Waschküche im Keller: Mieter müssen ungehinderten Zugang haben

Ein Mieterehepaar lebt seit 1976 in einer Wohnung in München. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden, dass die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen gemäß den dafür geltenden Bestimmungen von den Mietern mitbenutzt werden können. Das ging auch lange Zeit gut. Nach Auswechslung des Schlosses wurden sie seit Oktober 2016 darauf verwiesen, jeweils einen Schlüssel bei der örtlichen Hausverwaltung auszuleihen.

Das war den Mietern zu umständlich. Sie verklagten die Vermieterin auf Überlassung der passenden Schlüssel, um jederzeit einen ungehinderten Zugang zu den Räumen zu haben. Die Vermieterin lehnte ab. Sie begründete die Schlüsselverweigerung damit, dass es zu erheblichen Problemen bei der Nutzung des Wasch- und Trockenkellers durch die Mieter gekommen sei. So seien dort Ende 2013 verschmutzte Stoffwindeln so gewaschen worden, dass danach eine Desinfektion des Raumes erforderlich war. Zudem sei das an sich nur von außen zu sperrende Schloss durch Manipulationen beschädigt worden. Die Mieter hätten sich unter Herumdrehen des Zylinders immer wieder in den Keller eingeschlossen oder dort Ende 2015 nach vollständiger Auswechslung des Schlosses vorübergehend Gegenstände gelagert. Im Oktober 2016 hätten sie erneut den Schließzylinder durch einen eigenen ausgetauscht und so den Zugang anderer Mieter zu den Räumlichkeiten verhindert.

Das wollten die Mieter nicht auf sich sitzen lassen. Sie konterten, gegen Ende 2013 lediglich verschmutzte Regenbekleidung gewaschen zu haben. Gegenstände habe man nach einem Wasserschaden mangels Ersatzraum zwischenlagern müssen. Den Zylinder habe man damals bloß für einen Tag ausgetauscht, um die Sachen vor Wegnahme zu schützen. Hinzu komme, dass die Frau und ihrem gesundheitlich beeinträchtigten Mann nicht zuzumuten sei, bei zwei bis drei Wäschen wöchentlich zu den eingeschränkten Öffnungszeiten der Verwaltung jeweils die Schlüssel abzuholen und zurückzugeben.

Das Amtsgericht München gab den Mietern recht. Die Vermieterin wurde verurteilt, ihren Mietern den ungehinderten Zugang zu Trocken- und Waschraum unter Übergabe der dafür erforderlichen Schlüssel wieder einzuräumen. Der Vermieter könne bei Pflichtverletzungen zwar verschieden reagieren. Doch sei es ihm nicht erlaubt, einseitig den Gebrauch an einem Teil des Mietobjekts zu entziehen. Dies sei nur in dem gesetzlichen Rahmen gestattet, der etwa eine Kündigung voraussetzt, die jedoch nur den Mietgegenstand als Ganzes betreffen könne (AG München, Urteil vom 12.7.2017, 452 C 3269/17).