Wohnung unrenoviert übernommen: Schönheitsreparaturkosten sind zu teilen

Im ersten Fall hatten die Mieter im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung in Berlin angemietet. Da sich aus ihrer Sicht die Wohnung zwischenzeitlich unansehnlich geworden war, forderten sie die Vermieterin im März 2016 auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die Vermieterin weigerte sich, da mitzumachen, weshalb die Mieter sie zur Zahlung eines Renovierungsvorschusses in Höhe von 7.312,78 Euro verklagten.

In dem anderen Verfahren hatte der Mieter Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen verklagt. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Voreigentümerin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die jetzige Vermieterin auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Auch in diesem Fall wollte die Vermieterin nicht mitspielen.

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. In beiden Fällen sei zwar die Übertragung der vertragliche Schönheitsreparaturen auf die Mieter unwirksam gewesen, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Das darf aber laut BGH nicht zur Folge haben, dass es nun Sache des Mieters ist, die Renovierung auf eigene Kosten auszuführen, und der Vermieter keinerlei Schönheitsreparaturen auszuführen braucht.

Umgekehrt hieße das auch nicht, dass der Vermieter sich bei einer unwirksamen Renovierungsklausel wie hier spiegelbildlich an der dort vorgesehenen Renovierungspflicht festhalten lassen muss - ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn - eine uneingeschränkte Renovierungspflicht. Ausgangspunkt Erhaltungspflicht des Vermieters sei vielmehr der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, hier also im unrenovierten Zustand.

Das habe wiederum nicht zur Folge, dass der Vermieter in dieser Situation gar nichts zu machen hat. Es treffe ihn vielmehr eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe. Und das könne man nach einem langen Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) annehmen. Allerdings sei in der Regel die Wiederherstellung des  Anfangszustandes nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll. Zudem liege das auch nicht im Interesse vernünftiger Mieter.

Sinnvoll sei dagegen für alle Beteiligten eine Renovierung, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Denn hierdurch würden auch die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigt. Und da der Mieter auf diese Weise eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhielte, müsse es zu einem Interessenausgleich zwischen den Vertragspartnern geben. Deshalb könne der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen, er müsse sich andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. In der Regel zur Hälfte.

BGH, Urteile vom 8.7.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18