Immobilienverkäufer darf vom Erfolg der Beseitigung eines Ungezieferbefalls ausgehen

Im notariellen Kaufvertrag über ein Blockhaus wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Kurz nach seinem Einzug bemerkte der Erwerber einen Befall des Hauses mit Hausbockkäfern. Das Haus musste saniert werden.

Der Käufer verlangte Ersatz von knapp € 50.000,- für die Sanierungskosten, Wertminderung und Gutachterkosten. Die Verkäuferin habe den Mangel arglistig verschwiegen, auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen.

Die Verkäuferin bezahlte nicht und legte dar, sie habe ein Fachunternehmen mit der Schädlingsbekämpfung beauftragt. Man habe ihr zugesichert, die Sanierung mit einer Heißluftbehandlung sei erfolgreich abgeschlossen und es bestehe kein Risiko, dass der Holzbock wiederkomme. Darauf habe sie sich verlassen. Anlass zu Zweifel habe sie nicht gehabt. Nachgeprüft habe sie die Sanierungsarbeiten jedoch nicht.

Kein arglistiges Verschweigen

Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Verkäuferin. Diese habe zwar ihre Aufklärungspflicht verletzt. Dies allein genügt aber nicht, ihr arglistiges Verschweigen zu unterstellen. Dazu müsste sie ihre Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt haben. Das setzt voraus, dass sie den Mangel (hier: Befall mit Hausbock) kennen oder zumindest für möglich halten und in Kauf nehmen muss.

Das war hier nicht der Fall. Die Frau durfte vom Erfolg der Schädlingsbekämpfung ausgehen. Dies hat ihr das beauftragte Fachunternehmen versichert. Sie musste den Erfolg der Arbeiten deshalb auch nicht kontrollieren. Aus einer unterbliebenen Erfolgskontrolle kann keine Arglist hergeleitet werden.

Anders wenn konkrete Verdachtsmomente dafür vorliegen, dass die Mangelbeseitigung keinen Erfolg hatte. Klärt in diesem Fall ein Verkäufer über diese Umstände nicht auf, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Hier hat die Verkäuferin die Einzelheiten der von ihr ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen detailliert erläutert. Folglich trifft den Käufer die Beweislast. Er muss sämtliche Vorrausetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel nachweisen. Das ist hier nicht erfolgt.

BGH, Urteil vom 19. 2. 2016, V ZR 216/14