Mietkaution: Ein absolutes Muss im Mietvertrag

Wollen Sie »Geld sehen«, stehen Sie dann oft in einer langen Schlange mit anderen Gläubigern. Und: Sie müssen aktiv werden, um an Ihr Geld zu kommen.

Mit einer Kaution hieven Sie sich in eine bessere Position

Haben Sie dagegen eine Kaution vereinbart, sind Sie automatisch schon einmal in einer besseren Position: Sie können nach Beendigung des Mietverhältnisses erst einmal mit allen Ihren Ansprüchen aufrechnen und müssen dem Mieter nur den eventuellen Rest der Kaution zurückzahlen. Zweifelt Ihr Mieter Ihre Ansprüche an, rückt er in die Klägerposition – und wird sich zweimal überlegen, ob er das Klagerisiko eingeht oder nicht.

Das sind die Kardinal­regeln bei der Kaution

Bevor Sie allerdings Ihre Hand auf die Kaution legen dürfen, müssen Sie erst einmal im Mietvertrag die Kaution rechtssicher vereinbart haben. Die drei Kardinalsregeln bei der Kaution lauten:

• Kautionshöhe: Vereinbaren Sie bei privaten Mietverträgen nie mehr als 3 Monatsmieten ohne die Nebenkosten. Vereinbaren Sie zu viel, ist Ihre Kautionsvereinbarung jedoch nicht insgesamt unwirksam, sondern nur bezüglich des überschießenden Betrags.
• Ratenzahlungsrecht: Verlangen Sie nicht schon bei Mietvertragsabschluss die ganze Kautionssumme auf einmal. Die darf Ihr Mieter vielmehr in drei Raten »abstottern«.
• Fälligkeit: Pochen Sie nicht schon bei Einzug auf die ganze Kautionssumme . Nur die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig – das ist nicht schon der Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung, sondern der der ersten Mietzahlung. Die zweite und dritte Rate jeweils bis zum 3. Werktag des 2. und 3. Mietzahlungsmonats.

Wichtig: Verstoßen Sie gegen Regel 2 und 3, verlieren Sie nicht den Anspruch auf die Kaution. Es ist lediglich so, dass der Mieter dennoch diese »abstottern« darf (BGH, Urteil vom 25.6.2003, VIII ZR 344/02).

Ist das »abwohnen« der Kaution erlaubt?

Kaum ist der Mietvertrag gekündigt, stellt Ihr Mieter seine Mietzahlung ein. Als Sie nachfragen, erklärt er Ihnen, dass er nun bis zum Mietvertragsende seine Kaution »abwohnen« will.

Ein »Abwohnen« der Kaution ist schlichtweg unzulässig. Sie als Vermieter haben bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die vollständige Miete.

Dagegen wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kaution frühestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Vorher kann der Mieter nicht aufrechnen bzw. die Kaution »abwohnen«.

Wie schnell muss die Kaution abgerechnet werden?

Wie lange können Sie sich mit Ihrer Kaution Zeit lassen? Sie sollten innerhalb von maximal 6 Monaten nach Mietvertragsende über die Kaution abrechnen.

Allerdings hat der BGH auch schon einmal ausdrücklich festgestellt, dass die Rückzahlungsfrist in Einzelfällen auch mal mehr als 6 Monate betragen kann (BGH, Urteil v. 18.1. 2006, Az. VIII ZR 71/05).

Denken Sie bei Kautionsabrechnung daran, noch einen Einbehalt für noch ausstehende Betriebskosten zu machen. Behalten Sie dafür einen angemessenen Betrag ein. Dass dies zulässig ist, hat ebenfalls bereits der BGH entschieden (BGH, Urteil v.18. 1. 2006, Az. VIII ZR 71/05). Den restlichen Betrag müssen Sie allerdings innerhalb der 6-Monats-Frist an den Mieter auszahlen. Orientieren Sie sich bei Ihrem Betriebskosteneinbehalt an der Höhe der bisherigen Nachforderungen bzw. der üblichen Nachzahlung des Vormieters.

Die Vermietung von Wohnraum unterliegt in Deutschland sehr strengen Regeln. Mit den intelligenten Vertragslösungen von Smartlaw können Sie die rechtlich erlaubten Gestaltungsmöglichkeiten optimal ausnutzen. Zu den Mietverträgen