Immobilienkauf: Was folgt aus der Angabe des falschen Baujahres?
Wohnungseigentum & Grundbesitz
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8. April 2017
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Stellt sich nach dem Erwerb einer Immobilie heraus, dass diese zwei Jahre älter ist als im Kaufvertrag angegeben, kann der Käufer die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages verlangen.
Die Eltern des späteren Grundstücksverkäufers hatten in den 1990er-Jahren ein Einfamilienhaus errichtet. Dieses war im Wege der vorweggenommenen Erbfolge im Jahr 2008 auf den Sohn übergegangen. Im Jahr 2013 verkaufte der Mann die Immobilie zum Preis von € 650.000,- an ein Ehepaar.
Im notariellen Kaufvertrag wurde 1997 als Baujahr des Wohnhauses angegeben, tatsächlich war die Immobilie aber bereits 1995 – also zwei Jahre zuvor – fertiggestellt und erstmals bezogen worden. Als die Käufer davon erfuhren, forderten sie die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen falscher Angaben zum Baujahr. Der Verkäufer lehnte dies ab.
Das Oberlandesgericht Hamm gab den Käufern recht, der Grundstückskaufvertrag ist rückabzuwickeln. Im Falle einer unrichtigen Angabe zum Baujahr eines Wohnhauses im notariellen Vertrag besteht nicht nur ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises, der Erwerber kann auch die Rückabwicklung des Vertrages verlangen.
Die Angabe zum Baujahr ist eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung wird nicht von in Grundstückskaufverträgen enthaltenen Gewährleistungsausschlussklauseln umfasst. Diese gelten nur für Mängel, die darin bestehen, dass die Kaufsache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Die Angabe eines falschen Baujahrs beeinträchtigt die Kaufsache erheblich. Denn die Frage des genauen Baujahres ist beispielsweise wichtig für die Immobilienbewertung, den Abschluss von Wohngebäudeversicherungen und auch für die Frage des technischen Standards eines Hauses.
Die unrichtige Altersangabe stellt eine arglistige Täuschung und somit eine erhebliche Pflichtverletzung des Verkäufers dar. Denn die Käufer haben auf die Angabe vertraut. Der Verkäufer muss sich hierbei das Verhalten seines Vaters zurechnen lassen, der in die Verkaufsverhandlungen eingeschaltet war und mit seinen Angaben zum Baujahr die Gegenseite täuschte.
OLG Hamm, Urteil vom 2. 3. 2017, 22 U 82/16
