Wohnflächenberechnung: Balkon zählt nur zu einem Viertel

Ein Berliner Mieter hatte geklagt, weil er eine Mieterhöhung für überzogen hielt. Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von 94,5 Quadratmeter zweifelte er an. Die Wohnung verfügt über zwei Balkone. Nach mehreren Sachverständigengutachten stellte das Gericht eine Wohnungsgröße von nur 84 Quadratmeter fest. Der Vermieter hätte nämlich entgegen einer in Berlin üblichen Praxis die beiden Balkone nur mit einem Viertel ihrer Fläche hinzurechnen dürfen.

Der Vermieter hatte als Berechnungsgrundlage die seit 2004 geltende Wohnflächenverordnung für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau analog angewendet, obwohl die Wohnung hier frei finanziert war. Deshalb komme es auf die örtliche Verkehrssitte an. Um herauszufinden, was in Berlin ortsübliche Praxis ist, hatte das Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt. Ergebnis der Datenerhebung: Viele der befragten Privatvermieter wenden die Wohnflächenverordnung an, aber rechtsfehlerhaft.

Die Wohnflächenverordnung legt ausdrücklich fest, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden können. Allerdings hat der Vermieter nach der Verordnung einen gewissen Spielraum. So darf erausnahmsweise bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten unter Umständen anders rechnen. Das heißt, in der Regel sind diese Flächen zwar nur mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird.

LG Berlin, Urteil vom 17.1.2018, Az. 18 S 308/13

Das Landgericht Berlin hat in diesem Fall die Revision zum BGH zugelassen. In Karlsruhe ist die Akte damit bereits auf dem Tisch. Demnächst wird also höchstrichterliche Klarheit herrschen.