Wohnungsausbau: Wer muss für die Einhaltung der Bauvorschriften sorgen?

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus zwei Eigentümern. Dem einen gehört eine Wohnung, dem anderen zwei, wovon eine Wohnung in der Teilungserklärung zwar als solche bezeichnet ist, die Wohnnutzung nach dem Bauordnungsrecht bisher noch nicht genehmigt wurde. In dieser Einheit gibt es weder eine Küche, noch ein Bad noch einen dazugehörigen Stellplatz.

Der Eigentümer stellte einen Bauantrag, um diese Einheit als Wohnung auszubauen. Die Stadt gab ihm auf, gewisse bauordnungsrechtliche Maßnahmen (z. B. Brandschutz, Standsicherheit, Stellplatz) durchzuführen. Daraufhin beschloss die Eigentümergemeinschaft, auf Kosten der Gemeinschaft von Fachleuten die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen feststellen zu lassen und einen Stellplatzverzicht zu beantragen.

Der Eigentümer der anderen Wohnung wendet sich nicht gegen die Maßnahmen an sich, sondern dagegen, an den Kosten hierfür beteiligt zu werden.

Der Bundesgerichtshof gab dem Eigentümer insofern Recht, als es um Maßnahmen geht, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen. Denn es ist Sache des jeweiligen Sondereigentümers, bauordnungsrechtliche Vorgaben, die sein Sondereigentum betreffen, auf eigene Kosten zu erfüllen. Insoweit war der Beschluss nichtig.

Etwas anderes gilt jedoch für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum. Das gemeinschaftliche Eigentum muss die bauordnungsrechtlichen Vorgaben an eine Nutzung des Gebäudes mit drei Wohnungen erfüllen, insbesondere die brandschutzrechtlichen Vorgaben für die entsprechende Gebäudeklasse. Die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderung tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Das gleiche gilt auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen. Denn die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weshalb der Beschluss insoweit Bestand hat.

Auch den Ablösebetrag für den Stellplatzverzicht muss die Eigentümergemeinschaft gemeinsam tragen. Denn die Herstellung von Stellplätzen entsprechend der Anzahl Wohneinheiten ist auf die bauliche Anlage insgesamt bezogen und nicht auf jede einzelne Wohnung. Es ist also Aufgabe aller Wohnungseigentümer, bei drei Wohneinheiten die hierfür erforderlichen Stellplätze nachzuweisen bzw. den Ablösebetrag für den Stellplatzverzicht zu übernehmen (BGH, Urteil vom 9.12.2016 V ZR 84/16).