Zweifelhafte Heizkostenabrechnung: Beweislast für richtige Ablesung liegt beim Vermieter

Im entschiedenen Fall ging es um Mieter, die eine 94 m²​ große Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Heppenheim in Südhessen bewohnen. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich knapp 720 m². Laut Mietvertrag müssen die Mieter monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 200 Euro leisten. Für die Jahre 2013 und 2014 sollten sie nun eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 Euro zahlen. Die beiden Jahresabrechnungen weisen für die Wohnung der Mieter Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen.

Das war den Mietern nicht nachvollziehbar. Sie bestritten, diese extrem auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Sie forderten die Vermieterin auf, die Ablesebelege der übrigen Wohnungen einsehen zu dürfen. Ohne Erfolg, weshalb sie die Nachzahlung verweigerten. Die Vermieterin erhob Zahlungsklage Tatsächlich bekam die Vermieterin in den ersten beiden Instanzen recht. Nicht so beim Bundesgerichtshof.

Hier nutzte man den Fall dazu, einige Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung darzulegen. Danach schrieben die Karlsruher Richter der Vorinstanz Folgendes ins Stammbuch:

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat, liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern hätte das Landgericht die Mieter nicht verpflichten dürfen, "objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte" (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Folglich hätte sich das Landgericht von der Zuverlässigkeit und Korrekthei der   Verbrauchserfassung, der Zusammenstellung und der Verteilung durch die Vermieterin überzeugen müssen. Beispielsweise anhand des von der Vermieterin selbst angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweises.

Hier kam noch hinzu, dass die Mieter den Einwand erhoben hatten, die Vermieterin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand hatte das Landgericht zu Unrecht für unerheblich erachtet. Eine vom Vermieter vorgelegte Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten. Damit soll dem Mieter ermöglicht werden, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dabei gehört es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer verlangen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob

·        bei einer - wie im Streitfall - verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt,

·        deren Werte plausibel sind oder

·        sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Entgegen der Annahme des Landgerichts muss der Mieter insoweit auch kein "besonderes Interesse" an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen. Es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

(BGH, Urteil vom 7. 2. 2018. Az. VIII ZR 189/17)