Mietminderung: Keine übertriebene Darlegungslast des Mieters
Mieten & Wohnen
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30. Juni 2017
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Wenn der Zustand einer Wohnung Anlass zur Mietminderung bietet, muss der Mieter seinem Vermieter mitteilen, was ihn stört. Vom übermäßigen Lärm bis zur Geruchsbelästigung. Alles ist möglich. Ursachenforschung muss er nicht betreiben.
Ein Mieter hatte aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus die Miete gemindert. Daraus hatte sich schließlich ein Zahlungsrückstand ergeben. Es kam zur ordentlichen Kündigung und zum Räumungsprozess. Das Landgericht Stuttgart hatte die Kündigung des Mietverhältnisses für wirksam erachtet, der BGH nicht.
Die Karlsruher Richter hielten die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast auf Seiten des Mieters für übertrieben. Das Gericht stellte fest, dass es nicht Sache des Mieters ist, die Ursache für bestimmte Mangelerscheinungen darzulegen. Dabei berief sich das Gericht auf eine frühere Entscheidung: „Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet“ (BGH, Beschluss vom 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11). Da diese Vorgaben vom Landgericht Stuttgart nicht eingehalten wurden, hat der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. (BGH, Urteil vom 21.2.2017, Az. VIII ZR 1/16)
In dem früheren Fall hatte der Mieter unter Vorlage eines Lichtbilds dargelegt, der Badewannenabfluss sei offen im Fliesenboden verlegt, weswegen nach Benutzung des Badezimmers unangenehme Fäkalgerüche entstünden. Zum Nachweis dieser Beanstandung hatte er sich auf die Einnahme eines Augenscheins und auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen.
Der Mieter hatte damit laut BGH alles getan, um eine ausreichend eine unsachgemäße Installation des Badewannenabflusses und den Grundfür die unangenehmen Gerüche darzulegen. Weitere Einzelheiten, wie etwa die Schilderung der Intensität und der Häufigkeit entstehender Gerüche, wurden von ihm nicht verlangt, weshalb auch dieser Fall an das zuständige Gericht der unteren Instanz zur weiteren Klärung zurückverwiesen wurde.
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