Telefonleitung defekt: Reparatur ist Vermietersache

Eine Mieterin hatte unter einer defekten Telefonleitung zu leiden. Das heißt, sie konnte über diese Leitung weder telefonieren noch das Internet nutzen. Sie forderte den Vermieter zwar auf, die Leitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Wohnung instand zu setzen. Der blieb aber untätig. Die Frau verklagte daraufhin den Mann. Das Verfahren ging bis in die höchste Instanz. Mit Erfolg. Beim BGH kam man zum Ergebnis, dass er muss die Telefonleitung in Ordnung bringen lassen muss. Dieser Anspruch der Mieterin ergebe sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach müsse ein Vermieter die vermietete Wohnung in einem zum „vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ erhalten.

Wenn hierzu nichts ausdrücklich vereinbart worden sei, komme es auf den Einzelfall, die beabsichtigte Nutzung und die allgemeine Verkehrsanschauung an. Will sagen, ein Wohnungsmieter kann erwarten, dass die Wohnung einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei spielen insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Miethöhe sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Ob ein funktionierender Telefonanschluss ohne ausdrückliche Vereinbarung zur üblichen Ausstattung zählt, war im konkreten Fall unerheblich. Entscheidend war hier, dass die Wohnung mit einer sichtbaren Telefondose ausgestattet ist. Und die müsse funktionieren, ohne dass der Mieter erst noch Verkabelungsarbeiten durchführen lassen muss.

Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters komme es nicht darauf an, welche Ansprüche der Mieter gegen seinen Telefonanbieter hat. Ebenso ist unerheblich, dass die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liegt. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränke sich nicht nur auf die Wohnung, sondern erstrecke sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, selbst wenn diese nur mittelbar genutzt würden.

BGH, Urteil vom 5.12.2018, VIII ZR 17/18