Wie Heizkosten richtig abgerechnet werden
Energiepreise steigen ständig. Daher verdient die Heizkostenabrechnung genaue Prüfung. Vielleicht haben sich Fehler eingeschlichen, so dass man die Rechnung noch etwas niedriger bekommt. Ganz wichtig ist natürlich, dass die Messgeräte richtig abgelesen werden.
I. Die Grundregeln für Ihre Heizkostenabrechnung
1.1. Die Berücksichtigung des Verbrauchs steht im Vordergrund
Das erklärte Ziel der Heizkostenverordnung ist es, den Energieverbrauch zu senken und die CO2-Emissionen im Gebäudebereich nachhaltig zu mindern. Das kann aber nur erreicht werden, wenn dem Nutzer die durch ihn verursachten Kosten direkt, also abhängig von seinem Heizverhalten, vor Augen geführt werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass der Nutzer seinen Verbrauch auch selbst individuell regeln kann.
Deshalb verpflichtet die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) die Vermieter, in zentralbeheizten Mehrfamilienhäusern durch entsprechende Messgeräte den individuellen Verbrauch von Heizungswärme und Warmwasser zu erfassen (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV).
Außerdem müssen die Heizkosten im Gegensatz zu den sogenannten kalten
Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung) auf der Grundlage des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 1.2.2012, VIII ZR 156/11, WM 2012 S. 143).
Unzulässig ist damit die Vereinbarung einer Warmmiete (Heizkosten in der Miete enthalten) oder einer Heizkostenpauschale (ohne Abrechnungspflicht). Hier hat – auch bei alten Mietverträgen mit derartigen Vereinbarungen – die Heizkostenverordnung immer Vorrang.
Folge für die Praxis: Die strenge Norm des § 2 HeizkostenV greift in alle bestehenden Mietverträge und auch Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften ein und setzt damit die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizkosten – abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen – rigoros durch.
1.2. Die Messung ist unerlässlich – wie sie erfolgt, bestimmt der Vermieter
Zur Messung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs werden unterschiedliche Messgeräte verwendet. Welcher Typ im konkreten Fall zum Einsatz kommt und welcher zur Heizungsanlage passt, bestimmt allein der Vermieter.
Heizkostenabrechnung
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Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
Diese Geräte messen den Wärmeverbrauch nicht exakt physikalisch genau, sondern nur relativ im Vergleich zu anderen Verdunstergeräten. Gemessen wird jeweils die Verdunstungsgeschwindigkeit der in Glasröhrchen eingefüllten Verdunsterflüssigkeit. Die Verdunstungsgeschwindigkeit wird in erster Linie von der Oberflächentemperatur des Heizkörpers beeinflusst. Unabhängig hiervon kann Verdunstung aber auch von externen Wärmequellen, beispielsweise einem Backofen oder durch Sonneneinstrahlung verursacht werden.
Problem: Viele Mieter sind verunsichert, wenn an einem langen Heizkörper zwei Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip montiert sind. Sie befürchten doppelte Kosten. Diese Furcht ist jedoch unbegründet, da die Bewertungsfaktoren der beiden Heizkostenverteiler halbiert werden: Gemäß DIN EN 834/835 sind zwei Heizkostenverteiler erforderlich, wenn ein Gliederheizkörper (Radiator) länger als 2 m ist oder mehr als 40 Segmente besitzt. Bei Plattenheizkörpern ist die Doppelung der Heizkostenverteiler bei einer Länge ab 4 m empfohlen. Grund für die doppelte Anbringung ist die unterschiedliche Temperaturschichtung zwischen Vor- und Rücklauf langer Heizkörper.
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Elektronische Heizkostenverteiler
Sie sind im Gegensatz zu den Verdunstungsgeräten sicherer in der Anwendung und genauer in der Messtechnik (vorausgesetzt, die Messkreise arbeiten ordnungsgemäß und die Batterien fallen nicht vorzeitig aus). Geräte der neueren Generation enthalten kleine Microcomputer, die den Verbrauch zu einem vorher eingestellten Stichtag messen und dann für eine gewisse Dauer auch speichern können.
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Wärmezähler
Sie sind mit Messfühlern ausgestattet, die die Differenz zwischen Vor- und Rücklauftemperatur im Heizkreislauf messen und die vom Nutzer abgenommene Wärme physikalisch exakt bestimmen. Mit ihnen kann man den Vorjahresverbrauch mit dem Verbrauch des aktuellen Jahres absolut vergleichen. Sie werden wegen ihrer hohen Einbaukosten nur in speziellen Fällen verwendet (z. B. bei Fußbodenheizungen und zur Abtrennung von Nutzergruppen).
Seit dem 1.1.2014 ist der Einbau von Wärmezählern in sogenannte
verbundene Anlagen
gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zwingend vorgeschrieben. Dabei handelt es sich um Heizungsanlagen, bei denen neben der Wärme auch das Warmwasser aufbereitet wird. Die auf die Erwärmung des Wassers entfallende Energie muss jetzt durch Wärmezähler gemessen werden. Sie sind eichpflichtig und müssen jeweils nach fünf Jahren nachgeeicht oder ausgetauscht werden. -
Warmwasserzähler
Sie sind an die Warmwasserleitungen angeschlossen und ermitteln den Warmwasserverbrauch auf physikalischer Grundlage. Sie zeigen die verbrauchte Warmwassermenge in m3 an. Sie sind eichpflichtig und müssen jeweils nach fünf Jahren nachgeeicht werden.
1.3. Wann ausnahmsweise keine Messung vorgeschrieben ist
Sind in Ihrem Haus keine Heizkostenverteiler installiert und können Ihre Heiz- und Warmwasserkosten deshalb nicht nach abgelesenem Verbrauch errechnet werden? Dann sollten Sie zunächst anhand der nachfolgenden Übersicht prüfen, ob bei Ihnen nicht einer der darin beschriebenen Ausnahmefälle vorliegt (§ 11 HeizkostenV).
Wenn ja (z.B. in Einfamilienhäusern), sind die Heizkosten nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, sondern wie die
allgemeinen Betriebskosten
umzulegen. Das heißt entweder nach dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel oder mangels Vereinbarung nach Wohnflächenanteilen
.
Das betrifft zum Beispiel folgende Fälle:
-
Der Einbau von Erfassungsgeräten ist technisch nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden: Die Anbringung muss wegen der technischen Besonderheit (z.B. der Heizungsanlage) unmöglich sein. Beispielsweise ist bei Ringleitungen in Altbauten die Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten nicht möglich. Als Ausnahme zählt nicht, wenn die Anbringung von Erfassungsgeräten aus sonstigen Gründen erschwert ist (z.B. wenn die Heizkörper mit aufwendigen Verkleidungen versehen sind, sodass der Vermieter keine Erfassungsgeräte anbringen möchte) (LG Hamburg, Urteil vom 15.1.1991, 16 S 402/88, WM 1992 S. 259).
Von unverhältnismäßig hohen Kosten kann man ausgehen, wenn die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie des Mess- und Abrechnungsaufwandes die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen (BayObLG, Urteil vom 16.9.1993, 2 Z BR 91/93, WM 1993 S. 753).
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Der Wärmeverbrauch in einem vor dem 1.7.1981 bezugsfertig gewordenen Gebäude lässt sich nicht beeinflussen: Dies gilt zum Beispiel für alte Plattenbauten mit Einrohrheizung ohne Ventile und überwiegend frei liegenden Leitungen. Weil ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs als
Rohrwärme
nicht erfasst werden kann, muss nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV der Verbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik, hier dem Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077 berechnet werden. -
Es handelt sich um besondere Wohnverhältnisse: Hierbei geht es um Mietverhältnisse, in denen typischerweise eine sogenannte
Warmmiete
vereinbart wird, das heißt, es erfolgt keine extra Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. Dies gilt insbesondere für Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime. -
Das Gebäude weist einen geringen Heizwärmebedarf auf: Bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 und Jahr (sogenannte
Passivhäuser
) braucht der Vermieter nicht nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Dies gilt allerdings nur für den Energiebedarf für die Heizung. Das Warmwasser ist dagegen weiterhin nach Verbrauch abzurechnen. -
Es werden energiesparende Technologien verwendet: Diese Ausnahme betrifft Gebäude, die überwiegend versorgt werden mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen oder mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme.
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Es handelt sich um ein Einfamilienhaus: Da hier im Normalfall die Heizkosten nicht unter verschiedenen Nutzern zu verteilen sind, findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung. Dasselbe gilt auch, wenn Wohnungen mit Einzelöfen oder separater Etagenheizung ausgestattet sind.
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Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus: In diesem Fall brauchen Erfassungsgeräte nur dann nicht installiert zu werden, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt und die Parteien vereinbart haben, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung finden soll.
1.4. Mieterrechte bei Verstößen gegen die Vorschriften
Die Kosten dürfen pauschal gekürzt werden
Schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor und ist diese wegen fehlender Erfassungsgeräte nicht möglich, dürfen Sie als Mieter die auf Sie entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Haben Sie allerdings nach Vorlage der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung den Nachzahlungsbetrag in voller Höhe und ohne ausdrücklichen Vorbehalt überwiesen, entfällt Ihr Kürzungsrecht für die Vergangenheit (LG Hamburg, Urteil vom 1.10.1998, 307 S 91/98, WM 2000 S. 311).
Sie können die Anbringung von Heizkostenverteilern verlangen
Bevor Sie diesen Anspruch aus § 4 Abs. 4 HeizkostenV anmelden, sollten Sie zunächst die wirtschaftlichen Auswirkungen einer solchen Forderung prüfen. Denn unter Umständen haben Sie und auch die übrigen Mieter dadurch Nachteile.
In einem Sechsfamilienhaus ohne Heizkostenverteiler wird die Heizung derart kostengünstig betrieben, dass auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung weitere Einsparungen an Heizenergie nicht zu erwarten sind. Gleichwohl verlangt eine Mietpartei die Anschaffung von Heizkostenverteilern.
Der Vermieter kommt der Forderung nach und führt daraufhin zulässigerweise eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durch. Hinzu kommen dann jährlich wiederkehrend die Kosten der Ablesung und der Abrechnung durch eine Wärmemessdienstfirma.
II. Was Sie zur Ablesung der Messgeräte wissen sollten
2.1. Wenn der Ablesetermin platzt
Die Anmeldung zur Ablesung durch Mitarbeiter des Wärmemessdienstunternehmens erfolgt in größeren Liegenschaften in der Regel durch einen deutlich sichtbaren Aushang im Eingangsbereich des Hauses etwa zwei bis drei Wochen vor dem angegebenen Ablesetermin.
In kleineren Wohneinheiten wird der Vermieter von dem Unternehmen informiert. Dieser unterrichtet dann seine Mieter. Gegen Aufpreis bieten einige Messdienstfirmen auch die individuelle Anmeldung bei den einzelnen Nutzern per Postkarte an.
Kann der Mieter den angegebenen Ablesetermin nicht wahrnehmen, sollte er dies der Messdienstfirma bzw. dem Vermieter rechtzeitig mitteilen und einen Ersatztermin vereinbaren. Falls die Messdienstfirma die Kosten für den zusätzlichen Fahrt- und Zeitaufwand
ersetzt verlangt:
Die Kostenübernahme dürfen Sie als Mieter ablehnen, wenn Sie um einen neuen Termin gebeten haben oder vom ersten Termin nichts wussten (z. B. weil Sie verreist waren). Hier hilft dem Unternehmen auch keine entsprechende Kostenklausel im Kleingedruckten. Denn die ist unwirksam (LG München I, Urteil vom 22.2.2001, 12 O 7987/00, WM 2001 S. 190).
Erst wenn Sie einen zweiten Ablesetermin platzen lassen (z.B. weil Sie den Termin vergessen haben), können entsprechende Kosten auf Sie zukommen.
2.2. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Damit Sie die vom Ableser erfassten Werte überprüfen können, sollten Sie rechtzeitig vor Beginn der Ablesung selbst ablesen. Beginnen Sie die Ablesung im ersten Zimmer links nach der Wohnungstür und setzen Sie diese dann im Uhrzeigersinn fort.
In der Regel sind die Erfassungsgeräte auch in dieser Reihenfolge auf dem Ableseprotokoll aufgeführt. Lesen Sie die Skalenwerte in Augenhöhe ab. Ausschlaggebend bei Verdunstergeräten ist hierbei die Unterkante des konkav gebogenen (d.h. zu den Seiten hin ansteigenden) Flüssigkeitsspiegels.
Machen Sie den Ableser zu Beginn der Ablesung darauf aufmerksam, dass Sie vergleichen wollen. Lehnt er ab, verweigern Sie in Ihrem eigenen Interesse die Unterschrift unter das Ableseprotokoll. Denn dann können Sie bei deutlichen Abweichungen zwischen Ihren und seinen Werten später nach Vorlage der Heizkostenabrechnung erfolgreich reklamieren.
2.3. Ableseergebnis muss zügig mitgeteilt werden
Da die Abrechnungsunternehmen ganz überwiegend anlässlich der Ablesung kein Ableseprotokoll erstellen und den Mietern keine Kopie hiervon aushändigen, wurden Vermieter gesetzlich verpflichtet, ihre Mieter über die abgelesenen Verbrauchswerte frühzeitig zu informieren. Das heißt innerhalb eines Monats nach erfolgter Ablesung (§ 6 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Keine Mitteilung ist erforderlich, wenn die Mieter die Daten selbst nachprüfen können. So zum Beispiel bei elektronischen Geräten, bei denen das Vorjahresergebnis angezeigt wird. Gleiches gilt für Verdunstergeräte, wenn das Vorjahresergebnis anhand der sichtbar im Verdunster verwahrten und verschlossenen Ampulle abgelesen werden kann.
Ebenso brauchen Mieter nicht über die Ableseergebnisse von Warmwasserzählern informiert zu werden. Denn die sind in der Regel mit einem Rollenzählwerk ausgestattet, sodass sich der Mieter jederzeit ein Bild von seinem Verbrauch machen kann.
Probleme kann es allerdings geben, wenn über die Messergebnisse Streit entsteht, zumal die Speicherkapazität der elektronischen Messgeräte zeitlich begrenzt ist. Nach Angaben führender Wärmemessdienstunternehmen liegt die maximale Speicherdauer bei 15 bis 18 Monaten.
Der Vermieter versendet die Heizkostenabrechnung erst kurz vor Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist. Auch der Mieter lässt sich Zeit damit, das Messergebnis zu bestreiten (Einwendungsfrist: 12 Monate). Hier entstehen für den Vermieter dann massive Beweisprobleme, weil die Messwerte nicht mehr vorschriftsgemäß in der Wohnung des Mieters abgelesen werden können.
Als Vermieter sollten Sie mit Ihrem Messdienstunternehmen vereinbaren, dass bei jeder Ablesung ein Ableseprotokoll erstellt wird, das gleich vor Ort vom Mieter eigenhändig zu unterschreiben ist. Damit werden die abgelesenen Werte bescheinigt und einem Streit entzogen. Wechseln Sie notfalls zu einem anderen Messdienstunternehmen.
2.4. Wann der Verbrauch geschätzt werden darf
Die Schätzung ist nur ausnahmsweise erlaubt
Nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV ist eine Schätzung nur
wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen
zulässig.
Bei einem elektronischen Heizkostenverteiler sind die Batterien ausgefallen. Oder bei einem Verdunstergerät wurde durch die Kinder des Mieters die Ampulle beschädigt.
Auf der Fahrt nach Hause zum Ablesetermin wird der Mieter in einen Verkehrsunfall verwickelt. Als er viel später zu Hause eintrifft, ist der Ableser bereits weg.
Aber: Solange die Messdienstfirma nach einem geplatzten ersten Termin nicht einen zweiten Termin vereinbart hat, ist eine Schätzung unzulässig, auch wenn manche Messdienstfirmen mit einer solchen Schätzung schnell bei der Hand sind.
Wurde in Ihrem Fall unzulässigerweise geschätzt, können Sie die Ihnen berechneten Kosten um 15 %
kürzen. Erscheint Ihnen die Kostenbelastung allerdings im Vergleich zu bisherigen Abrechnungen überhöht, sollten Sie zunächst eine Korrektur der Abrechnung verlangen. Erklären Sie gleichzeitig, dass Sie die Nachzahlung aus diesem Grunde zurückbehalten bzw. ein Guthaben unter Vorbehalt
annehmen.
Ist in einem Mietobjekt gleich in mehreren Räumen die Ablesung nicht möglich und betrifft dies mehr als 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des umbauten Raums, ist eine Schätzung ebenfalls unzulässig. In diesem Fall sind die Kosten ausschließlich nach Wohn- bzw. Nutzfläche oder nach umbautem Raum zu verteilen (§ 9 a Abs. 2 HeizkostenV).
In einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen werden die Heizkosten in vier Wohnungen (mit insgesamt 113,2 m2) geschätzt. Angesichts der Gesamtwohnfläche des Hauses von 407,31 m2 macht das einen Anteil von rund 28 % aus. Deshalb muss hier für alle Wohnungen der Verbrauch zum Beispiel nach Wohnfläche verteilt werden.
Die Mieter können dann ihre so errechneten Kosten um 15 % kürzen (AG Köln, Urteil vom 10.10.1996, 222 C 233/96, WM 1997 S. 273).
So wird geschätzt
Als Schätzungsgrundlagen kommen in Betracht (§ 9 a Abs. 1 HeizkostenV):
Der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen
Diese
Schätzung nach Vorjahr
hat immer Vorrang vor den anderen Alternativen. Hier wird allerdings nicht einfach der Vorjahresverbrauch übernommen. Vielmehr sind die im Vorjahr gemessenen Verbrauchseinheiten ins Verhältnis zum Gesamtverbrauch der Liegenschaft zu setzen.
Da Sie längere Zeit verreist waren, konnte in Ihrer Wohnung die Ablesung für den Abrechnungszeitraum 2012/2013 nicht durchgeführt werden. Im vorhergehenden Abrechnungszeitraum 2011/2012 waren in Ihrer Wohnung 50 Einheiten und im gesamten Haus 1667 Einheiten abgelesen worden. Ihre 50 Einheiten machten einen Anteil von 3 % der Gesamteinheiten aus.
Für die Abrechnung 2012/2013 werden zunächst diese 50 Einheiten in die Gesamtaufstellung übernommen. Da die Gesamteinheiten von 1833 diesmal 10 % höher ausfallen, wird diese Steigerung auf den für Sie geschätzten Wert von 50 aufgeschlagen. Die Schätzung ergibt dann für Ihre Wohnung 55 Einheiten.
Der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
Ist eine Schätzung nach Vorjahr
nicht möglich, weil keine vergleichbaren Vorjahreswerte verfügbar oder die Witterungsabläufe nicht vergleichbar sind, kommt die Schätzung auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im aktuellen Abrechnungszeitraum
in Betracht.
Idealerweise sind hier gleich große oder auch gleich gelegene Wohnungen innerhalb des Hauses für die Schätzung heranzuziehen (z.B. im darüber- oder daruntergelegenen Stockwerk).
Der Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe
Lassen sich im konkreten Fall die anderen Schätzungskriterien nicht anwenden, kann auch auf den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zurückgegriffen werden (z.B. der Wohnraummieter).
III. Bis wann muss abgerechnet werden?
Der Vermieter muss die Heizkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums
vorlegen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, braucht der Mieter nicht mehr nachzuzahlen. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte
Ausschlussfrist
.
IV. Wie muss die Abrechnung aussehen?
4.1. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein
Einnahmen und Ausgaben sind so gegenüberzustellen, dass auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (BGH, Urteil vom 23.11.1981, VIII ZR 298/80, NJW 1982 S. 5734). Die Abrechnung muss also zumindest enthalten:
-
Zusammenstellung der Gesamtkosten;
-
Erläuterung der Verteilerschlüssel;
-
Berechnung des Mieteranteils an den Gesamtkosten;
-
Aufstellung der Vorauszahlungen;
-
speziellen Nutzungszeitraum bei Mieterwechsel;
-
Anfangs- und Endbestand (in Liter und Euro) bei Verwendung von Heizöl;
-
die in der Abrechnungsperiode angelieferten Brennstoffmengen (nach Litern und Euro);
-
bei Heizöl der Restbestand. Hierbei wird die Restmenge mit dem Preis, der für die letzte Öllieferung gezahlt wurde, multipliziert;
-
die weiteren Heizungsbetriebskosten (z. B. Betriebsstrom, Heizungswartung) nach Art und Betrag.
Versorgt die Heizungsanlage die Wohnungen gleichzeitig mit Warmwasser (sogenannte
verbundene Anlagen
), ist der auf das Warmwasser entfallende Brennstoffanteil extra zu berechnen. Seit dem 1.1.2014 muss dies zwingend durch Wärmezähler erfolgen.
4.2. Liegen die Kosten im üblichen Rahmen?
Stellt sich heraus, dass sich die Kosten gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich verändert haben, sollten Sie sich keinesfalls darauf beschränken, die Abrechnung auf ein Guthaben oder eine Nachzahlung hin zu überprüfen und bei einem Guthaben die Abrechnung abzuhaken. Schauen Sie sich stattdessen die Kostenentwicklung etwas genauer an.
Aus Ihrer aktuellen Heizkostenabrechnung ergibt sich für Sie ein Gesamtverbrauch von 660,00 € und ein Guthaben von 75,00 €. In Ihrer Liegenschaft mit 400 m2 beheizter Nutzfläche sind für Heizung (ohne Warmwasser) Gesamtkosten von 2.640,00 € angefallen. Daraus errechnen Sie einen Wert von 0,55 € pro Quadratmeter und Monat.
Wenn Sie diesen Wert mit den 80 m2 Ihrer eigenen Wohnung multiplizieren, erhalten Sie einen Vergleichswert von 44,00 € pro Monat und 528,00 € für den gesamten Abrechnungszeitraum. Im Vergleich dazu liegt der Ihnen angelastete Gesamtverbrauch von 660,00 € somit über dem Durchschnitt. Aus der Vorjahresabrechnung errechnen Sie, dass Ihr Gesamtverbrauch damals unter dem Durchschnitt lag.
Ergibt sich bei einer derartigen Plausibilitätskontrolle, dass insbesondere überproportional hohe Verbrauchskosten schuld an den überhöhten Heizkosten sind, sollten Sie als betroffener Mieter vor Rückfrage beim Vermieter bzw. dem Verwalter die eigene Wohnsituation und das eigene Wohnverhalten kritisch hinterfragen.
Lüftungsverhalten: Haben Sie durch Dauerlüftung während der Heizperiode, insbesondere durch gekippte Fenster, einen höheren Energieverbrauch verursacht?
Wärmeverluste durch Fenster: Haben Sie – auch wenn Ihre Wohnung über Isolierglas verfügt – bei Abwesenheit oder zur Nachtzeit sinnvollerweise die Rollläden abgesenkt, Fensterläden geschlossen oder die Vorhänge zugezogen?
Raumtemperaturen: Beheizten Sie Ihre Wohnräume stärker als andere Mietparteien und höher als die üblichen 20 Grad Celsius? Pro Grad höhere Heiztemperatur erhöhen sich die Heizkosten um 6 %! Bei 23° Celsius Raumtemperatur fallen so 18 % höhere Heizkosten an.
Thermostatventile: Haben Sie Ihre Heizkörperventile wirklich korrekt bedient, das heißt bei Verlassen der Mieträume nicht völlig abgestellt oder lediglich geringfügig gedrosselt? Sind die Ventile auch richtig montiert? Liegen sie frei im Luftstrom und nicht hinter Vorhängen oder unter Küchenarbeitsplatten versteckt?
Wärmestau: War für eine gute Luftzirkulation über und vor den Heizkörpern gesorgt oder waren diese mit dicken Vorhängen zugehängt, mit Möbeln zugestellt oder gar zur Verbesserung der Optik mit einer Heizkörperverkleidung abgedeckt?
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Heizkosten sparen
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Haben Sie als Mieter in dieser Hinsicht alles richtig gemacht und selbst keine unnötigen Wärmeverluste verursacht, sollten Sie einem auffälligen Mehrverbrauch auf den Grund gehen.
Beschaffen Sie sich zum Beispiel den vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen
Heizspiegel
. Übersteigen die von Ihnen verlangten Heizungskosten die dort angegebenen Durchschnittswerte erheblich, lassen Sie sich am besten beim nächstgelegenen Mieterverein oder der Verbraucherberatung hierzu beraten. Dort wird man Ihnen auf der Suche nach möglichen Verstößen des Vermieters gegen den
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
behilflich sein.
4.3. Dürfen alle Kosten berechnet werden?
Die in einer Heizkostenabrechnung umlagefähigen Kosten sind in § 7 Abs. 2 HeizkostenV abschließend aufgezählt. Das heißt, nur die dort aufgeführten Kosten dürfen umgelegt werden.
Welche Kosten darunter fallen und welche nicht (ob zum Beispiel Bedienungskosten
, Eichgebühren
, Wartungskosten
oder die Kosten der Zwischenablesung
umlegbar sind), erfahren Sie im
ABC der Heizkosten
.
4.4. Wurden die Warmwasserkosten richtig ermittelt?
Bei einer selbstständigen zentralen Warmwasserversorgungsanlage
In diesem Fall können gemäß § 8 Abs. 2 HeizkostenV berechnet werden die Kosten für:
-
(Kalt-)Wasser
-
Grundgebühren
-
Zählermiete
-
Verwendung von Zwischenzählern
-
Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- u. Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
-
Wassererwärmung
Beachten Sie: Doppelberechnung nicht erlaubt!
Wurde das für das Warmwasser verbrauchte Kaltwasser bereits bei den allgemeinen Betriebskosten abgerechnet, dürfen diese nicht noch einmal in der Warmwasserkostenabrechnung auftauchen (§ 8 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV).
Bei einer sogenannten verbundenen Warmwasserversorgungsanlage
Liefert wie häufig auch bei Ihnen ein einziger Brenner das Warmwasser für die Heizung und auch für die Wasserhähne, müssen die Kosten der Anlage auf beide Abrechnungsbereiche (Heizung und Warmwasser) rechnerisch aufgeteilt werden.
Hierfür werden zunächst einmal die Warmwasserkosten ermittelt und dann von den Gesamtkosten abgezogen. Der Rest entfällt dann auf die Heizkosten.
Die Kosten für die Wassererwärmung werden am einfachsten und sichersten mit Wärmezählern ermittelt, deren Verwendung seit dem 1.1.2014 gesetzlich vorgeschrieben ist (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV).
Ausnahmen von dieser zwingenden Vorschrift sind nur zulässig, wenn die Erfassung der Wärmemenge durch Wärmezähler mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist. Dies gilt beispielsweise in den Fällen, in denen der Einbau von Wärmezählern aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde.
Die Verwendung von Wärmezählern verursacht Kosten, die nicht umgelegt werden dürfen, weil sie mehr als 25 % der Brennstoffkosten ausmachen.
Die durch den Einbau von Wärmezählern verursachten Kosten lassen sich nicht durch entsprechende Einsparung innerhalb von zehn Jahren ausgleichen.
Liegt ein solcher Ausnahmefall vor, darf der Brennstoffverbrauch nach einer komplizierten Formel berechnet werden, die § 9 HeizkostenV vorhält.
Ist noch kein Wärmezähler installiert, sollten sich Vermieter am besten an einen Fachberater ihres Energieversorgers wenden oder einen Energieberater einschalten.
4.5. Wurden die Kosten richtig verteilt?
Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten
Wurden die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser ordnungsgemäß ermittelt, sind diese im nächsten Schritt aufzuteilen in
-
einen verbrauchsunabhängigen Teil (Grundkosten) und
-
einen verbrauchsabhängigen Teil (Verbrauchskosten).
Grundkosten und Verbrauchskosten sind – soweit nichts anderes vereinbart ist – so aufzuteilen, dass der Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 % liegt (§§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 ff. HeizkostenV).
Der Grundkostenanteil liegt dann entsprechend zwischen 50 % und 30 %, wobei Berechnungsmaßstab hierfür die Boden- oder Nutzfläche in Quadratmetern oder der umbaute Raum an Kubikmetern ist.
Für Heizung und Warmwasser sind an Betriebskosten insgesamt 2.760,00 € ermittelt worden. Im ersten Schritt wird der Warmwasseranteil herausgerechnet und dafür ein Betrag von 496,00 € errechnet. Entsprechend betragen die Heizkosten 2.264,00 € ( 2.760,00 € ./. 496,00 €). Diese Kosten werden nach dem vereinbarten Umlageschlüssel (50 : 50) wie folgt aufgeteilt:
Heizung
Warmwasser
50 % Grundkosten
=
1.132,00 €
50 % Grundkosten
=
248,00 €
50 % Verbrauchskosten
=
1.132,00 €
50 % Verbrauchskosten
=
248,00 €
Gesamt:
2.264,00 €
496,00 €
Welcher Aufteilungsmaßstab gilt in Ihrem Fall?
Immer noch derselbe wie bei Mietbeginn?
Die Heizkostenverordnung gestattet dem Vermieter, den Aufteilungsmaßstab zunächst selbst zu bestimmen. Üblicherweise wird er bereits im Mietvertrag wie oben beschrieben festgelegt.
Unabhängig hiervon kann der verbrauchsabhängige Anteil auch höher vereinbart werden (z.B. 100 %). Dies erlaubt § 10 HeizkostenV ausdrücklich. Allerdings sollte man dies nur in besonders gut gedämmten Gebäuden mit moderner Heiztechnik tun.
Im normalen Wohnungsbestand ist dies allerdings häufig nicht zu empfehlen, weil das dort zu Ungerechtigkeiten führen kann. In den Heizkosten sind viele Fixkosten enthalten (z.B. Wartungs- und Reinigungsarbeiten, Eichserviceverträge, Abrechnungskosten), die mit dem Verbrauch nichts zu tun haben. Ebenso können die normalerweise auf dem Weg zum Verbraucher anfallenden Wärmeverluste nicht nach Verbrauch aufgeteilt werden.
Finden Sie im Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung, schauen Sie sich am besten die bisherigen Heizkostenabrechnungen an. Stellen Sie dabei fest, dass in der vorliegenden Abrechnung der Aufteilungsmaßstab geändert wurde (z. B. wurde der bisherige Verbrauchsanteil von 50 % auf 70 % erhöht), sollten Sie vorsichtshalber prüfen, ob diese Änderung ausnahmsweise zulässig ist.
Bevor Sie als Mieter eine Veränderung des Aufteilungsmaßstabes beanstanden, sollten Sie erst einmal prüfen, ob diese für Sie wirtschaftlich vorteilhaft ist. Zum Beispiel, wenn bei der bisherigen Verteilung von 50 % zu 50 %
der Verbrauchsanteil deutlich niedriger war als die Grundkosten. Sollte dies allerdings nicht der Fall sein, sollten Sie die Kostenverteilung beanstanden.
Der Aufteilungsmaßstab wurde inzwischen geändert
Wenn in der Abrechnung erstmals ein anderer Aufteilungsmaßstab auftaucht, kann das daran liegen, dass der Vermieter von seinem Änderungsrecht Gebrauch gemacht hat. Von diesem Recht kann er mehrfach Gebrauch machen. Allerdings darf er die Mieter damit nicht überraschen, sondern muss ihnen das vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums mitteilen. Folgende Fälle sind nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV denkbar:
-
Es wird eine Vorerfassung nach Nutzergruppen eingeführt.
-
Die in einem Mehrfamilienhaus im Erdgeschoss liegenden Wohnungen werden baulich so verändert, dass daraus große Geschäftsräume entstehen. Hierfür erlaubt § 5 Abs. 2 HeizkostenV eine Kostentrennung. Das heißt, dass der Verbrauch für diese Räume extra erfasst wird.
-
Vorgeschrieben ist die Vorerfassung, wenn Räume vorhanden sind, in denen andere Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind. Zum Beispiel wenn bestimmte Räume mit Fußbodenheizung ausgestattet sind und dort wegen dieser Heizungsart keine Verdunstergeräte wie im übrigen Haus, sondern Wärmezähler installiert sind.
-
-
Es wurden bauliche Maßnahmen durchgeführt, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken.
Der Vermieter hat Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken durchgeführt oder eine Wärmepumpe oder Solaranlage eingebaut.
-
Es liegen
andere sachgerechte Gründe
vor.-
Der Vermieter hat eine neue Heizung eingebaut.
-
Die Wohnungseigentümer haben per Beschluss den Aufteilungsmaßstab geändert.
-
Es handelt sich um ein älteres Gebäude
Auch ohne Vorankündigung müssen die Verbrauchskosten mit 70 % veranschlagt werden, wenn es sich um ein älteres Gebäude handelt, das die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).
4.6. Sind Mieterwechsel korrekt berücksichtigt worden?
Die Abrechnung für den ausziehenden Mieter gibt es erst später
Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, kann er keine sofortige Abrechnung der Heizkosten verlangen. Hierfür muss er sich schon bis zur Erstellung der Gesamtabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes gedulden.
Vereinbarungen im Mietvertrag gehen vor
In § 9b HeizkostenV ist die Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel zwar geregelt, jedoch lässt Absatz 4 dieser Vorschrift abweichende vertragliche Vereinbarungen ausdrücklich zu. Schauen Sie deshalb zunächst in Ihren Mietvertrag. Finden Sie dort zum Mieterwechsel nichts geregelt, findet die Kostenaufteilung entsprechend den nachfolgenden Punkten statt.
Normalerweise muss eine Zwischenablesung stattfinden
§ 9 b Abs. 1 HeizkostenV schreibt mangels anderweitiger Vereinbarung eine Zwischenablesung in den vom Wechsel betroffenen Räumen
vor. Aufgrund der Ablesewerte errechnet man dann den verbrauchsbedingten Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten zwischen Vor- und Nachmieter.
Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunkts des Mieterwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, dürfen diese nach § 9 a HeizkostenV auf andere Art und Weise ermittelt werden (z. B. mithilfe der unten dargestellten
Gradtagszahlen
).
Der ausziehende Mieter teilt seinem Vermieter mit, dass er beim Streichen der Heizkörper einige Heizkostenverteiler beschädigt hat.
Der Mieter zieht Ende Mai aus. Seine Heizkostenverteiler wurden bereits Anfang April abgelesen. Da die Verdunsterampullen regelmäßig mit der sogenannten
Kaltverdunstungsvorgabeüber die Nullmarke hinaus überfüllt werden, käme diese Vorgabe einer Ablesung Ende Mai allein dem Vormieter zugute, was zu einer ungerechten Aufteilung gegenüber dem Nachmieter führen würde.
So wird der verbrauchsunabhängige Kostenanteil aufgeteilt
Heizung: Je nach Wahl
Hier hat der Vermieter die Wahl zwischen
-
einer zeitanteiligen Aufteilung oder
-
der Aufteilung nach der sogenannten
Gradtagszahlentabelle
.
Bei der Gradtagszahlentabelle handelt es sich um eine vom deutschen Wetterdienst erstellte langjährige Übersicht von Temperaturdaten, die eine Gewichtung der einzelnen Monate nach statistisch ermittelten Außentemperaturen aus einem 20-Jahres-Mittel darstellt.
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Promille-Anteile je |
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Monat |
Tag |
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|
Januar |
170 |
5,48 |
|
Februar |
150 |
5,36 |
|
März |
130 |
4,19 |
|
April |
80 |
2,66 |
|
Mai |
40 |
1,29 |
|
Juni, Juli, August zus. |
40 |
0,43 |
|
September |
30 |
1,0 |
|
Oktober |
80 |
2,58 |
|
November |
120 |
4,0 |
|
Dezember |
160 |
5,16 |
Warmwasser: Nur zeitanteilig
Im Unterschied zur Heizung ist der Warmwasserverbrauch in weitaus geringerem Maße von Witterungseinflüssen und Witterungsverlauf abhängig. Hiermit werden die Mieter in der Regel ganzjährig versorgt. Deshalb kommt dafür nur eine zeitanteilige Aufteilung in Betracht.
Der Mieter zieht am 31. Januar aus. Der mietvertraglich vereinbarte Heizkostenabrechnungszeitraum läuft jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. Von den Heizkosten hat er 530 Promille zu tragen, von den Warmwasserkosten 4/12.
Wer die Kosten der Zwischenablesung trägt
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07, WM 2008 S. 85) handelt es sich bei der sogenannten Nutzerwechselgebühr
nicht um Betriebskosten. Denn darunter fallen nur solche Kosten, die laufend entstehen
. Demgegenüber fällt die Nutzerwechselgebühr nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich nur ein Mal bei Auszug des Mieters.
Die Kosten einer Zwischenablesung fallen deshalb unter die Verwaltungskosten
. Und die muss bei Wohnraummietverhältnissen im Normalfall der Vermieter tragen.
V. Weitere Abwicklungsfragen, die Sie kennen sollten
Nach der ersten Überprüfung der vorliegenden Heizkostenabrechnung werden sich Ihnen vermutlich weitere Fragen zur Behandlung der Abrechnung stellen. Zum Beispiel: Wie kann der Mieter Zweifelsfragen klären? Bis wann muss er bezahlen, wenn die Abrechnung in Ordnung ist? Wie regelt man die künftigen Vorauszahlungen auf die Heizkosten?
VI. ABC der Heizkosten
Abgasmessung
Die Kosten für die jährlich von den Schornsteinfegern durchgeführten Abgasmessungen sind als Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
umlegbar (§ 2 Nr. 4 BetrKV).
Wenn die Immissionswerte nicht eingehalten werden
Stellt der Schornsteinfeger bei seiner Messung fest, dass die erforderlichen Werte nicht eingehalten werden, wird er den Vermieter zur Abhilfe auffordern und einen zweiten Überprüfungstermin ansetzen. In diesem Fall kann der Mieter sich weigern, die hierfür entstandenen weiteren Kosten zu übernehmen.
Was ist mit den Kosten für die Reinigung der Schornsteine?
Hier ist sorgfältig zu unterscheiden, ob eine Zentralheizung oder nur Einzelöfen oder Gasetagenheizungen vorhanden sind. Bei Zentralheizungen gehören die Kosten für die Reinigung des Schornsteins gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV zwingend in die Heizkostenabrechnung. Nur bei dezentralen Einzelheizungen sind die Kosten nach § 2 Abs. 2 Ziff. 12 BetrKV abzurechnen.
Steuerliche Aspekte
Die Gebühren des Schornsteinfegers für die Abgasmessung können seit 2014 nicht mehr als sogenannte
haushaltsnahe Handwerkerleistungen
(§ 35 a EStG) berücksichtigt werden.
Steuerlich begünstigt sind jetzt nur noch die Kosten für die Schornstein-Kehrarbeiten. Auf Wunsch des Mieters muss der Vermieter ihm seinen Anteil an diesen Kosten extra ausweisen.
Ablesung
Wenn die Heizkostenverteiler bzw. Wärmezähler abgelesen werden (in der Regel durch ein Messdienstunternehmen), sind die hierfür entstandenen Kosten als Kosten der Berechnung und Aufteilung
umlegbar (§ 2 a BetrKV).
Wird anlässlich der Ablesung festgestellt, dass (z.B. wegen Defekts der Wärmezähler) nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden kann, sind die Kosten der Verbrauchserfassung aus der Abrechnung herauszunehmen (LG Hannover, Urteil vom 19.4.1991, 8S 53/90, WM 1992 S. 540).
Entstehen zusätzliche Kosten für einen zweiten Ablesetermin, weil der Mieter einen rechtzeitig vorher angekündigten Termin schuldhaft versäumt hat, können ihm diese auferlegt werden (AG Hamburg, Urteil vom 28.12.1995, 37 b C 1128/95, WM 1996 S. 348).
Abrechnung
Die Kosten für die Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung sind als Kosten der Berechnung und Aufteilung
umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Bei diesen Abrechnungskosten handelt es sich um eine Sonderregelung, die nur für die Heizkostenabrechnung gilt. Deshalb haben solche Kosten in der Abrechnung über die allgemeinen Betriebskosten nichts zu suchen. Die Sonderregelung lässt sich nämlich nicht auf die anderen Betriebskostenarten übertragen (AG Köln, Urteil vom 3.11.1995, 217 C 28/95, ZMR 1996 S. 269).
Anmietung der Messgeräte
Der Vermieter hat die Wahl: Er kann die Messgeräte kaufen oder anmieten bzw. leasen. Entscheidet sich der Vermieter für die Miete oder das Leasen der Messgeräte in einem bereits laufenden Mietverhältnis, muss er seine Mieter vorab darüber und die dadurch entstehenden Kosten informieren (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung).
Mit einem Aushang im Treppenhaus erfüllt ein Vermieter seine Informationspflicht im Sinne der Heizkostenverordnung nicht (AG Neuss, Urteil vom 17.6.1994, 36 C 85/, WM 1995 S. 46).
Selbst wenn er eine bereits vorhandene angemietete Ausstattung zur Verbrauchserfassung durch eine neue kostenaufwendigere ersetzen lassen will, muss er die Mieter vorab informieren, wenn hierdurch die Mietkosten steigen (AG Rüsselsheim, Urteil vom 26.9.2006, 3 C 447/05, WM 2007 S. 265).
Widerspricht die Mehrheit der Mieter den Miet- bzw. Leasingabsichten bzw. hat der Vermieter seine Mieter nicht korrekt informiert, darf er die Mietkosten für die Erfassungsgeräte nicht mit der Heizkostenabrechnung umlegen (AG Tecklenburg, Urteil vom 27.5.1998, 5 C 17/98, WM 1999 S. 365).
Austauschen der Messampullen
Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip werden jährlich die Flüssigkeitsampullen ausgetauscht. Die Materialkosten für die neuen und das Recycling der alten Ampullen sind als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV).
Bedienung
Zwar zählt § 2 Nr. 4 a BetrKV ausdrücklich auch die Kosten der Bedienung
zu den Heizkosten, doch kommen solche heutzutage praktisch kaum noch vor. Denn die meist mit Öl oder Gas betriebenen Zentralheizungsanlagen arbeiten vorwiegend vollautomatisch und bedürfen in aller Regel keiner Bedienung. Deshalb wird ein Kostenansatz hierfür nicht als gerechtfertigt angesehen.
Erfolgt die Beheizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln könnte allenfalls ein geringer Kostenansatz für die Beseitigung der Asche gerechtfertigt sein. Wird in solchen Fällen die Asche vom Grundstück abtransportiert, fallen die Kosten hierfür nicht unter die Heizkosten, sondern unter die Kosten der Müllbeseitigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV.
Bei halbautomatischen Anlagen ohne Thermostat- und/oder Zeitregelung muss die Heizung jeweils zum Beispiel auf wechselnde Außentemperaturen oder Nachtabsenkungen eingestellt werden. Deshalb ist hier eine gewisse Bedienung notwendig. Der Vermieter darf seinen diesbezüglichen Kostenaufwand selbst bei geringem Umfang nicht pauschal ansetzen, sondern muss ihn konkret nachweisen (AG Nordhausen, Urteil vom 16.3.1998, 21 C 979/97, WM 1999 S. 486).
In Einzelfällen kann noch bei alten Kohle- oder Koksheizungen ein entsprechender Kostenansatz in Betracht kommen. Ist dies der Fall und führt der Hausmeister solche Arbeiten aus, dürfen dessen darauf bezogenen Tätigkeiten über die Heizkosten abgerechnet werden.
Beschichtung des Heizöltanks
Die Kosten für eine Neubeschichtung des Heizöltanks werden als Instandhaltungskosten angesehen. Diese sind deshalb nicht umlegbar (LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 10.4.1985, 2 S 483/84, WM 1990 S. 32).
Betriebsstrom
Die Kosten des Betriebsstroms
sind nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV ausdrücklich umlegbar. Darunter fallen in der Regel die Stromkosten für den Betrieb der Umwälzpumpe des Öl- oder Gasbrenners und der Regelelektronik.
Die Kosten für die Beleuchtung des Heizungskellers gehören nicht dazu. Diese können aber bei den allgemeinen Betriebskosten als Kosten der Beleuchtung
umgelegt werden.
Eine allgemeine Regel zum Verhältnis der Betriebsstromkosten zu den Brennstoffkosten der Heizungsanlage gibt es nicht (LG Hannover, Urteil vom 19.4.1991, 8 S 53/90, WM 1991 S. 540). Die Anbringung eines separaten Stromzählers für den Betrieb der Zentralheizung dürfte in kleinen und mittleren Wohnanlagen unwirtschaftlich sein.
Auch der Bundesgerichtshof hat bei fehlenden Zwischenzählern eine Schätzung der auf die Heizungsanlage entfallenden Kosten grundsätzlich für zulässig angesehen. Allerdings muss der Vermieter hierfür die Grundlagen der Schätzung offenlegen (BGH, Urteil vom 20.2.2008, VIII ZR 27/07, WM 2008 S. 285).
Genauer und sicherer als eine Schätzung ist die überschlägige Errechnung des Stromverbrauchs. In der Gebrauchsanleitung oder auf dem Typenschild der elektrischen Heizungsnebenaggregate wie etwa Brenner, Wasserpumpe oder Ölpumpe findet sich der Anschlusswert. Dieser wird multipliziert mit der täglichen Betriebsdauer – in der Heizperiode also 24 Stunden – sowie mit dem Strompreis pro Kilowattstunde.
Brennstoff
Nur die tatsächlich angefallenen Kosten sind umlegbar
Die Kosten für den Ankauf von Öl, Gas, Kohle oder anderer fester Brennstoffe (z.B. Holzpellets) sind als Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
umlegbar (§ 2 Nr. 4 a BetrKV). Der Vermieter soll an den Heizkosten nicht verdienen. Deshalb darf er dafür auch nicht mehr ansetzen, als er selbst bezahlt hat.
Hat der Vermieter das Heizöl im Sommer günstiger als im Winter eingekauft, darf er nur den für die Sommerlieferung tatsächlich gezahlten Preis in Rechnung stellen und nicht den höheren, den er für die Winterlieferung gezahlt hat.
Haben er bzw. sein Verwalter Mengenrabatte, Preisnachlässe oder Skonti gewährt bekommen, darf er diese nicht für sich behalten, sondern muss sie an die Mieter weitergeben.
Handelt es sich um eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage, mussten früher nach Meinung der Gerichte immer Anfangs- und Endbestand des Brennstoffs für die jeweilige Abrechnungsperiode in der Abrechnung angegeben werden. Der Bundesgerichtshof hält es demgegenüber für ausreichend, wenn in der Abrechnung die verbrauchten Brennstoffe und deren Kosten angegeben sind. Ob diese stimmen, kann der Mieter durch Belegeinsicht – indem er zum Beispiel sich dabei den Anfangs- und Endbestand nachweisen lässt – überprüfen (BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 322/08, GE 2010 S. 477).
Beachten Sie den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Ein Vermieter muss die Brennstoffe wirtschaftlich einkaufen. Die Betankung des Heizöltanks sollte deshalb immer dann vorgenommen werden, wenn – wie zum Beispiel im Sommer – die Durchschnittspreise für den Brennstoff günstiger liegen (AG Rotenburg / Fulda, Urteil vom 24.10.1991, C350/91, WM 1992 S. 139).
Keinesfalls sollte der Brennstoff in preistreibenden Kleinmengen bestellt werden. So ist der Vermieter verpflichtet, jeweils eine im Verhältnis zu dem verfügbaren Tankvolumen angemessene große Menge zu tanken, um hierdurch günstigere Preise zu erzielen (OLG Koblenz, Urteil vom 17.9.1985, 3 U 1623/83, WM 1986 S. 282).
Hat er sich hierbei einmal trotz gewissenhafter Abwägung der Umstände verkalkuliert, wird man ihm hieraus keinen Vorwurf machen können.
Unzulässig ist es allerdings, die Brennstoffkosten dadurch künstlich zu erhöhen, indem man unnötigerweise Dritte bei der Belieferung einschaltet, obwohl eine Direktlieferung billiger wäre (LG Hannover, Urteil vom 7.6.1993, 18 S 154/92, WM 1996 S. 776).
Dichtigkeitsprüfung bei Gasdruckleitungen
Ob die Kosten einer Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen umgelegt werden dürfen, ist umstritten:
-
Das Landgericht Hannover hat die Umlage als
Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit
im Sinne des § 2 Nr. 4 a BetrKV bejaht (LG Hannover, Urteil vom 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007 S. 865). -
Demgegenüber wird aber auch die Meinung vertreten, dass schon wegen des Prüfungsintervalls von durchschnittlich zwölf Jahren derartige Kosten nicht mehr als
laufende
Kosten anzusehen sind. Oder dass solche Kosten nur umgelegt werden dürfen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist (so z.B. AG Trier, Urteil vom 23.11.2007, 7 C 260/07, WM 2008 S. 598).
Für die Kostenumlage des jährlichen
Gasleitungs-Checks
, der sich lediglich auf eine Sichtkontrolle beschränkt, bestehen demgegenüber keine Bedenken.
Eichgebühren
Wird der Heizungs- und Warmwasserverbrauch durch entsprechende Heizungsmengenzähler und Warmwasseruhren erfasst, ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dadurch die Verbrauchsmengen auch korrekt erfasst werden. Die Eichgültigkeitsdauer für Wärmezähler und Warmwasseruhren beträgt fünf Jahre.
Die durch die Eichung entstehenden Kosten sind nach der neuen Heizkostenverordnung ausdrücklich als Kosten der Eichung
umlegbar (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Da die Eichung vor Ort äußerst kostenaufwendig ist, hat es sich eingebürgert, dass stattdessen die Geräte gegen neue oder geeichte gebrauchte ausgetauscht werden. Unter dem Gesichtspunkt der Kostenersparnis sind diese Kosten umlegbar (AG Koblenz, Urteil vom 28.5.1996, 42 C 970/96, DWW 1996 S. 252).
Etagenheizung
Sinnvollerweise regeln die Mietparteien im Mietvertrag immer, dass der Mieter direkt mit dem Versorgungsunternehmen (z.B. Gasversorger) abrechnet. Nach § 2 Nr. 4 d BetrKV sind auch die Kosten der Reinigung und Wartung
von Etagenheizungen als umlagefähige Betriebskosten anzusehen.
Zu den Kosten der Reinigung und Wartung zählen nach dem Gesetzeswortlaut (§ 2 Nr. 4 d BetrKV) ausdrücklich:
-
die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
-
die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und
-
der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie
-
die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Beachten Sie, dass die Wartung immer vom Vermieter in Auftrag zu geben ist. Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zur Auftragsvergabe verpflichtet, ist nämlich unwirksam (BGH, Urteil vom 6.5.1992, VIII ZR 129/91, WM 1992 S. 355).
Fernwärme
Wird das Mietobjekt mit Fernwärme beheizt, sind auch die hierfür anfallenden Kosten umlegbar (§ 2 Nr. 4 c BetrKV). Hierbei tritt an die Stelle der Brennstoff- und Heizungsnebenkosten ein sogenannter
Wärmepreis
.
Dieser setzt sich aus Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis zusammen. Hierin enthalten sind Unternehmergewinn, Arbeitslohn, Reparatur- und Modernisierungskosten.
Auch bei Fernwärmelieferung müssen die hierdurch entstehenden Kosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig verteilt werden.
Enthält der Preis für Fernwärme auch die Kosten der von dem Versorgungsunternehmen gestellten Hausanschlussstation, sind die Fernwärmekosten nur umlagefähig, soweit die auf die Investition der Hausanlage entfallenden Kosten zuvor herausgerechnet wurden (LG Gera, Urteil vom 10.10.2000, 8 S 261/00, WM 2000 S. 681).
Feuerlöscher
Die Kosten für die Wartung der Feuerlöscher sind nur umlegbar, wenn sie unmittelbar zur Heizungsanlage gehören und somit der Betriebssicherheit dienen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Flüssiggas-Tankmiete
Hat der Vermieter einen Flüssiggas-Tank gemietet statt gekauft, darf er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Denn hätte er den Tank gekauft, hätte er seine Investitionskosten ebenso wie die Abschreibungen stets in den Mietzins einkalkulieren müssen und nicht auf den Mieter umlegen dürfen.
Durch die Anmietung einer solchen Anlage darf der Mieter aber nicht schlechtergestellt werden (AG Bad Kreuznach, Urteil vom 9.5.1989, 2 C 338/88, WM 1989 S. 310; LG Bonn, Urteil vom 12.6.1989, 6 S 102/89, WM 1989 S. 398).
Gaseinzelfeuerstätten
Die Kosten der Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten sind gemäß § 2 Nr. 4 d BetrKV bei entsprechender Umlagevereinbarung umlegbar. Insofern gilt dasselbe wie für die Etagenheizung.
Heizöltank
Haftpflichtversicherung für Öltank
Die Tank-Haftpflichtversicherung gehört nicht zu den Heizkosten (BayObLG, Beschluss vom 10.1.1997, 2Z BR 35/96, WM 1997 S. 234).
Die Haftpflichtversicherung für Ihren Öltank können Sie aber bei den allgemeinen Betriebskosten umlegen. Denn dort ist sie laut § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich umlegbar.
Korrosionsschutz
Derartige Maßnahmen dienen nicht lediglich der Wartung der Anlage, sondern auch insbesondere dazu, die durch Alterung entstehenden Mängel des Tanks zu beheben bzw. zu verhindern.
Von daher zählen sie zu den Instandhaltungskosten und sind deshalb nicht umlegbar (AG Friedberg / Hessen, Urteil vom 18.3.1998, C 1626/ - 17, WM 2000 S. 381; AG Regensburg, Urteil vom 11.8.1993, 9 C 2418/93, WM 1995 S. 319).
Leasingkosten
Werden in einem Mietobjekt die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet, sind Leasingkosten für den Heizöltank auch dann nicht auf die Mieter umlegbar, wenn dies in den Mietverträgen vereinbart wurde.
§ 7 Abs. 2 HeizkostenV regelt nämlich abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkostenV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für den Öltank aber nicht (BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, WM 2009 S. 115).
Tankreinigung
Ob die Kosten der Öltankreinigung umlegbar sind, war bisher umstritten. Während einige Gerichte die Umlagefähigkeit bejaht hatten, war eine Mehrzahl von Gerichten anderer Ansicht. Diese lehnten die Umlage ab, weil sie die Heizöltankreinigung als Instandhaltungsmaßnahme ansahen. Denn die Öltankreinigung diene hauptsächlich dem Zweck, künftigen Schäden der Heizungsanlage vorzubeugen.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage endlich abschließend geklärt, und zwar zugunsten der Vermieter: Die Kosten der Öltankreinigung gehören danach zu den umlegbaren Betriebskosten. Denn nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage
ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage
aufgeführt. Und dazu gehört auch der Brennstofftank.
Laut BGH dient die Reinigung des Öltanks also nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln. Vielmehr soll hierdurch die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage aufrechterhalten werden. Auch wenn die Heizöltankreinigung nicht jedes Jahr, sondern im Abstand von mehreren Jahren anfällt, handelt es sich noch um laufende
Betriebskosten, wie es die Betriebskostenverordnung verlangt (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08, WM 2010 S. 33).
Immissionsschutzmessung
Leasingkosten
Werden in einem Mietobjekt die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet, sind Leasingkosten für den Brenner, den Heizöltank und die Verbindungsleitungen auch dann nicht umlegbar, wenn dies in den Mietverträgen vereinbart wurde.
Denn § 7 Abs. 2 HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkostenV umlagefähig sind. Danach sind aber nur die Leasingkosten für eine Verbrauchsausstattung umlagefähig (BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, WM 2009 S. 115).
Leer stehende Wohnungen
Die Kosten für unvermietet leer stehende Wohnungen darf der Vermieter nicht anteilig auf die anderen Mieter umlegen, indem er zum Beispiel bei den Grundkosten die Gesamtfläche entsprechend verringert (BGH, Urteil vom 21.1.2004, VIII ZR 137/03, WM 2004 S. 150).
Gleiches gilt bei längerer Abwesenheit von Mietern während der Heizperiode: Wer drei Monate auf Mallorca überwintert, hat keinen Anspruch darauf, von den Grundkosten der Heizung freigestellt zu werden.
Es gibt umgekehrt aber auch keine Beheizungspflicht für leer stehende Wohnungen. Wer also als Mieter das Pech hat, dass gleich mehrere Nachbarn drei Monate im sonnigen Süden verbringen, somit die eigene Wohnung wegen der angrenzenden, nicht beheizten Wohnungen 30–40 % höhere Heizkosten verursacht, hat keinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Er darf die Miete auch nicht mindern (AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 24.11.2004, 2.5 C 1002/04, ZMR 2005 S. 131).
Legionellen-Untersuchung
Die Kosten der nach § 14 Abs. 3 TrinkwV regelmäßig durchzuführenden Untersuchung auf Legionellen sind nicht den allgemeinen Betriebskosten, sondern den Heizkosten zuzuordnen. Denn die Prüfung auf Legionellen ist erst nach der Erwärmung des Frischwassers angezeigt.
Bei der Untersuchung des Warmwassers auf Legionellen handelt es sich um eine Überwachung bzw. Überprüfung der Betriebssicherheit der Anlage (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Miete der Messgeräte
Nutzerwechselgebühr
Öltank-Haftpflichtversicherung
Reinigung
Kosten für die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
(§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) dürften vor allem bei Zentralheizungsanlagen anfallen, die mit Koks oder Öl befeuert werden. Hier wird es notwendig sein, die Wände des Heizkessels mindestens einmal jährlich vom Ruß zu befreien.
Soweit es sich um eine Anlage handelt, die mit Gas, Strom oder Fernwärme betrieben wird, dürften hier allenfalls kleinere Arbeiten anfallen (z.B. Staub wischen). Erfolgt die Reinigung im Rahmen einer allgemeinen Kellerreinigung, sind die Kosten für die Reinigung des Betriebsraums der Heizung auszugliedern, weil sie in die Heizkostenabrechnung gehören. Die weiteren Kosten sind unter den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV anzusetzen.
Die ca. alle vier bis fünf Jahre anfallenden Kosten für die Reinigung des Heizöltanks sind umlegbar (Heizöltank/Tankreinigung).
Schornsteinreinigung
Die beim Betrieb einer Zentralheizung anfallenden Kehrgebühren sind ebenso wie die Gebühren für die Immissionsmessung nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV umlegbar.
Solaranlage
Steuert eine Solaranlage in Ihrem Mietobjekt Heizungsenergie bei, können lediglich die laufenden Kosten für die Wartung und Überprüfung der Solaranlage auf die Mieter umgelegt werden. Die Umlage fiktiver Kosten ist nicht möglich.
Von den Abrechnungszwängen der Heizkostenverordnung kann der Vermieter sich befreien, wenn er sein Mietobjekt überwiegend mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen versorgt hat.
Verbrauchsanalyse
Falls der Vermieter seine Mieter zum Energiesparen anhalten möchte, bietet die Heizkostenverordnung die Möglichkeit an, eine Verbrauchsanalyse durch einen Fachmann vorzunehmen. Hierdurch sollte insbesondere die Kostenentwicklung für die Heizwärme und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergegeben werden.
Die Kosten einer solchen Analyse dürfen ausdrücklich nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV auf die Mieter umgelegt werden.
Wärmecontracting
Was Wärmecontracting beinhaltet
Vermieter, deren Heizungsanlage veraltet ist, oder die sich nicht mehr so viel um die Beheizung ihrer Mietobjekte und Abrechnungsfragen kümmern möchten, greifen immer öfter zum sogenannten Wärmecontracting
.
Hierbei handelt es sich um eine Dienstleistung, die in der Regel von mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und privaten Energielieferanten angeboten wird.
Das Leistungsangebot der Wärmelieferungsunternehmen geht von der Planung, Finanzierung und dem Bau einer neuen Wärmeerzeugungsanlage über den Betrieb der Anlage (einschließlich Wartung und Reparatur) bis hin zur Abrechnung mit den einzelnen Mietern.
Unabhängig davon, ob der Wärmelieferer als Eigentümer der Heizungsanlage auftritt (sog. Eigentümer-Modell) oder die Heizungsanlage im Eigentum des Vermieters bleibt (sog. Betreiber-Modell), geht es dabei nicht mehr um die reinen Heizkosten, sondern um den
Wärmepreis
.
Darin sind nicht nur die Energiekosten enthalten, sondern auch Kapitalkosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Unternehmergewinne (BGH, Urteil vom 16.7.2003, VIIII ZR 286/02, WM 2003 S. 501).
Was bei der Umstellung auf Wärmecontracting zu beachten ist
§ 556c BGB schreibt zwar vor, dass der Vermieter das Recht hat, die Beheizung der Wohnungen von der bislang zur Verfügung gestellten Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten
umzustellen. Diese Umstellung ist jedoch an vergleichsweise harte Bedingungen geknüpft:
-
Die Wärme mit verbesserter Effizienz muss entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden.
-
Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
-
Die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) konkretisiert die vom Vermieter einzuhaltende Kostenneutralität. Sie legt fest, dass die Kosten der Wärmelieferung die Kosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen dürfen. Gemäß § 8 WärmeLV sind bei der Umstellung für das Mietwohngebäude folgende Angaben gegenüberzustellen:
-
die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter für Wärme und Warmwasser, welche der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte;
-
die Kosten, welche der Mieter zu tragen gehabt hätte, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge als gewerbliche Wärmelieferung bezogen hätte;
-
hier sind die tatsächlichen Kosten des Energieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume den fiktiven Kosten der zukünftigen gewerblichen Wärmelieferung auf Basis der bisherigen Betriebskosten gegenüberzustellen.
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In der Praxis dürfte sich die richtige Berechnung der Warmmietenneutralität im Rahmen des Kostenvergleichs als schwierig und streitträchtig erweisen. So ist zu erwarten, dass wegen der komplizierten Berechnungsformeln die Gerichte nicht selber rechnen, sondern Sachverständige beauftragen werden.
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Die Ankündigung der Umstellung muss folgende Angaben enthalten:
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die Art der künftigen Wärmelieferung;
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die voraussichtliche energetische Effizienzverbesserung alternativ zu der energetisch verbesserten Betriebsführung;
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Kostenvergleich gemäß § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kostenneutralität einschließlich Angabe der zugrunde liegenden Annahmen und der Berechnungen gemäß §§ 8–10 WärmeLV;
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Zeitpunkt der geplanten Umstellung;
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die im Dauerliefervertrag vorgesehenen Preise einschließlich der gegebenenfalls vorgesehenen Preisänderungsklausel.
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Wärmezähler
Wärmezähler sind mit Messfühlern ausgestattet, die die Differenz zwischen Vor- und Rücklauftemperatur im Heizkreislauf messen und die vom Nutzer abgenommene Wärme physikalisch exakt bestimmen.
Mit ihnen kann man den Vorjahresverbrauch mit dem Verbrauch des aktuellen Jahres absolut vergleichen. Sie werden wegen ihrer hohen Einbaukosten meist nur in speziellen Fällen verwendet (z.B. bei Fußbodenheizungen und zur Abtrennung von Nutzergruppen).
Die Kosten für den Batteriewechsel dürfen als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(§ 7 Abs. 2 HeizkostenV) auf die Mieter umgelegt werden (AG Steinfurt, Urteil vom 4.2.1999, 4 C 629/98, WM 1999 S. 721).
Warmwassergeräte
Nach § 2 Nr. 5 c BetrKV sind die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (Einzelgeräte) umlegbar.
Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Es handelt sich hauptsächlich um Gasthermen, Boiler, Durchlauferhitzer oder ähnliche Geräte.
Warmwasserversorgung
Eigenständige gewerbliche Warmwasserversorgung
Wird Warmwasser im Rahmen eines Contracting-Vertrages geliefert (Wärmecontracting), sind die von dem Wärmelieferer berechneten Kosten (z.B. Grund-, Arbeits- und Messpreis) nach § 2 Nr. 5 b BetrKV umlegbar.
Zentrale Warmwasserversorgung
Erfolgt die zentrale Warmwasserversorgung über einen im Haus befindlichen Wärmetauscher (Fernwärme), fallen als Warmwasserbereitungskosten Kosten der Heizwärme an, die über das Warmwasser in den Tauscher eingeleitet wird, sowie die Kosten für das zum Zweck der Erwärmung am Wärmetauscher im Hauskreislauf eingeleitete Kaltwasser.
In solch einem Fall sind auch die erforderlichen Kaltwasserkosten als Teil der Kosten für die Versorgung mit Warmwasser auf die Mieter umlegbar (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2006, 63 S 373/05, GE 2006 S. 1041).
Wartung
Diese dafür anfallenden Kosten sind als Kosten der Pflege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit
(§ 2 Nr. 4 a BetrKV) umlegbar.
Bei Wartungsarbeiten fallen häufig auch Reparaturen an. Die hierfür entstehenden Kosten sind nicht umlagefähig. Streit gibt es meist, wenn der Vermieter einen Vollwartungsvertrag
abgeschlossen hat, mit dem regelmäßig auch Reparaturkosten abgegolten sind.
Die Gerichte verlangen, dass in diesem Fall ein pauschaler Abzug (z.B. von 20 % bis 50 %) vorzunehmen ist.
Zwischenablesung
Zieht einer der Mieter im laufenden Abrechnungszeitraum aus, muss eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte erfolgen. Hier stellt sich dann die Frage, wer die hierfür entstandenen Kosten zahlen muss.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei der sogenannten
Nutzerwechselgebühr
nicht um umlagefähige Betriebskosten. Denn darunter fallen nur Kosten, die laufend entstehen
. Eine Nutzerwechselgebühr fällt demgegenüber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.
Die Kosten einer Zwischenablesung gelten als Verwaltungskosten. Diese sind deshalb bei Wohnraummietverhältnissen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs in Ermangelung einer anderweitigen vertraglichen Regelung
vom Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07, WM 2008 S. 85).
Aufgepasst: Der amtliche Leitsatz der BGH-Entscheidung vermittelt den Eindruck, dass es möglich sei, solche Verwaltungskosten durch eine spezielle Vertragsregelung auf den Mieter abzuwälzen. Dagegen spricht aber, dass nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB und § 556 Abs. 4 BGB nur die Betriebskosten
, nicht aber die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings werden in der Rechtsliteratur hierzu auch andere Auffassungen vertreten.
