Wohnungsmängel & Mietminderung: Wann Ihr Mieter weniger zahlen darf

... nur, das bestellte Ersatzteil hat er immer noch nicht gebracht!

Ihr Mieter ist sauer, denn erst gestern standen seine Kinder wieder vor der Tür, weil sie das Türschloss nicht öffnen konnten. Jetzt droht Ihr Mieter nicht nur mit einer Mietminderung, sondern will auch selbst einen Handwerker rufen, den Sie dann zahlen sollen. Darf er das? Ja – und das ist nicht die einzige Möglichkeit, die Ihr Mieter hat, um Ihnen Druck zu machen!

Bitte reparieren: Wie Ihnen Ihr Mieter »Druck« machen kann

Beispielsweise wissen die wenigsten Vermieter, dass dem Mieter neben dem Minderungsrecht auch noch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zusteht. Einmal ganz abgesehen davon, dass Sie damit rechnen müssen, dass Sie Ihr Mieter auf Mängelbeseitigung verklagt.

»Wegen so einer Kleinigkeit?« werden Sie sich jetzt fragen. Eigentlich darf der Mieter nur bei einem erheblichen Mangel mindern. Wann so ein erheblicher Mangel vorliegt, ist nirgendwo im Gesetz geregelt und lässt sich leider auch nicht pauschal beantworten. Und auch nicht, um wie viel der Mieter mindern darf.

Nutzen Sie ergangene Urteile nur als erste Orientierungshilfe

Selbst zu einem bestimmten Mangel bereits ergangene Urteile können allenfalls eine erste Orientierungshilfe geben. Darf der Mieter zum Beispiel wegen eines Heizungsausfalls im Bad die Miete um 10 % mindern, betrifft das die Bruttomiete. Das ist die Miete inklusive der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Notieren Sie sich, wie lange es dauert, bis die Heizung wieder funktioniert, denn so lange – taggenau! – darf der Mieter die Miete mindern.

Wohnzimmer, Küche, Bad: Jedem Raum kommt ein bestimmter Wohnwert zu

Ebenso kommt es darauf an, welche Räume bzw. Flächen vom Mangel betroffen sind, denn unterschiedliche Räume haben auch einen unterschiedlichen Wohnwert. So kommt beispielsweise dem Wohnzimmer der höchste Wohnwert zu und dem Gäste-WC der geringste.

Wohnflächenstreit: Wann der Mieter mindern darf

Ihr Mieter behauptet, seine Wohnung sei viel kleiner als im Mietvertrag angegeben. Genau genommen würden 8 m² fehlen. Deswegen will Ihr Mieter ab nächsten Monat 8 % weniger Miete zahlen. Doch damit nicht genug: Er will auch noch die überzahlte Miete der letzten 3 Jahre von Ihnen zurück: Geht das so einfach?

Noch gestehen die Gerichte Ihnen als Vermieter bei einer Wohnflächenabweichung eine Toleranzgrenze von 10 % zu. Erst, wenn Sie sich um mehr als 10 % zu Ihren Gunsten verrechnet hätten, darf Ihr Mieter die Miete mindern und zu viel Bezahltes zurückverlangen. An dem kleinen Wörtchen »noch« merken Sie schon: Da könnte sich demnächst was ändern!

Bei Mieterhöhungen kennt der BGH keine Toleranz mehr!

Denn erst kürzlich hat der Bundesgerichtshof bei einer Mieterhöhung entschieden (BGH, Urteil v.18.11.2015, VIII ZR 266/14), dass es immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, ganz gleich um wie viel Sie sich verrechnet haben. Eine Toleranzgrenze gibt es nicht mehr.

Bisher hat der BGH die Toleranzgrenze aber nur für Mieterhöhungen gestrichen. Ob diese Rechtsprechung künftig auch zum Beispiel für Mietminderungen oder Betriebskostenabrechnungen gilt, bleibt abzuwarten.