie sich über diesen unerlässlichen Bestandteil informieren.

Was es mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung im Einzelnen auf sich hat, entnehmen Sie am besten unserer Sonderinformation Wohnungskauf – eine Checkliste .

Vermessungspläne, Baupläne, Baubeschreibungen

Im Kaufvertrag sollten Vermessungs- bzw. Lagepläne, Baupläne und Baubeschreibungen als Vertragsbestandteil beigefügt sein. Sie unterliegen damit auch der notariellen Beurkundung. Allerdings wird der Notar nicht die Richtigkeit dieser Pläne und Bauzeichnungen überprüfen, wenn es zum Beispiel um die Wohnnutzflächenberechnung geht. Eine Aufklärungspflicht des Notars besteht hier nicht.

Übereinstimmung von Kaufvertrag und Teilungserklärung

Achten Sie besonders auf die Übereinstimmung von Kaufvertrag und Teilungserklärung – insbesondere was die exakte Bezeichnung der zu erwerbenden Wohnung anbetrifft. Das Gleiche gilt auch für Nebenräume, wie zum Beispiel Keller- oder Bodenräume und Garagen bzw. Garagenstellplatz sowie für sogenannte Sondernutzungsrechte (z.B. am Garten).

Wird Ihnen eine Wohnung mit ausbaufähigem Speicher verkauft, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob die Teilungserklärung wirklich die Ausbaufähigkeit vorsieht.

Vergleichen Sie auch, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume in der gleichen Weise in der Teilungserklärung als Sondereigentum mit der gleichen Nummer bezeichnet worden sind. Andernfalls haben Sie kein Sondereigentum erworben.

Bei sogenannten Sondernutzungsrechten heißt es ebenfalls aufgepasst!. Ist Ihnen zum Beispiel laut Kaufvertrag für den Garten ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden, fehlt aber die entsprechende Kennzeichnung in der Teilungserklärung, steht Ihnen das zugesicherte Sondernutzungsrecht nicht zu. Hier haben Sie lediglich einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.

Aufteilungsplan

Der sogenannte Aufteilungsplan und die Teilungserklärung müssen ebenfalls identisch sein. Bei dem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der in Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile hervorgeht. Das heißt, alle zum selben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume haben dieselbe Nummer zu tragen. Es müssen alle Gebäudeteile erfasst sein, also auch Wohnungsabschnitte und Ansichten des Gebäudes, bis hin zum Dachgeschoss.

Der Aufteilungsplan gibt letztlich rechtsverbindliche Auskunft darüber, ob Räume Sondereigentum sind oder nicht. Sind Aufteilungsplan und Teilungserklärung nicht identisch, erwerben Sie kein Sondereigentum an den betreffenden Räumlichkeiten. Dieser Teil bleibt dann Gemeinschaftseigentum (OLG Hamm, Beschluss vom 22.5.2003, 15 W 98/03, WE 2003 S. 128).

Kaufpreis

Die Höhe des Kaufpreises und die darin enthaltenen Leistungen sollten sich eindeutig aus dem Kaufvertrag ergeben. Das gilt vor allem dann, wenn der vereinbarte Kaufpreis ein Festpreis ist. Dasselbe gilt, wenn Preiserhöhungen durch entsprechende Klauseln als zulässig vereinbart werden sollen.

Wird der endgültige Kaufpreis von einer Schlussabrechnung abhängig gemacht, behalten Sie sich eine Nachprüfung und Einsicht der mit den Handwerkern und Bauunternehmen geschlossenen Verträge vor.

Die Auflassungsvormerkung schützt Sie vor unerwünschten Zwischenverfügungen

Wenn Sie als Käufer auf Nummer sicher gehen wollen, dass zwischen Kauf und Eintragung ins Grundbuch nichts mehr schiefgeht, kommt die sogenannte Auflassungsvormerkung infrage. Damit können Sie verhindern, dass nach Abschluss des Kaufvertrages noch Eintragungen stattfinden zulasten des Grundstücks in das Grundbuch. Dies gilt insbesondere für Versicherungshypotheken, die von Handwerkern und Versicherungsinstituten verlangt werden.

Bauträger sind sogar verpflichtet, eine Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten eintragen zu lassen. Vorher dürfen sie kein Geld entgegennehmen.

Kaufpreiszahlung

Vereinbaren Sie die Fälligkeit nicht zu früh. Bei einer bereits fertiggestellten Wohnung sollte der Kaufpreis erst gezahlt werden müssen, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden ist. Warten Sie zumindest so lange ab, bis der Eingang des Antrags auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt bestätigt worden ist. Hier besteht allerdings immer noch das Risiko, dass noch andere Eintragungsanträge vorgehen.

Bei Eigentumswohnungen, die noch in der Planung oder noch im Bau sind, darf die Zahlung nur in Teilbeträgen nach den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung verlangt werden.

Abweichungen von diesem Zahlungsplan sind nicht ausgeschlossen. Wenn es Ihnen gelingt, für Sie günstigere Zahlungen zu vereinbaren, sind Sie umso besser geschützt vor theoretisch nie ausschließbaren Pleiten des Bauunternehmers.

Lassen Sie sich beim Kauf vom Bauträger vor der ersten Teilzahlung die Baugenehmigung zeigen. Erst dann darf er Geld entgegennehmen.

Sollten noch bautechnische oder rechtliche Fragen, beispielsweise im Kaufvertrag vereinbarte Ausbaumöglichkeiten, nicht abschließend geklärt sein, zahlen Sie den Kaufpreis ganz oder teilweise auf ein Notaranderkonto ein.

Vorsicht, wenn der Verkäufer Vollmachten haben will

Befinden sich im Kaufvertragsentwurf oder auch in der beigefügten Teilungserklärung Vollmachten, mit denen sich der Verkäufer bestimmte Rechte einräumen lassen will (z.B. zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung), sollten Sie sie gegebenenfalls zurückweisen. Das gilt insbesondere, wenn sie nicht genau konkretisiert sind oder nicht erkennen lassen, worauf sich das Ganze im Einzelnen erstreckt. Inhaltlich nicht näher bezeichnete Vollmachten sollten Sie grundsätzlich ablehnen.

Besondere Vorsicht bei Haftungsvereinbarungen

Unter Umständen finden Sie im Kaufvertrag die Verpflichtung des Käufers, zur Entlastung des Verkäufers nicht näher bezeichnete Verbindlichkeiten des Verkäufers zu übernehmen und sich hierfür der sofortigen Zwangsvollstreckung in das eigene Vermögen zu unterwerfen. Solche Klauseln sollten Sie zur eigenen Sicherheit ablehnen. Zumindest sollten Sie Ihre Haftung auf Ihren Miteigentumsanteil beschränken.

Bei einem Zweiterwerb, also einer Gebrauchtwohnung, sind Regelungen im Kaufvertrag empfehlenswert, wonach die vollständige Zahlung des Kaufpreises davon abhängig gemacht wird, dass gegen den Verkäufer keine Forderungen mehr aus rückständigen Hausgeld-/Wohngeldverpflichtungen und auch keine Restforderungen aus früheren, noch nicht abgerechneten Abrechnungszeiten seitens der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Lassen Sie sich hier am besten vom Verkäufer ermächtigen, vom Verwalter entsprechende Auskünfte über die Höhe eventuell noch bestehender Verbindlichkeiten einzuholen.

Sie haften zwar als Käufer einer Eigentumswohnung von Gesetzes wegen nicht für ausstehende Hausgeldvorauszahlungen Ihres Voreigentümers. Sie haften aber in voller Höhe für sogenannte Restforderungen aus einem Abrechnungszeitraum, in dem die tatsächlichen Ausgaben höher waren als die monatlichen Vorauszahlungen – vorausgesetzt, über diese Abrechnungen wird zu einem Zeitpunkt beschlossen, zu dem Sie schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind. Dies gilt selbst dann, wenn es sich um Restforderungen aus einer Abrechnungsperiode handelt, in der Sie noch gar nicht Eigentümer waren.

Und: Wenn aus der Gemeinschaftsordnung hervorgeht, dass der Erwerber für Wohngeldrückstände haftet, werden diese gleich nach der Sondereigentumsübergabe an ihn fällig (z.B. BayObLG, Urteil vom 7.3.2002, NZM 2002 S. 492).

Im Zusammenhang mit den Regelungen über die Zahlungsverpflichtung sollten auch Vereinbarungen darüber im Vertrag stehen, wer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer wahrnehmen soll. Hier ist es für Sie als Erwerber natürlich am sinnvollsten, sich vom Nocheigentümer bevollmächtigen zu lassen, in allen die Gemeinschaft betreffenden Angelegenheiten aufzutreten. Es können allerdings Vertretungsbeschränkungen bestehen. Erkundigen Sie sich bei Bedarf bei Ihrem Verwalter.

Mängelhaftung regeln

Der Kaufvertrag sollte genaue Vereinbarungen für die Haftung bei Sachmängeln enthalten. Sinnvoll ist hier eine Regelung, wonach der Verkäufer für alle Sachmängel im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen haftet, zumindest jedoch für die bei Bezugsfertigkeit festgestellten Mängel. Will der Verkäufer die Gewährleistung ausschließen, sollten Sie ernsthaft überlegen, ob Sie den Vertrag unterschreiben.

Enthält der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für solche Mängel, die nach Bezugsfertigkeit auftreten, ist es sinnvoll, gleichzeitig die Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die Bauhandwerker an den Käufer zu vereinbaren.

Sonderwünsche

Auch Extras müssen beurkundet werden. Selbst kleine Zusatzleistungen eines Bauträgers, die außerhalb der notariellen Urkunde vereinbart worden sind, können zur Nichtigkeit des Vertrages führen (zuletzt AG Dortmund, Urteil vom 5.2.2002, NZM 2002 S. 494).

Vertragsstrafe

Für den Fall, dass der Kaufvertrag ganz oder teilweise durch Verschulden des Verkäufers nicht erfüllt werden kann, sollten Sie sich ein Rücktrittsrecht und Ersatz des Ihnen daraus entstehenden Schadens vorbehalten.