Schäden in der Mietwohnung: Schadensersatzanspruch des Vermieters wird sofort fällig

Der langjährige Mieter einer Wohnung hatte das Mietverhältnis im Einvernehmen mit seinem Vermieter beendet. Nach seinem Auszug verlangte der Vermieter nun Schadensersatz wegen verschiedener Beschädigungen in der Wohnung.​ Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt. Es kam zum Prozess. Der Vermieter verlangte 5.171 Euro nebst Zinsen und bekam schon in zweiter Instanz recht. Der Mieter schulde den Schadensersatz wegen von ihm zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und wegen eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls.

Dass der Mieter der Auffassung war, man hätte ihm zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen und deren Ablauf abwarten müssen, wollten die Richter nicht gelten lassen. Auch nicht letztinstanzlich beim BGH.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Die könne nur verlangt werden, wenn es um die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten seitens des Mieters ginge. In diesen Fällen müsse man dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz leisten müsse. Beispiel: Der Mieter hat im Vertrag die Verpflichtung übernommen, die Wohnung zu renovieren.

Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um keine Leistungspflicht. Ein Verstoß dagegen begründe einen Schadensersatzanspruch des Vermieters auch ohne Fristsetzung.

Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen in der Wohnung wahlweise statt einer Schadensbeseitigung sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht habe (BGH, Urteil vom 28.2.2018, Az. VIII ZR 157/17).