Hauskauf: Wer haftet für einen Marderschaden im Dachstuhl?

Beim Verkauf eines Hauses schlossen die Parteien die Haftung des Verkäufers für Mängel im Kaufvertrag aus. Als die Erwerberin sechs Monate später das Haus renovierte, stellte sie Schäden an der Wärmedämmung am Dach fest, die auf Marderbefall schließen ließen. Sie legte ein Gutachten vor, aus dem sich ergab, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt hatten. Dies führte zu erheblicher Kotansammlung sowie Schäden in der Dämmung.

Sie forderte vom Verkäufer Schadensersatz. Dieser berief sich auf den vertraglichen Haftungsausschluss. Ihm sei ein akuter Marderbefall nicht bekannt gewesen.

Das Oberlandesgericht Oldenburg entschied, die Grundstückserwerberin muss den Marderschaden auf eigene Kosten beseitigen, der Verkäufer haftet nicht.

Begründung: Beim Immobilienerwerb wird in der Praxis eine Haftung des Verkäufers für Mängel in der Regel ausgeschlossen. Der Käufer hat das Objekt meist ganz genau angeschaut.

Nicht ausgeschlossen werden kann die Haftung für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt. Vielmehr trifft den Verkäufer eine Aufklärungspflicht: Er muss ihm bekannte Mängel offenbaren.

Dies ist hier nach Auffassung des Gerichts aber nicht der Fall. Der Verkäufer hat das Haus selbst nur zwei Jahre lang bewohnt. Zwar hatte der Vorbesitzer ihm von einem Marderbefall berichtet. Es ist aber glaubhaft und vorstellbar, dass der Verkäufer in seiner Besitzzeit keinerlei Anzeichen für einen akuten Marderbefall bemerkte, weil der Befall schon länger zurücklag.

Ein arglistiges Verhalten ist nicht bewiesen. Die Beweislast dafür trifft den Käufer. Hier konnte die Erwerberin nicht beweisen, dass der Verkäufer den akuten Marderbefall arglistig verschwiegen hat. Auch sie selbst hat den Befall erst sechs Monate nach Übernahme des Hauses bei der Renovierung entdeckt.

OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 7.3.2023, 12 U 130/22