Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: Abwendung nur mit vollständiger Zahlung möglich

Mieterhöhung & Mietbeendigung • 8. November 2017

Ein Mieter, der wegen Wohnungsmängeln weniger zahlt, läuft Gefahr, fristlos gekündigt zu werden, wenn die Mängel nicht bestehen. Das lässt sich nur durch Zahlung des gesamten Rückstands in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete verhindern.

Eine Mieterin wohnte seit 1999 in einer Zweizimmerwohnung. Die monatliche Miete betrug zuletzt insgesamt nicht ganz 480 Euro. Im September 2014 verlangte sie von der Vermieterin den Austausch des verschlissenen, bereits seit Beginn des Mietvertrages vorhandenen – damals neuen – Teppichbodens. Im Oktober kündigte sie an, deswegen ab November 2014 die Miete um 15 Prozent mindern zu wollen. Zugleich kündigte sie Mietminderung um weitere 20 Prozent an, weil die über ihr wohnende Hausmitbewohnerin Raumspray in ihre, also der Mieterin gehörenden, geöffneten Wohnungsfenster hineinsprühe.

Die Vermieterin wies die Mietminderungen zurück und kündigte die Erneuerung des Teppichbodens für die Zeit ab Dezember 2014 an. Zum Austausch des Teppichbodens kam es aber nicht, da die Mieterin alle hierzu angebotenen Termine ablehnte.

Ab Oktober 2014 zahlte die Mieterin nur noch einen Teil der Miete. Im Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzahlung in Höhe von 456 Euro auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96 Euro auf die Oktobermiete und jeweils 120 Euro auf die drei weiteren Monatsmieten verrechnet werden sollten. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Mieterin ebenfalls nur einen Teilbetrag von 407 Euro. Auch für den Monat März 2015 zahlte sie nur einen Teilbetrag von 402 Euro – und das mit Verspätung.

Im Ergebnis blieb sie insgesamt weniger als eine Monatsmiete schuldig. Dennoch kam es zur fristlosen Kündigung und Räumungsklage. Die Sache ging bis zum Bundesgerichtshof. Hier gab man der Vermieterin recht.

Laut BGH nützte es der Mieterin nichts, dass sie durch die Teilzahlungen den Zahlungsrückstand auf unter einer Monatsmiete reduziert hatte. Denn ist durch Auflauf eines Rückstands beim Vermieter erst einmal wie hier ein Kündigungsrecht entstanden, kann dies nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen werden.

Dabei stellte der Bundesgerichtshof zudem klar, dass die Mietschuld anhand der Miete laut Vertrag gemessen wird, nicht anhand einer der geminderten Miete.

(BGH, 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16)