Wann ist ein Marderbefall ein aufklärungspflichtiger Sachmangel?

Wohnungseigentum & Grundbesitz • 23. April 2017

Ein akuter Marderbefall eines Wohngebäudes stellt einen Sachmangel dar, über den der Verkäufer den Kaufinteressenten aufzuklären hat. Anders bei einem sechs Jahre zurückliegenden Marderbefall. Hier entfällt die Offenbarungspflicht.

Im Januar 2014 wurde eine Eigentumswohnung für € 110.000,- verkauft. Die Wohnung war 1989 errichtet worden. Das Mehrfamilienhaus lang am Waldrand. Die Parteien vereinbarten im notariellen Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel.

Ein Marder hatte sich im Jahr 2007 im Dachboden des Hauses eingenistet und wurde von der Eigentümergemeinschaft entfernt. Im Oktober 2013 kam es zu einem weiteren Marderschaden an der Zwischendecke einer anderen Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt wohnten die Verkäufer jedoch nicht mehr im Haus. Es ist davon auszugehen, dass ihnen dieser Schadensfall nicht bekannt war.

Als der Erwerber der Wohnung für die Dachsanierung zum Schutz vor weiteren Marderschäden einen Anteil in Höhe von € 20.000,- an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen sollte, berief er sich gegenüber dem Verkäufer auf einen Mangel der Kaufsache. Er verlangte diese Summe als Schadensersatz. Der Verkäufer habe ihn über den Marderbefall nicht aufgeklärt.

Das Oberlandesgericht Hamm wies die Schadensersatzklage ab. Ein akuter Marderbefall ist ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 muss der Verkäufer jedoch aufgrund des wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht haften. Ihm konnte nicht nachgewiesen werden, dass er von dem Befall wusste. Somit traf ihn keine Aufklärungspflicht.

Für den im Zeitpunkt des Verkaufs mehr als sechs Jahre zurückliegenden Marderbefall besteht ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Beim Befall im Jahr 2007 wurden wirksame Abwehrmaßnahmen durchgeführt. Es ist nicht grundsätzlich davon auszugehen, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort eines ehemaligen Befalls zurückkehren.

Auch über den Verdacht eines Mangels der Kaufsache musste der Verkäufer nicht aufklären. Das ist nur dann der Fall, wenn eine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintritt. Dagegen spricht hier der Zeitablauf. Der letzte dem Verkäufer bekannte Marderbefall lag mehr als sechs Jahre zurück.

OLG Hamm, Beschluss vom 13. 2. 2017, 22 U 104/16

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