Betriebskostenabrechnung: Kostenpositionen dürfen nicht einfach zusammengefasst werden

In dem entschiedenen Fall stritten sich ein Mieter und seine Vermieterin, weil die Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung undifferenziert zusammengefasst enthielt. Die Vermieterin hielt dies für zulässig. Sie stellte sich auf den Standpunkt, die Kosten seien von der Gemeinde erhoben und ihr gegenüber in nur einem Bescheid abgerechnet worden. Die Kostenpositionen seien dadurch sachlich eng verknüpft, was die Zusammenfassung rechtfertige.

Zudem habe der Mieter durch eine Einsichtnahme der Belege erkennen können, welche Einzelbeträge auf die Grundsteuer und die Straßenreinigung entfielen. Sie habe überdies mit der Nebenkostenabrechnung den Abrechnungsbescheid der Gemeinde übersandt, woraus ebenfalls die Aufschlüsselung erkennbar sei. Das nützte der Vermieterin nichts. Das Landgericht Bonn wertete die Betriebskostenabrechnung angesichts der undifferenzierten Zusammenfassung der beiden Kostenpositionen aus formellen Gründen als unwirksam.

Zurecht, wie der Bundesgerichtshof bestätigte. Die Betriebskostenabrechnung ist wegen eines formellen Fehlers hier unwirksam. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Und die liegt vor, wenn der Vermieter die einzelnen Kostenpositionen so unterscheidet, wie es die Aufschlüsselung nach den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung vorsieht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist deshalb schlicht und ergreifend unzulässig.

Die Kosten für die Grundsteuer (Nr. 1 Betriebskostenkatalog) und die Kosten für Straßenreinigung (Nr. 8 Betriebskostenkatalog) dürfen somit nicht zu einer undifferenzierten Position zusammengefasst werden. Es ist zwar zulässig, dass sachlich eng zusammenhängende Kosten ausnahmsweise undifferenziert zusammengefasst werden dürfen. Dies hatte der BGH seinerzeit zu den Positionen Frischwasser und Schmutzwasser so entschieden (BGH, Urteil vom 15.7.2009, Az. VIII ZR 340/08). Ein enger sachlicher Zusammenhang ist aber bei den Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung nicht gegeben. Da spielt es auch keine Rolle, wenn die Gemeinde die Kosten in einem Bescheid gegenüber dem Eigentümer erhebt.

Es kommt nach Auffassung der Karlsruher Richter auch nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Kostenbelege feststellen kann, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfallen. Es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich die Zusammenstellung der Betriebskosten aus den Belegen selbst herauszusuchen.

Es war deshalb in diesem Fall unerheblich, dass sich die Vermieterin die Mühe gemacht hatte, eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde mit der Betriebskostenabrechnung an den Mieter zu verschicken.

(BGH, Beschluss vom 24.1.2017, VIII ZR 285/15)

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