Privatwohnung und Gewerbeeinheit zusammen: Getrennte Kündigung nicht ohne Weiteres möglich

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Rechtsanwalt in einer Remise in Potsdam verschiedene Räumlichkeiten angemietet: zum einen Räume zur Nutzung als Wohnung, zum anderen Räume zur Nutzung für seine Rechtsanwaltskanzlei. Zwar hatten er und der Vermieter zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen, jedoch enthielten beide Verträge eine Klausel, wonach der Wohnraummietvertrag an den Gewerbemietvertrag gebunden war.

Im Juli 2017 kündigte der Vermieter das Gewerbemietverhältnis. Es kam zum Rechtsstreit darüber, ob dies isoliert möglich sei. Der Vermieter klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume. Das Landgericht Potsdam wies die Klage ab. Zwar liege kein einheitliches Mietverhältnis vor. Da die Verträge aber dergestalt miteinander verbunden seien, dass der eine nicht ohne den anderen beendet werden kann, sei die Kündigung allein des Gewerbemietvertrags dennoch unwirksam.

Das für die Berufung des unterlegenen Vermieters zuständige Oberlandesgericht Brandenburg sah das auch so. Nach Auffassung des Gerichts lag hier ein einheitliches Mietverhältnis über die Nutzung der Remise als Gewerbe und als Wohnraum vor. Zwar spreche die Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden für die rechtliche Selbständigkeit der Verträge. Jedoch hätten die Parteien die Verträge durch die beiden Klauseln aneinander gebunden und somit voneinander abhängig gemacht. Die Wirksamkeit des einen sollte von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein. Beide sollten also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb auch nur einheitlich beendet werden können.

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.2.2020, 3 U 65/19