Wohnflächenangabe im Mietvertrag: Parteien können Quadratmeterzahl frei bestimmen

Ende 2010 mietete ein Ehepaar für brutto 2.255 Euro monatlich ein Einfamilienhaus an. Im Vertrag hieß es: "Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH [...] vermietet. [...]. Die Wohnfläche wird mit ca. 210m² vereinbart. [...]"

Im Internet war das Haus wie folgt beschrieben: "7 Zimmer, 210 m² Wohnfläche". Bei der "Objektbeschreibung" hieß es zudem: "großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller". Von beiden Räumen waren Fotos beigefügt.

Nachdem der Vermieter im Januar 2017 eine Mieterhöhung verlangte, ließen die Mieter die Wohnfläche überprüfen. Dabei stellte sich heraus, dass die nur 173,5 m² beträgt. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten die Mieter eine Mieterhöhung ab. Sie kürzten vielmehr ab Juli 2017 die Mietzahlung um je 700 Euro. Es kam nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt zur fristlosen Kündigung.

Der Vermieter berief sich darauf, dass die Mieter von Anfang an wussten, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Die Mieter hätten das Haus vor ihrem Einzug besichtigt und man habe mit ihnen genau besprochen, was hier zur Wohnfläche zählen solle. Zudem habe der Mieter, ein Architekt, die Wohnfläche aufgrund seiner beruflichen Erfahrung richtig einschätzen können.

Das sahen die Mieter anders. Ein Vermieter dürfe nicht die Wohnfläche nach Gutdünken vertraglich festsetzen. Nach den gesetzlichen Vorschriften zur Wohnflächenberechnung betrage die tatsächliche Wohnfläche nur 138 m² und sei somit um ca. 35 Prozent kleiner als vereinbart. Der Vermieter sei deswegen sogar verpflichtet, an die Mieter 55.000 Euro zu viel geleistete Miete zurückzuzahlen.

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter recht. Der Begriff Wohnfläche sei nicht allgemein definiert. Grundsätzlich stehe es deshalb den Vertragsparteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Ein solcher Berechnungsmaßstab liege auch vor, wenn sich die Vertragsparteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. Dann müssten auch solche Räume bei Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Hinzu kam hier, dass ohne besondere Fachkenntnis auf den ersten Blick die geringere Größe erkennbar war, also eine Wohnfläche im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben konnte.

Bei solch eklatanten Größenunterschieden müsse von einer Vereinbarung ausgegangen werden, dass auch die beiden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.

AG München, Urteil vom 6.9.2018, Az. 411 C 19356/17