Wen muss ich als Mieter in meine Wohnung lassen? Das ABC der Zutrittsrechte

Allein der Mieter hat das Sagen

Als Mieter haben Sie das sogenannte "Hausrecht" und sind nicht verpflichtet, jedermann die Tür zu öffnen, wenn es klingelt.

Ausnahmen gelten für bestimmte Anlässe im Verhältnis zum Vermieter (z.B. darf dieser nach entsprechender Voranmeldung zum Ablesen des Wasserverbrauchs die Wohnung betreten oder mit einem Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen) sowie im Notfall (z.B. brennt es, müssen Sie die Feuerwehr zum Löschen hereinlassen). 

Wer sich ohne Ihre Zustimmung in Ihrer Wohnung aufhält, begeht Hausfriedensbruch - und das wird als Straftat verfolgt.

ABC der Zutrittsrechte

Amtstierarzt

Amtstierärzte werden von den Ordnungsbehörden beispielsweise hinzugezogen, wenn es um Fragen der Haltung gefährlicher Tiere geht (z. B. Schlangen), die artgerechte Tierhaltung überprüft oder die Aggressivität von (Kampf-)Hunden beurteilt werden soll. Erhält der Amtstierarzt Anzeigen wegen Missständen in der Tierhaltung oder weil ein Tier besonders aggressiv ist, muss er das kontrollieren.

Ob der Amtsveterinär zur Überprüfung von privaten Tierhaltungen nach einer Bürgerbeschwerde die Wohnung betreten darf, ist rechtlich umstritten. Denn der Schutz der Privatwohnung ist ein hohes, verfassungsrechtlich geschütztes Gut. Deshalb sind hier sehr strenge Voraussetzungen zu erfüllen.Das Betretungsrecht zur Überprüfung einer Tierhaltung erfolgt nach den Regelungen des § 16 Tierschutzgesetz.

Regelmäßig wird zunächst verlangt, dass das Tier vor der Wohnung vorgeführt wird. Das Recht auf Betreten der Wohnung wird dann für zulässig erachtet, wenn es um dringende Hilfe für ein ernsthaft in Not geratenes Tier geht (§ 16 Abs. 3 TierSchG). Gleiches gilt, wenn es um die Wegnahme gefährlicher Tiere geht.

Besucher

Als Mieter haben Sie das Recht, jederzeit in Ihrer Wohnung Besuch zu empfangen. Beschränkungen im Mietvertrag sind grundsätzlich unzulässig. Das gilt auch mit Blick auf das Tierhalteverbot in Mietwohnungen. Selbst wenn Ihnen als Mieter die Tierhaltung nicht erlaubt ist, darf Ihre Besuch beispielsweise einen Hund mitbringen. Ihr Besuch darf sich allein in Ihrer Wohnung aufhalten und auch übernachten, Sie müssen selbst nicht anwesend sein. Sie dürfen Ihrem Besuch einen Wohnungsschlüssel überlassen. Dafür bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters.

Aber: Wohnt ein Besucher länger als sechs Wochen in der Mietwohnung, handelt es sich bereits um einen Untermieter oder Mitbewohner. Hier ist der Vermieter zu informieren und seine Erlaubnis einzuholen.

Randaliert oder lärmt ein Besucher in der Wohnung, haben Sie als Mieter dafür einzustehen (z. B. klingelt ein Besucher zur Nachtzeit im alkoholisierten Zustand an der Wohnungstür, hämmert gegen die Tür und tritt sie ein, weil die Mieterin ihn nicht hineinlassen möchte).
Der Vermieter kann nicht direkt gegen den Störenfried vorgehen, selbst wenn dieser den Hausfrieden erheblich beeinträchtigt. Er muss sich vielmehr an den Mieter wenden, ihn abmahnen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen. In extremen Fällen kann der Vermieter auch kündigen.

Finden die Störungen des Hausfriedens außerhalb der Mietwohnung statt (z. B. vor dem Hauseingang oder im Treppenhaus), darf der Vermieter ein Hausverbot aussprechen. Wer dennoch das Haus betritt, begeht Hausfriedensbruch. Beachten Sie: Das Hausverbot ist aufzuheben, sobald die Störung nicht mehr besteht.

Bettler

Sogenanntes »stilles« Betteln im öffentlichen Bereich ist in Deutschland grundsätzlich erlaubt. Ein öffentlicher Gehweg darf demnach im Rahmen des sogenannten »Gemeingebrauchs« zum Betteln genutzt werden, sofern Passanten dadurch nicht aggressiv belästigt werden.

Organisiertes bzw. bandenmäßiges Betteln übersteigt hingegen den Gemeingebrauch und ist verboten. Hier drohen Platzverweis und Bußgeld. Werden durch das Betteln gar falsche Verhältnisse vorgetäuscht (z. B. durch das Schild »Ich bin obdachlos«), kann ein Bettelbetrug vorliegen, der als Straftat sanktioniert werden kann.

Klingeln Bettler an Ihrer Haustüre, müssen Sie diese nicht in Ihre Wohnung lassen. Sie haben kein Recht, die Privatwohnung zu betreten. Der unerwünschten Schnorrerei kann durch das Schild »Betteln und Hausieren verboten « am Eingang Einhalt geboten werden. Wer das Verbot ignoriert, riskiert eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Feuerwehr

Die Feuerwehr hat vergleichbare Befugnisse wie die Polizei. Sie darf sich in Notfällen Zugang zu einer Wohnung verschaffem - notfalls auch mit Gewalt (z.B. verwehrt ein Mieter den Zutritt zur Wohnung, obwohl die Küche in Flammen steht und der Brand gelöscht werden muss).

GEZ-Mitarbeiter

Die Frage, ob man den GEZ-Fahnder in die Wohnung lassen muss, hat sich im Wesentlichen erledigt. Denn seit Anfang 2013 heißt die ehemalige GEZ-Gebühr nicht nur »Rundfunkbeitrag«, auch das Verfahren hat sich grundlegend geändert. Nach dem neuen System werden die Beiträge pauschal pro Haushalt erhoben – unabhängig davon, ob sie Empfangsgeräte besitzen. Ein Datenabgleich mit den Einwohnermeldeämtern ersetzt dabei den GEZ-Hausbesuch. Gebührenbeauftragte gibt es also nicht mehr. Verweigert ein beitragspflichtiger Gebührenzahler jedoch dauerhaft die Zahlung, kann es in seltenen Fällen noch dazu kommen, dass ein Mitarbeiter an der Tür klingelt. Hier gilt aber: Zu persönlichen Kontakten vor Ort kommt es nur, wenn eine schriftliche oder telefonische Kontaktaufnahme zuvor fehlgeschlagen ist.

Handwerker und Reparaturdienste

Treten in der Mietwohnung Mängel auf, die beseitigt werden müssen, oder stehen Reparatur-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung an, ist ein Handwerkerbesuch unvermeidlich. Hier gilt: 

Handwerker sind vom Vermieter stets vorab anzukündigen – auch bei Notfällen (z. B. einem Wasserrohrbruch). Die Ankündigung sollte am besten schriftlich erfolgen. Die Ankündigungsfrist ist abhängig vom Umfang der Reparatur oder Baumaßnahme. Sie kann im Einzelfall mehrere Wochen umfassen. Können Sie den vorgeschlagenen Termin nicht wahrnehmen, sollten Sie einen Alternativtermin nennen. 

Sind notwendige Reparaturen in der Wohnung zu erledigen, haben Sie dafür zu sorgen, dass sie zugänglich ist. Das gilt auch für den Fall, dass Sie nicht anwesend sind (z. B. haben Sie Urlaub oder sind in der Klinik). In diesem Fall sollten Sie Ihrem Vermieter oder einer Vertrauensperson einen Zweitschlüssel überlassen. Verweigern Sie den Zugang zur Wohnung, haften Sie für mögliche Folgeschäden. Zudem droht Ihnen eine fristlose Kündigung. Eine vorherige Duldungsklage ist nicht erforderlich. 

Aufgepasst: Sind Sie mit einer angekündigten Modernisierung nicht einverstanden, sollten Sie keinesfalls Handwerker, die mit Modernisierungsarbeiten beauftragt wurden, in die Wohnung lassen. Gewähren Sie Zutritt, könnte das als »stillschweigende« Einwilligung in die Modernisierungsmaßnahmen gewertet werden. Damit riskieren Sie, die Modernisierungsmieterhöhung später zahlen zu müssen. 

Hausierer und Drückerkolonnen

Als Hausierer bezeichnet man von Haus zu Haus gehende Händler. Sie verkaufen im Gegensatz zu Handelsvertretern, die im Auftrag eines Unternehmens unterwegs sind, ein eigenes Warensortiment auf eigene Rechnung (z. B. Putzmittel, Kurzwaren). Hausierer benötigen eine Reisegewerbekarte. Rechtlich gesehen fallen diese Geschäfte unter das »Haustürgeschäft« nach dem BGB. Das heißt, Sie können den Vertragsschluss grundsätzlich binnen 14 Tagen widerrufen.

Das gilt auch, wenn Sie von einer sogenannten »Drückerkolonne« unangenehmen Besuch bekommen. Das sind Verkäufer, die im Außendienst tätig sind und häufig mit unmoralischen Methoden außerhalb der gesetzlichen Bestimmungen Zeitschriften-Abonnements, Strom- oder Telefonanschlüsse oder Vereinsmitgliedschaften anbieten.

 Die Drücker verschaffen sich regelmäßig unter einem Vorwand Zugang zur Wohnung (z. B. geben sie an, sie müssten die Telefonbuchse überprüfen). Einmal in der Wohnung, drängen sie den Wohnungsbesitzer zum Anbieterwechsel und drohen – sofern der Verbraucher dies ablehnt - mit der Abschaltung bestehender Anschlüsse.

Hier gilt: Die Tür sollte zubleiben! Lassen Sie ungebetenen (Vertreter-)Besuch nicht über die Schwelle. Unternehmen, die beispielsweise turnusmäßig den Zählerstand ablesen, kündigen sich ordnungsgemäß an und weisen sich auch entsprechend aus. 

Haben Sie sich an der Haustür einschüchtern lassen und einen Vertrag unterzeichnet, können Sie diesen bei ordnungsgemäßer Belehrung innerhalb von 14 Tagen widerrufen – am besten verschicken Sie den Widerruf per Einschreiben / Rückschein. Ist die Widerrufsfrist bereits abgelaufen, lassen Sie sich von der Verbraucherzentrale beraten.

Bisweilen besteht auch die Möglichkeit der Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung. Erstatten Sie zudem Anzeige wegen Betrugs.

Makler und Kaufinteressenten

Möchte der Vermieter seine Wohnung verkaufen, hat er einen sachlichen Grund, Ihre Wohnung betreten zu dürfen. Allerdings gibt es keine Besichtigung ohne vorherige Anmeldung! Deshalb muss er seinen Besuch ankündigen und Sie müssen die Erlaubnis zur Wohnungsbesichtigung erteilen. Das gilt entsprechend, wenn die Wohnung nach einer Kündigung weitervermietet werden soll.

Bei berufstätigen Mietern ist der Besichtigungstermin mindestens vier Tage vorher anzumelden, bei nicht berufstätigen Mietern darf die Frist verkürzt werden. Als Mieter müssen Sie nur einen Besichtigungstermin pro Woche hinnehmen, der auch nicht länger als 45 Minuten dauern sollte. 

Können Sie den vorgeschlagenen Termin nicht einrichten, sollten Sie schriftlich zwei bis drei Ausweichtermine anbieten, die innerhalb der nächsten Tage liegen.

In der Anmeldung muss der Vermieter den Grund der Besichtigung angeben. Er darf zur Besichtigung mehrere Personen mitbringen (z. B. einen Makler, den Kauf- / Mietinteressenten und Handwerker), sofern deren Anwesenheit für den Besichtigungszweck erforderlich ist. Sämtliche Personen sind bereits in der Anmeldung anzukündigen.

Verweigern Sie den Zutritt grundsätzlich, kann Ihr Vermieter die Besichtigung nur gerichtlich erzwingen.

Polizei

Bei Gefahr im Verzug müssen Sie die Polizei in Ihre Wohnung lassen. Öffnen Sie nicht, dürfen sich die Beamten Zutritt verschaffen – notfalls auch mit Gewalt (z. B. die Haustür aufbrechen). Das gilt auch, wenn Sie nicht anwesend sind. Dann darf die Wohnungstür beispielsweise vom Schlüsseldienst geöffnet werden. 

Gefahr im Verzug bedeutet, dass eine »Gefahr für Mensch, Leib und Leben oder für Sachen von bedeutsamem Wert« vorliegt. Beispielsweise ruft jemand um Hilfe, drückt nach einem Wasserrohrbruch beim Nachbarn das Wasser durch die Decke oder soll eine Straftat verhindert werden.

Liegt ein richterlicher Durchsuchungsbeschluss vor, müssen Sie die Polizei und / oder den Staatsanwalt ebenfalls in Ihre Wohnung lassen.

Lassen Sie sich in diesem Fall den Beschluss zeigen und lesen Sie nach, wonach genau bei wem gesucht wird (z. B. möchte die Staatsanwaltschaft in einem Ermittlungsverfahren Beweismittel sichern). Verlangen Sie eine Kopie des Durchsuchungsbeschlusses und eine Kopie des Durchsuchungsprotokolls. 

Grundsätzlich sind Durchsuchungen nur zu bestimmten Zeiten gestattet. Im Sommer (in der Zeit vom 1. 4. bis 30. 9.) von 4:00 Uhr bis 21:00 Uhr, im Winter (vom 1. 10. bis 31. 3.) von 6:00 Uhr bis 21:00 Uhr. Außerhalb dieser Zeiten ist die Durchsuchung einer Wohnung (sogenannte »Nachtzeit«) nur in bestimmten Fällen zulässig (z. B. bei Verfolgung auf frischer Tat oder bei Gefahr im Verzug; § 104 StPO). 

Liegen weder ausreichende Gründe noch ein Durchsuchungsbeschluss vor, begeht die Polizei Hausfriedensbruch, wenn sie ohne die Erlaubnis des Mieters eine Wohnung betritt. In diesem Fall können Sie Beschwerde gegen die Durchsuchung einlegen. Lassen Sie sich dabei am besten anwaltlich beraten. 

Strom-, Heizkosten- und Wasserablesung

Benötigt ein Vermieter für eine Betriebskostenabrechnung bestimmte Verbrauchswerte (z. B. wird der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst), darf er die Mieträume betreten. Dieses Recht darf er auch auf Dritte übertragen (z. B. ein Abrechnungsunternehmen).

Ein solcher turnusmäßiger Ablesetermin muss rechtzeitig angekündigt werden, in der Regel zwei Wochen vorher. Dazu genügt ausnahmsweise eine Ankündigung durch die ausführenden Firmen selbst (z. B. auf einem für jeden Mieter deutlich sichtbaren Aushang im Hausflur). Nur in Eilfällen ist eine Fristverkürzung möglich. 

Dabei gilt, an Wochenend- und Feiertagen sowie in den Abendstunden besteht grundsätzlich kein Betretungsrecht. Um Konflikte mit berufstätigen Mietern zu vermeiden, kann jedoch beispielsweise ein Ablesetermin an einem Samstag zumutbar sein und einvernehmlich vereinbart werden. 

Die Ankündigung muss den Betretungszweck nennen und den Ablesetermin möglichst genau angeben. Mit einer Verspätung von rund einer Viertelstunde müssen Sie als Mieter jedoch rechnen. Ein Zeitfenster von mehreren Stunden ist hingegen für berufstätige Mieter unzumutbar (z. B.: »Ablesung findet zwischen 8:00 Uhr und 11:00 Uhr statt«). Einen solchen Termin brauchen Sie nicht wahrzunehmen. Können Sie den Termin nicht einrichten, sollten Sie umgehend einen Alternativtermin mitteilen bzw. vereinbaren. 

Vermieter

Der Vermieter darf grundsätzlich nur nach Voranmeldung die vermietete Wohnung betreten bzw. besichtigen – und das in der Regel nur wochentags zu angemessener Tageszeit (z. B. zwischen 10:00 Uhr und 13:00 Uhr bzw. 15:00 Uhr und 18:00 Uhr). Ausnahme: Sofortigen Einlass ohne Anmeldung darf der Vermieter verlangen, wenn offensichtlich akute Gefahr für sein Eigentum besteht (z. B. liegt ein Wasserrohrbruch vor oder ist Feuer ausgebrochen). 

Ein berechtigter Betretungsgrund ist beispielsweise eine von einem Handwerker durchzuführende Reparatur oder eine Wohnungsbesichtigung durch einen Makler oder Kaufinteressenten. Ein generelles Besichtigungsrecht zur routinemäßigen Überprüfung des Zustands der Wohnung besteht hingegen nicht.

Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel einbehalten. Allerdings steht es Ihnen als Mieter frei, ihm einen »Notfallschlüssel« zu überlassen. Doch selbst in diesem Fall darf er die Wohnung nicht gegen Ihren Willen betreten. Andernfalls begeht er Hausfriedensbruch, den Sie zur Anzeige bringen können. 

Informieren Sie Ihren Vermieter bei längerer Abwesenheit (z. B. Urlaub oder Krankheit), wer einen Zweitschlüssel für Ihre Wohnung hat und in Notfällen Zutritt gewähren kann. Versäumen Sie dies, haften Sie für entstehende Schäden. Aufbrechen darf der Vermieter Ihre Wohnung aber nur dann, wenn er Polizei oder Feuerwehr hinzuzieht. 

Vertreter

Ein Hausbesuch ist ebenso wie Telefonwerbung nur zulässig, wenn Sie vorher eingewilligt haben. Seriöse Unternehmen, die turnusmäßig den Zählerstand ablesen, kündigen sich ordnungsgemäß an und vereinbaren einen Termin mit Ihnen (Strom-, Heizkosten- und Wasserablesung).

Seit Juni 2014 können Sie einen Vertrag, den Sie im Rahmen eines solchen »Haustürgeschäfts« geschlossen haben, binnen 14 Tagen widerrufen, auch wenn Sie selbst den Vertreter in die Wohnung bestellt haben. Mit der Hilfe von Smartlaw können Sie sich hier von einem ungewollten Vertrag lösen.

Zeugen Jehovas

Die Mitglieder der Zeugen Jehovas klingeln häufg an Wohnungstüren und wollen mit den Mietern Kontakt aufnehmen. Selbstverständlich müssen Sie die Türe nicht öffnen, denn die Vertreter der Glaubensgemeinschaft haben kein Recht, die Privatwohnung zu betreten.

Wenn Sie hartnäckige und wiederholte Besuche dauerhaft unterbinden wollen, sollten Sie ein schriftliches Hausverbot erteilen.

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