Gebrauchtimmobilie: Sind Silberfischchen ein Mangel?

Eine im Jahr 1994 errichtete Eigentumswohnung wurde für € 117.000,- verkauft. Einige Wochen nach der Übergabe der Wohnung stellte die Erwerberin fest, dass in der Wohnung Silberfischchen auftraten. Sie beauftragte einen Kammerjäger, doch die Insektenplage ließ sich nicht restlos ausräumen.

Die Immobilienkäuferin erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Mangels. Sie trug vor, bereits bei Vertragsschluss habe ein massiver Befall vorgelegen.

Das Oberlandesgericht Hamm widersprach dieser Rechtsauffassung: Es liegt kein Rücktrittsgrund vor, denn Silberfischchen stellen in gebrauchten Immobilien keinen Sachmangel dar. Von einer Gebrauchsimmobilie kann der Käufer nicht erwarten, dass sie vollkommen frei von Silberfischchen ist. Ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen ist dort durchaus üblich.

Laut Sachverständigengutachten geht von Silberfischchen grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus. Ein stärkerer Befall bereits im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe ist nicht bewiesen. Der Sachverständige führte aus, dass eine erst unauffällige Population in der Folgezeit stark ansteigen kann.

Insekten in einer Wohnung begründen nach Auffassung des Gerichts erst dann einen Mangel, wenn sich beispielsweise die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eignet oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweist, mit der der Erwerber nicht rechnen muss.

OLG Hamm, Urteil vom 12. 6. 2017, 22U 64/16

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